这么好的房子为什么还没有买主！
(2010-3-25 6:42:59) [发送到微博] 
这是一栋漂亮的西班牙式的单层独立别墅，3房2浴2厅室，居住净面积200多平方米，屋主是一个美国小学老师丽萨和她正在离婚的前夫。前夫早已搬走，留下丽萨和她两个可爱的十多岁的女孩。由于离婚不能和解，正在通过法院进行，所以他们共同拥有的这栋房子就非出售不可。庆幸的是，由于他们是这栋房子的第一主人，买于1999年，那时的房价很低，所以就算以目前的最低市场价卖掉以后，他们也有净值可分，这就叫正常出售（standard sale），不是令人头痛的亏本出售（short sale）和难得抢到手的银行屋（REO)。
这栋房子位于环境优美的Stevenson Ranch市，坐落在洛杉矶北面的Santa Clarita Valley, 这是一个还不为广大洛杉矶华人所熟悉的新城市，有名的好学区，既安全又方便，一点也不亚于深受华人所爱的亚凯迪亚市(Arcadia)和尔湾市(Irvine),而且这样的房子在这里要便宜二三十万美元！
我是通过丽萨的父亲威廉认识屋主的。三年前我在出售威廉邻居的房子时，有幸结识了这位和蔼可亲深谋远虑的投资商，由于到了退休年龄，今年初威廉让我挂牌出售他的一栋投资房屋。他很信任我，并把标价（listing price）的决定权交给我，结果我以略低于市场价的价格挂牌上市，当天就得到三个报价，最后以高于标价的价格顺利地出售了威廉的房子。当然，威廉很高兴，但是女儿婚姻的不幸令他很为女儿和孙女们的前景担心。当他得知女儿不得不卖房时，他立即就把我带到他女儿家介绍给了丽萨。
丽萨是一个金发碧眼，热情奔放，性格直爽，很有主见的小学老师，并对自己不幸福的婚姻结束感到一种解脱，只是很舍不得离开这栋宽敞而舒适的房子，更不愿让女儿们离开Stevevson Ranch这么好的环境和当地最优秀的学校。她希望这栋房子能卖个好价钱，希望还完贷款之后，还能与前夫分到一些所剩的利润，那样两个女儿的生活才不至于受到很大的影响。
一般来说，作为卖方的经纪人，我们首先为卖主提供一个详细的市场分析报告，把近几个月内周围的一些房屋买卖情况综合起来，给卖主建议一个标价范围，由卖主来决定上市价。我最初告诉丽萨的价格范围是从最低50万到最高53万美元，并建议以49.99万美元上市来获取多方竞价，那样的话很可能以52万美元快速成交，可是丽萨坚决不同意。几年前这栋房子价值70多万美元，由于近一年内几乎没有类似房屋的买卖作比较，而且这是在市场上少见的大面积单层独栋别墅。丽萨怀着侥幸的心理，坚持要我以56.8万高价上市。我很无奈，但也得尊重卖主的意愿，为她尝试一下。不过我对丽萨说，如果在两周内无人问津，就应该马上降价。
就这样，在一个半月前，我们以56.8万美元挂牌上市，两周后有些经纪人带着买主去看过房，但没有任何人出价。丽萨在我的提议下同意把房价降到53.6万美元，又过了两周，总算收到一个51万美元的报价，经过讨价还价，以51.5万美元进入转户过程，买主非常喜欢这栋房子。可是事不凑巧，一个谁都意想不到的原因：买主接到他公司的消息，说他很快就会被调到美国的东部去工作！没办法，两天后合同就被取消了。
一个多月过去了，房子还没有卖出，丽萨已经烦透了每天上班前要把房子整理得干干净净以便有人去看房，加上还有两个半大的小孩，真是不容易啊。几天前她终于决定让我把价格降到我最初建议的49.99万美元，并后悔当初没有听我的建议。
现在谁要以50万美元买下这栋房子，一定是个很好的投资！
我坚信，如果在一个半月前，我们一开始就以49.99万美元上市的话，肯定早就卖掉了！到如今，不仅浪费了这么多时间，还让大家怀疑房子有什么问题，否则这么好的房子，这么好的学区，这么好的价钱为什么还没有买主！所以不要轻视上市屋的标价学问。再说，即便是有人由于不清楚房市而出了高价，买主的贷款人也会派出估价师评估，如果估不到买主所报的价，卖主也不得不把房价降到评估的价位，否则多数买主就会一走了之。所以在美国，卖主不能漫天要价，买主是受到贷款行保护的。
目前美国加州的房价虽然还在低谷波动，但在很多较好的城市或区域，市场上的房子已经是供不应求了，想抄底买房的人很多，都在等着价廉物美的房子上市，只要价格稍微低于市场价，尤其是像样一点的银行屋，一般来说上市不到一周就被多方竞价抢走了，卖价通常还比标价要高。
今天我把我这些卖房标价的经验和体会在这儿和大家分享，同时我也希望能遇到与这栋房子有缘的中国人，如果想投资的话，买下这栋房子后出租，每月可收2800美元左右的租金，而且在这么好的学区尤其好租。
西班牙式单层独立别墅，3房2浴2厅室，居住净面积200多平方米加2车库- 49.99万美元
对面邻居
侧面邻居
后院
厨房
客厅
小孩卧房
范晓天
2010年3月24日于美国洛杉矶
电话：949-698-8238
