一、产品定位转变

     2007年底之前，公寓市场租售两旺，在此市场情况下，大量中小公寓项目纷纷兴起，不少原来是办公性质的项目也包装成公寓来卖。然而到了2008年，受国际金融风暴影响，房地产市场转向低迷，公寓市场也不例外。特别是以外籍企业职员为主要客源的高档公寓租赁市场，遇上外资撤离、缩减，客源急剧减少，购买这类公寓的中小投资客也纷纷转向持币观望。

    2008年6月，原来定位为商务公寓的时代you公寓开盘，之后一直面临销售压力，去货速度缓慢。市场转变是阻碍项目销售进度的主要原因，而我们的任务是在分析原因之后找到解决问题的方法。

    既然投资客群已基本沉寂，如何找到新的客源成为我们首先要解决的问题。这时候，经济危机下的大量的企业开始节衣缩食给了我们启发，既然要压缩财政支出，那么办公费用支出就是要压缩的首选。环视路、天河北的高级写字楼，租金动则上百元/平方米/月，物业管理费也在25元/平方米以上。缩减办公面积、寻找租金和管理费更便宜的办公空间成为各公司行政部门的首要任务。

    而you公寓，地处环市路与先烈南路交界，占据中心地段，物业管理费仅4.8元/平方米，户型又小，租和买都比周边的写字楼要实惠得多，正好符合因金融海啸影响需缩小办公空间，降低公司运营成本的企业的需求，为什么不让他们看到希望呢？

    为此，我们做了一个详尽的“公寓”和“写字楼”的对比分析，指出项目转型的必要性和可行性。

 根据上述分析，我们建议项目定位调整为“办公物业”。

    2008年12月，时代you公寓正式更名“时代国际商务大厦”，从“公寓”完美转身为“商务大厦”。广告一出，咨询电话立即倍增，还有不少是咨询团购的。

   产品定位的成功转型为我们在09年第一季度的辉煌战绩奠定了基础。

二、客群定位转变

    产品定位为“办公物业”之后，应该重点对投资客户还是自用客户做宣传推广又成了我们面临的问题。投资客明显后撤已是事实，有自用需求的客户租比买的多又是事实，珠江新城大量甲级写字楼售价比住宅低仍然难以脱销就是例证。为了摸清楚客户的真正需求，我们进行了多次深入的客户调查，听取他们对于购买办公物业的意见。

    研究结果发现，大多数小公司的老板会算这笔账：从公司的长远发展来看，自有物业的成本要远远低于租赁物业，且若干年后，企业升级换代，这个物业还可以出租或转售产生收益。在总价不高的情况下，权衡买和租的效益后，他们中的大多数会优先选择以买代租来获取办公场所。然而这批客户愿意购买的前提是总价不能太高，收楼要快。为此，我们决定改带装修为毛坯。以49.8万/套起推出准现楼。

    在环市路和天河北，定位中小户型、物业管理费又低廉的写字楼产品并不多，故有购买中小型写字楼刚性需求的客户，基本上都会来时代国际商务大厦瞧上一瞧。成熟的商圈为项目带来了丰富的客户资源。

   战绩就是短短三个月后，时代国际商务大厦宣告售罄！