在当今中国的房地产市场，似乎一直有一个解不开的“死结”：一方面从中央到地方，各级政府几乎年年都要出台一系列的房地产调控政策，期望解决被民众称之为“民生新三座大山”之首的高房价及买不起房的问题；另一方面，在这年年的房地产调控之中，市民怨声载道的高房价问题不仅没有得到解决，而且矛盾愈发尖锐突出，房价疯涨的累积效应，甚至使普通百姓连“房奴”也“做不起”。
中国的房改和房地产市场调控，似乎走进了一条“死胡同”。不仅是普通百姓，就是不少官员自己也“相当迷糊”：解决中国城市住房问题的根本之策究竟在哪里。同时，这也不可避免的使人们对政府在住房上的政策和行政“作为”产生怀疑。
正是在这样的背景下，温总理今年出访新加坡时，打破一些利益集团设定的“条条框框”，旗帜鲜明的提出“经济适用房大多数是面向中产阶级的”，“经济适用房户均面积９０平方米是比较适当的”等住房政策上“革命性”的纲领口号。总理的肺腑之言标志着中国的住房政策和房地产市场的发展，正在出现一个“历史性的重大转折”：在政府的最高领导层中，正在酝酿住房模式天翻地覆的变革：即由开发商主导的垄断暴利开发模式，重新回归到以经济适用房为供应主体的住房发展模式中来。
之所以说是“重新回归”，是因为早在1998年开始实行的“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”的城镇住房制度改革，其中的一个核心目标就是“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。
九八年公布实施、被称之为房改纲领性文件的“国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”（一般简称23号文）就明确规定：“对不同收人家庭实行不同的住房供应政策。最低收人家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收人家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。”
当时的建设部对全国城镇“最低收入、中低收入和高收入”的家庭的比例，有一个大致的算法，就是城镇居民中，高收入者和最低收入者各为10%左右，其余的80％的家庭都属于“中低收入者”，也就是说，城市中八成左右的家庭，都有购买经济适用房的权利。照此推理，在整个住房供应结构中，80％的居民住房应该是经济适用住房。
实际上，国家和政府向绝大多数家庭提供经济适用住房，即是百姓接受这项关系切身利益最大的新的住房改革的基础和条件，也是政府推行城镇房改时对城市居民所作的基本承诺，是房改的“政策底线”。从这方面来说，没有经济适用房，房改就没有“立身之本”。否则，政府要把想数以亿计的城市居民，从过去的住房靠“国家买单”推向到市场自己购买的住房改革，就是无稽之谈。
也正因如此，当时还是副总理的，再三高调力挺经济适用房。早在1998年全国城镇住房制度改革和住房建设工作会议上，就向与会者特别强调：“建立新的城镇住房供应体系，重点是大力发展经济适用住房。这既是这次房改的重要目的，也是房改是否成功的一个重要标志。”总理语重心长的告诉与会者：“中低收入家庭是目前城镇家庭的主体，发展经济适用住房可以满足他们的需求，是实现本世纪末人民生活达到小康的重要条件。”总理要求各级地方政府“要努力提高住房投资中用于经济适用住房投资的比重，加快经济适用住房的开发和供应。”
2000年12月13日下午，在在听取建设部工作汇报后又一次强调：“住房建设，有两点需要明确，一是以经济适用住房为重点的住宅建设的方针、政策不要轻易改变；二是经济适用住房建设也要按照市场经济规律来办。”他告诫建设部的领导：“加快经济适用住房建设，对改善居民消费结构，扩大住房消费，平抑房价，防止出现新的房地产过热，有重要作用。”
政府高层对“经济适用房”的基本立场和“钟爱”也体现在国家发展的战略大纲上。在国家第十个（2001到2005年国民经济和社会发展的五年计划纲要中，在提到“重点改善居民居住和出行条件”时，特别强调“加大以经济适用住房为重点的住房建设力度”。
但很不幸的是，建设部在执行中央政策时却发生了严重的偏离行为。对经济适用房采取的是一条“步步紧缩”的“打压路线”。在近10年的时间里，中国绝大多数城市的房价翻了好几番，房地产也成为政府工作报告提到最多的、必须进行“严格调控””重灾区。居民的住房消费，也被高房价压迫到只有正常需求量的五分之一左右，普通城镇居民的人均住房面积，甚至比九八房改之初还下降了1个多平方米，城镇居民的住房小康，更是变得遥遥无期。
七年前总理对建设部告诫中所担心出现的“高房价、低购买、热市场”等问题，不仅在当今的房地产市场“应有尽有”，而且已经疯狂到极致的地步。住房问题，也一举成为压迫民生的“新三座大山”之首。而造成这一切的根本原因，就是中央一再强调的经济适用房的严重缺失，这一切源于建设部的“缺责”。
由于政治文明建设的滞后，公众缺少对权力和资本的制约能力，使经济适用房这项关系中国数亿市民最大利益的“利民之举”，从一开始就在不少地方、尤其是一些大中城市被“空挂”。对于大多数市民来说，这些来自于中央的最大的“利好政策”，早已被不少地方的官员“贪污”得“全无影踪”。
到了2003年8月，由于房地产“铁三角利益集团”的影响，这项“空挂”多年的最大的利民之策--向普通市民提供经济适用房，干脆被建设部起草的18号文件修改调整为“多数家庭购买或承租普通商品住房”。而经济适用房则被重新定义为只是“具有保障性质的政策性商品住房”，被限制在一个很小的范围（实际占住房总供房结构中的5%都不到）。
而被“房改新政”赶出“经济适用房大门”之外的普通百姓，要想购买住房或改善住房条件，只能成为开发商利益集团的暴利宰割下的“刀俎之肉”。当普通百姓要实现住房的刚性需求，只能迈上成为开发商垄断暴富“牺牲品”这唯一“独木桥”时，中国的房改和房地产市场的调控，就走上了一条“不归路”。
有官员出来辩解：经济适用房虽然供应少，但廉租房可以使政府在住房保障上大有作为，殊不知它最多也只能“保障”5%的“最低收入者”。而所谓的“普通商品房”，建设部官员的极为乐观的估计就是“30%人买得起”，实际上扣除炒房者和多占者，买得起高价商品房的家庭20%都不到。现在的问题是，除了这最富和最穷的30%外，其余70%的城市家庭究竟到哪儿和怎样才能买得起房，改善住房条件，实现住房小康？
所以温总理的“经济适用房大多数是面向中产阶级的”之语，可谓是把芸芸众生，从开发商的高房价及房地产“铁三角”的垄断暴利市场的“虎口”之中解救出来，使走向“死胡同”的中国房改，重新被拉回归“住房小康”的阳光大道。
经济适用房的灵魂就在于，它是现在唯一可以使普通百姓买得起房的住房供应模式。按照政策，经济适用房用地由国家划拨，利润率必须控制在3%以内，各方面的税费也要减免。零地价，微利性和低费税，构成了经济适用房的三大基本属性。和开发商无法无天的房地产暴利和房价高到“不好意思”相比，正宗的经济适用房至少比现在高房价下降一半左右。
试想一下，如果城市八成左右的市民都可以“有资格”买到比现在便宜一半的经济适用房，还有多少人会成为豺狼虎豹般的掠夺公众财富的开发商的“猎物”！普通百姓买不起房的“沸腾民怨”又怎能不“烟消云散”！高房价这座最沉重的民生“新三座大山”，又还能“坚挺”几时！失去了“中产阶级”和普通市民的市场，加上中国先富阶层的住房消费日趋饱和，因为他们中的绝大多数早已“住房现代化，靠垄断暴利发家暴富的开发商模式，离”整体崩盘”还会很远吗。
所以，向中产阶级及普通百姓提供经济适用房，抓住了当今中国城市社会住房的主要矛盾，是解决住房问题的根本之策。
综观2007年北京楼市，表现出一个最为显著的特征是房产价格在国家系列组合政策的调控下依然走出了一个比较强劲的上升态势，北京13个行政区的二手房平均价格达到了8926元/平米，同比增长23.1%。这表明单纯从市场层面来进行房价的调控，其难度相对较大。面对房价的上升，政府除了需要保持房产价格的稳定之外，还需要更多的承担起解决中低收入家庭住房难的责任，在这方面，政府已经加大力度，开始着手大力推进实施保障性住房政策，这是2007年楼市调控方向发生变化的主要层面。
同时国家面临着如何避免经济发展由过快转向过热，减少通货膨胀的压力，控制价格过快上涨等一系列问题，在2007年12月3日-5日召开的中央经济工作会议中，已经明确了2008年政策实施的主基调，财政政策依然保持稳健的方向，而货币政策将由稳健转向从紧，这已经定格了2008年的政策基本思路就是货币政策从紧，楼市的调控也将在国家大的从紧政策框架下，面临进一步的紧缩。具体来看，预计2008的楼市调控将呈现以下六个走向：
第一，落实和完善现有政策是明年主旋律
从2003年开启的宏观调控已经持续了5年的时间，尤其是2006、2007年的两轮宏观调控，政策出台全面而密集，涵盖房地产市场的土地、楼市结构、交易环节税费、行业环境、限外、住房保障、加息、提高首付款等各个方面；各大相关部委、主管部门都参与进来，对一个行业进行如此长时间和密集的调控是非常少见的；从现有的政策组合来看，除了持有环节的物业税，房地产市场的各个环节都已经有政策“把守”。因此落实和完善现有政策将是明年的主旋律；首先，今年政府的调控方向已经由“稳定房价”逐步转为“住房保障”，并在后半年基本建立起了住房保障体系的框架，如何更好的落实住房保障政策将成为调控的一个重点；其次，在经济快速增长、流动性过剩依然存在的情况下，央行仍然会使用加息这一货币政策来调控经济的运行；加息依然会伴随明年房地产市场的发展；再次，平抑房价和房地产良性发展需要不断盘活存量房市场，而当前二手房交易环节的各项税费仍然是制约部分交易的因素，因此，如何改革和完善交易税费，盘活二手房市场可能会成为明年政策的一个方向。
第二，推进住房保障政策的关键之年
2007年8月，国务院从中央层面出台了住房保障的纲领性文件24号文，并且建设部在11月份分别出台了《廉租住房保障办法》和《经济适用住房管理办法》，可以说从中央到部委，都已经对住房保障政策作出了明确的指导性文件。北京市也早在今年9月29日就已经出台了《北京市经济适用住房管理办法(试行)的通知》和《北京市城市廉租住房管理办法的通知》，从方向性的层面确立了廉租房和经济适用房的相关规定，随后在11月6日和12月12日分别出台了《关于印发北京市廉租住房、经济适用住房家庭收入、住房、资产准入标准的通知 》和《北京市经济适用住房购买资格申请、审核及配售管理办法》，从购买人员的进入门槛以及所能购买房产的类别进行明确的规定，并且其他的相关细则也将陆续出台。因此，从住房保障制度的建设角度而言，北京市也已经基本趋于完备，但是，如何确保北京市提出的3年内新增建设1000万平米经济适用房和1000万平米的限价房能够真正发挥住房保障功能，将在很大程度上取决于2008年的政策落实情况，并且存量经济适用房的交易细则最终如何确定也将会直接影响到住房保障政策的推进。应该说，2008年对于住房保障来说，是一个真正的开局之年，也是至为关键之年。
第三，土地市场清理整顿有望进一步加强
今年的宏观调控虽然在抑制需求方面出台了密集的金融政策，并取得了一定的效果，但是在增加供给方面却显得乏善可陈；应该说调控政策并没有很好的扭转供需关系，供不应求仍然是目前房价上涨的主要原因；而在2007年12月，国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布《土地储备管理办法》，进一步加强及完善了土地管理，这对于加大打击开发商的囤地行为有了更强的法律支撑，可以进一步释放闲置土地，增加商品房的供应。因此，2008年，进一步清理整顿闲置土地，从源头上增加土地供给，必将成为政策调控的一个主要方向，开发商的囤地成本必将大大增加，这样有助于缩短从土地到商品房的时间周期，起到增加房产供应的效果。
第四，货币政策从紧意味着金融紧缩已成定局
今年频繁的加息、存款准备金率提高到历史最高点以及提高第二套房贷的首付款和贷款利率，已经非常明显的体现出了金融紧缩的趋向；而在今年12月中央经济工作会议上确定的货币政策从紧大框架下，央行除了会进一步运用利率和存款准备金率这两个手段之外，适度放宽汇率政策可能也将成为一种选择，并且可能会借助必要的行政手段来控制放贷规模，比如通过季度平均放贷规模的控制、严格要求银行的贷款审批制度等等，这些都将可能成为2008年货币政策调控的方式，避免经济从过快向偏热转变，并且受到2007年美国次级债危机的影响，防范房贷风险也成为众多银行必须面对的问题，为此，2008年房贷政策的趋紧已成一种必然。
第五，物业税或可从目前的“空转”阶段转入到部分城市的真正试点开征运行
房产交易环节的个税、营业税、土地增值税等已经先后执行，但是，从房产价格的走向来看，这些措施并不能起到一个比较理想的效果，那么，开征物业税也必将成为政府实施稅费调控市场的最后一个“杀手锏”。应该说，今年10月1日起执行的物权法，已经为物业税的开征创造了法律条件，尤其是2007年10月之后，国家税务总局和财政部批准物业税空转试点从原先的6个城市扩大到10个城市，这已经说明政府正在加快步伐来推进物业税政策的出台，虽然物业税实施的相关操作细节比较难于界定，物业税全面实施的时间表还很难确定，但是，政府可能会通过选择部分城市的真正试点，然后进行全面地推进实施这样一种模式。因此，2008年，物业税或可会在部分城市率先试点实施，并且试点实施过程中的相关针对性操作细则将会是房产市场的主要焦点。
第六，进一步规范中介行业将成为大势所趋
今年年初，建设部就出台了资金监管等相关规范交易结算资金的政策，但是11月初仍然爆发了深圳“中天置业”卷款逃跑事件，表明各地对于相关政策的落实方面仍有待进一步的加强，而这必然预示着在2008年整体宏观政策趋紧的大背景下，对各地的中介行业进行又一轮的规范将是大势所趋。从加强存量房交易信息的管理和建立规范、完善的存量房交易信息发布平台角度来说，北京在2008年全面推进存量房网上签约将是一个必然，并且当前的存量房交易过程中，存在一些通过经纪公司交易的但采取了“假自行交易”的模式，那么，为了彻底消除这种状况就需要执行全面的存量房网上签约。同时，为了进一步确保存量房交易资金的安全，规范经纪公司的交易行为，必然会加大存量房资金监管的执行力度，这也将会让资金监管涉及到的相关配套环节进一步的完善。
