来沈已愈三个月有余，运作沈阳一环内皇姑区港星大厦，项目较小，建面仅五万平米，户型从50-120㎡不等，在此从头到尾感受了一遍沈阳的公寓市场；从头到尾感受了一遍港式管理模式，很多经验之谈，希望在这里分享；

在我看来，沈阳总体城市发展严重效仿北京，一环、二环乃至三环，城市核心功能区摊大饼式向外发展导致沈阳市内交通拥堵情况日益恶化，地铁一号线，地铁二号线虽在一定程度上缓解了部分拥堵状况，但仍觉杯水车薪；

近郊的新城随着不同领导的上任而采取不同的发展方向，这届领导发展沈北，于是出现了沈北新城、下界领导发展浑南，于是又有了浑南新城；

睡城效应、鬼城效应凸显，最后发现，在新城居住，在市中心上班，极大的不便利，这些地方房价虽然便宜，但每日往返单位较为费事，从而导致了大规模的农村包围城市运动；大部分的年轻人依然选择返回城市核心区；

金廊这个沈阳的陈市长重点工程地位非常突出，金廊沿线的在建工程目前也都在为沈阳全运会献礼；

从北向南，依次为华府新天地，新华天玺，裕景中心，中冶凤凰城，朗琴泰元中心，华丰嘉德广场，皇朝万鑫等，全部为公寓类产品，尤其是皇朝万鑫，应了赵本山那句话：“一把大火没咋地”而是越烧越旺，名气随着除夕夜的一场大火一下子烧起来了，金廊沿线公寓项目如星星点灯，逐渐燎原；

早年间传下来的规矩，沈阳的住宅类用地年限有两种，一种是50年产权，一种为70年产权，由于70年产权住宅用地起拍价较贵，在沈阳少有开发商问津，在沈阳的住宅项目中，更多的集中在50年产权住宅用地中，而且还有一个非常有意思的特点是，商业立项的土地居然可以落户口，居然可以划到学区房的范畴，怪事连篇，而公寓类产品不在沈阳限购的范畴内；于是乎对公寓形成了绝对的利好；

这种情况严重导致了一点，那就是公寓类产品的市场去化不比住宅差，而金廊沿线上凭借其优异的地理位置，各开发商均打出了高端、高品质公寓，动用优质的建材如汉斯格雅、高仪、等等品牌，高端楼宇科技、新风、地源热泵等科技含量较高的设备设施，用来衬托项目的高品质性；

借助优秀的地段烘托项目的稀缺，采取捂盘惜售方式，每次只开出几层、甚至于几套来，认购金、诚意金照收不误

多数此种类型的开发商均为中小开发企业，较少负债，仅此一块地，仅此一个项目，希望的当然是单一产品的价值最大化，现金流对他们来讲没有意义，预售证取得后也可以暂时不进行销售，于是乎公寓市场乱象丛生；

当然也不是所有开发商都是不差钱，比如万达，比如红星美凯龙；

我一直在关注的北一路万达广场项目，几栋小公寓几乎每次都是开盘售罄，最小的户型为21㎡，一环内均价8140元/㎡，可以说是惊爆价了，万达的开盘售罄就很好的实现了现金回流，用充足的现金流支撑商场的建设以及商场的运营，借助商场的良好预期来支撑公寓配套；

在我看来这是一种反哺功能，公寓和独立小商铺实现了良好现金流，集中商业持有性经营，实现业态的多元化和管理上的集中统一，现金安全，商业模式完善，其实这就是很好的商业案例，当然北一路万达广场的销售员素质就不敢恭维了，也许这是低价盘的通病；

另外红星国际这个项目依托母公司红星美凯龙，思路与沈阳北一路万达广场类似，也是采取的实现现金流快速回流方式反哺其新建的红星美凯龙家居超市，开盘推出240套，已销售近200套，为比较成功的案例；

其实公寓类产品并没有哪一种操盘模式是完全正确的，只能说对于一个开发企业来说什么是你的主诉求，如果你的主诉求是快速回收现金，那么以合理的价格及适当的营销手段，实现起来并非难事，但是如果你的主诉求是追求价值最大化，那么有效的借助精装修，辅以较为强势的营销手段和一定的时间也是可以达到的；

没有哪一种教科书可以很清晰的说出任何一个盘的操作思路是什么，经验是最好的老师，在实践中、在管理中得到真知，并且运用到实际工作中，才能将事情做好，将一个盘操作好；

操盘思路是一个层面，实体管理又是另外一个层面，管理中存在扁平化管理和非扁平化管理，领导过多，意见过多，机构过于庞杂，受制于非直接决策层会使管理陷入艰难，所以在实际的应对中存在非常多的变数，有时明明知道是无用功但是必须还要去完成，这是管理困境，在管理层面中的外行管理内行等，都会对正常管理形成阻碍；