来美国抄底购房机不可失，但须谨慎！
          -- 到美国购屋须知

华人购房  鼓舞人心
 
        前不久我从中美媒体的有关报道中了解到，北京、上海、广州等地正悄然兴起赴美抄底购房旅游热。此举让我还有其他旅居美国的华人感到十分振奋和欢欣鼓舞。因为这一现象刚好发生在祖国改革开放正达“而立之年”的年头。遥想百余年前，华人前辈只能作为修建铁路的劳工来美国出卖苦力，饱受欺凌。如今，在改革开放三十年的艰苦奋斗过程中先富起来的同胞，手握现金，雄赳赳气昂昂来美看房，确实让我们海外华人强烈感受到时代的剧烈变迁和祖国的强盛！
 
        在我眼里，“赴美抄底购房旅游”无疑具有划时代的意义。但作为一名在美国从事地产经纪多年、有着相对丰富经验的专业人士，我以为，若能通过本文为打算前来美国抄底购房的同胞们出出主意，让同胞们少走弯路不吃亏，则不但是一个海外华人责无旁贷的义务，更是本人的荣幸。
 
抄底购房  机不可失
 
        由于受次贷危机的影响，断供房上市的数量还在不断攀升。据美联储12月初统计，今年第三季度，美国房地产平均价格指数的下降幅度创历史新高，全美房地产的总价值损失高达2.81万亿美元。美国加州许多地区的房价下降幅度似乎更大，大约比2007年初下跌了30-40%。在有的区域，随便沿着某条街道走下去，都可以看到很多挂牌出售的断供房，可谓触目惊心。
 
        如果再把人民币对美元的升值这个因素考虑在内（最近似有下降的迹象），那么，对那些有点游资的同胞而言，现在到美国来购房，不管出于投资、自住，还是出于为已在美或计划赴美留学的子女作长远打算，都应是一个数十年难遇的好机会。
 
        根据美国相关法律，这里的地产业也和其他许多行业一样，可以说是没有国界的。不管你是谁，只要你有钱来买房、来投资，一律欢迎。我想这一点在很多开放国家都一样。在过去的一年里，全美国卖给外国人的房子大约就有18万栋（套），其中用现金交易的房子占40%以上。赴美购房的外国人主要来自加拿大，其次是英国、墨西哥、中国、印度和德国。就目前世界经济发展情形看，我想中国很快将超过加拿大，成为在美购房最多的国家。说实话，我们都期待这一天能够早日到来。
 
走马观花  效果不大
 
        尽管有关人士，包括我在内，对“赴美抄底购房旅行热”都抱着良好的期盼和信心，但作为业内人士，我还希望给同胞们一些善意的劝告，泼一点点冷水。
 
        据报道，国内已有一个“赴美购房团”即将来美，计划行程10天，先后到旧金山、洛杉矶和拉斯维加斯，看房目标是那些价格约4-10万美元、受次贷拖累的法拍屋。我认为这个“法拍屋”指的是foreclosed homes，可能是公开拍卖屋（public auction），也可能是被银行没收后再上市的屋子REO（bank owned）。但我相信这个购屋团指的是后者REO。（对此感兴趣的博友请继续留意本人以后的相关文章。）
 
        说实话，我看到这个报道时，免不了有些担心，凭我的经验，这样的行程安排有可能会让购房者失望，倒不如象有的媒体宣传的那样称为“看房团”，来美做一个初步的市场调查。
 
        大家不妨设想一下：一个几十人的团体，在短短几天内所能看到的房子数量本来就很有限，而且大家看到的都是同样的房子，这样一来，即使确有少量能抓住购屋者的眼球、确实划算的房子，必将把高高兴兴的购房团变成一个“竞价团”，能不有所失望么？这不像买新房，一般有很多栋（套）可供购屋者选买。 再说，我相信购房团的每个成员的购房目的、爱好、想法和财力都不尽相同，这样没有个人针对性的走马观花一起看房，是不会有太大效果的，只能理解为“百闻不如一见”，在某种程度上有助于对美国房市的初步了解。在我看来，这种方式即便是对美国本地的购屋者来说也很难达到理想的目的，何况对大多数来美投资的中国人而言，这些城市都还是陌生的地方。所以我建议组织者能够更好的规划和设计一下。
 

行业常识  为你壮行
 
        无论在国内还是国外，买房无疑都是人一生中的大事之一。为帮助中国同胞对美国房市有个初步了解，本人基于在南加州的地产经验，在此为大家提供若干行业常识如下，期望对大家有实质性的帮助。
 
【买房决策要素】

        一说到买房，首先要考虑的就是在哪个地区和哪个位置买房，这是买房最重要的要素之一，也就是在美国买房时所谓的“Location，location and location”。

        就拿洛杉矶県（地区）来说，大约有八十八个城市连成一片，没有在此居住和生活过的人很难了解各个城市区域的好坏。就是在同一个城市内也有好区和不好区之分，有的甚至相隔几条街，房价之差就高达十几万或更多。目前十万美元以下的独立房子的确有不少，但是要麽所处的位置不尽人意，要麽房子本身老朽破旧不堪。它们主要集中在这几个城市：Lancaster ，Palmdale，Compton 和Los Angeles City。前两个是沙漠城市，不愁没有空地建房，短期内增值的可能性很小，再说生活环境欠佳，后两个城市是洛杉矶市中心的东南部，有一些不安全的区域，不建议在那儿买房。

        此外，买房的出发点不同，要考虑的因素自然各有所侧重：

        如果出于投资目的，当然要分析可能实现的经济效益和可能遇到的风险损失，对这两方面的分析本身就需要掌握大量的当地信息；
 
        如果出于儿女来美国留学的需要，就要重点了解当地学校的教育质量，周围的环境，文化生活和社会治安。
 
        如果出于自住的需要，就应全面考虑社区的文化生活水平、种族构成、治安情况、气候环境、医疗水平等方面的情况；
 
        一般来说，多数在美华人在买房时都非常注重社区和校区的好坏。好的地区价格当然就高，增值的空间也大。但在这些较好的地区，如果不准备40万美元以上用来买一栋独立房子，或30万美元以上用来买一套连体房或公寓房，是很难令人满意的。如果买的是划算的“法拍屋”，一定要小心房子的质量和卖方的一切苛刻条款。
 
【买房过程】

        购房者如果不全是现金支付，那就首先要寻找一个满意的贷款顾问（loan consultant）以确定自己能贷到的款项和最大贷款数额（现金支付就免了）。现在外国人买房可以根据个人情况贷到房价的50%。
 
        在美国，买房过程和手续要比在国内复杂得多，花的时间也很长。

        暂且不说在看房选房、报价、等待回复、讨价还价等环节上要花多少时间，也不说其中涉及到的文件条款有多少、技巧有多么讲究，就是在双方签订了买卖协议并交了定金（房价的2-3%）之后，产权转户过程（Escrow）就需要30-45天（现金支付可缩短时间）。在这个过程中不同的时间段要做不同的事，包括阅读和签署大量文件（当然都是英文的）。

        一般来说，在Escrow的前17天，买方必须完成申请贷款和得到贷款行的批准，同时完成针对房主和房子本身的各种调查，包括屋况鉴定、白蚁害虫鉴定、房屋估价、申请贷款、产权搜索、房屋保修……等等。这个阶段对买主而言十分关键，因为在这个极端买主对调查结果若不满意，还可以及时中止购买行为，拿回定金。

        如果买的是“法拍屋”，则手续会更麻烦，签署的文件也会更复杂，而且相关条件也将更为苛刻。
 
        此外，买主在转户过程结束前还需选定房屋保险公司，认购火灾保险，在加州火灾保险是非买不可的。

        当购房全款被打入Escrow holder（转户公证公司的专用账户）上，且在相关的政府机构登录之后，买主就正式成为业主了。

        在美国，房子的所有权和使用权是没有年限的，可以世世代代传下去。
 
【养房和卖房】
 
        绝大多数美国人买房都是为了自住，所以当买主一接到产权登录的通知时，就会迫不及待地拿钥匙准备搬家。房子到手之后，不管你是否马上入住，就要面对无法回避的养房问题。
 
        总的来说，每月除了还房贷，还有社区管理费（某些独立房没有社区费）、保险费、地产税（大约每年要交房价的1.3-1.6%，各个地区有不同的地产税率）等，再加上水、电、气费用和前后花园的园丁费用等等，将构成一笔数目相当可观的开支。（相比之下，在国内，你买房后即使几年不管不问，也不会有什么大问题吧。）
 
        如果买房是为了投资，比如你打算先出租，等房价上升到一定程度再出售，以赚取投资回报，那可一定要好好计算计算了。首先用于出租的房子最好交给专门的房屋管理公司出租，而管理公司除了要收出租手续费以外，每月还要扣取租金的10%左右作为房屋管理费。其次，因为不是自己的房子，房客一般都不太爱惜，每次更换房客之前，你还得再付出一笔维修费，再加上房子在空置期间你必须支付的费用。美国法律对房客有许多保护条款，如果遇到房客不交或迟交房租，房东还不能轻易简单地把房客赶走，这种情况发生后房东也会相应地蒙受一定的损失。
 
        这里要投资者特别注意的一点就是，卖房所花的费用要远比买房所花的费用高得多（请参阅我的前一篇博文《美国的房屋买卖双方各需支付哪些费用》）。作为外国人，依据美国的《涉外房地产投资所得税法》（Foreign Investment Real Property Tax Act）FIRPTA，你在卖房时也免不了要向美国税务局（IRS）交所得税。这种税一般由产权公司在转户结束时就从卖方的利润中扣除房价的10%。有意思的是，如果你认为这个数目不公平，可以申请减税，IRS会根据投资者的情况决定是否同意减免。不过，如果外国人买的房是自住房，而且卖价不超过30万美元时，就可以免扣10%的所得税。详细情况和对策应该征求美国的税务专家和地产律师。
 
【怎样买房才更省心】

        在美国，一般来说，当你决定了想在什么地方买房之后，首先要做的事就是物色一个当地的，有经验的，值得信赖的房地产顾问（经纪人），并与其建立一个互相忠诚，互相信任的关系。
 
        由于买方经纪人的费用是由卖方支付，所以购房者不需支付经纪人任何费用就能享受到数不清的好处和服务。

第一，经纪人会在购屋者第一次出门看房之前，就向其提供当地的各种信息，包括市场行情，校区社区的好坏，什么地段适合本人居住，什么地段适合投资，以及不同小区的地税率和社区费……等等。

第二，在提供以上信息的同时，好的经纪人会通过MLS网络系统，按照购屋者的搜房条件（Search criteria）定期向其提供当地所有上市屋清单（listings），这种listing非常详细，包括每栋房屋的各种信息和大量的室内外照片，有的甚至还配有实地录像（virtual tour）。

第三，通过这段信息收集时期（从几天到一年不等，）购房者就已经对自己要买的房子有一个清晰的图像了。所以当经纪人带你出去看房时，一般看五到十栋就可以决定自己要买的房子了。

第四，在整个交易过程中（从报价，讨价还价一直到转户过程结束），经纪人都会为你提供专业指导和帮助，上面提到的很多手续都可以在经纪人的协助下得到简化而顺利完成。

五，经纪人还可以为你提供很多售后服务，做新业主的贴心人，帮助新业主解决一些力所能及的后顾之忧。

        对于来美购屋的中国同胞来说，上面第一，二点也可以通过在美经纪人获得，在花钱来美之前就可以对美国房市有个详细的了解。不用说，聘用一个当地的，有经验并精通中英双语的，值得信赖且业绩突出的专业经纪人，更显得尤为重要。一个处处为你着想的经纪人可以为你找到市场上最划算房子，为你省钱省心，让你少走弯路，避免不必要的法律纠纷。

       另外我想解释一下，在美国，各个州，各个区域都有自己的MLS系统（Multiple Listing Service），它是一个功能强大、权威性很高的房地产综合信息平台，最初由美国房地产经纪人协会发起建设, 在上市房信息共享、经纪人信息管理、房屋估价、服务收费管理和相关法律法规的咨询等很多方面的应用都非常成功。现在整个南加州已经把好几个系统整合成同一个MLS系统了，目前正在和北加州的MLS系统联盟。所以，只要是同一个MLS系统的经纪人，都拥有同样的渠道搜索到所有待售房子的各种信息。不知道目前在中国是否有类似的MLS系统？

【美国楼市触底了吗】
 
        那么现在究竟是不是到美国来购房的好时机呢？绝大多数专业人士认为答案是肯定的。至于是不是“最”好，房价是不是降到了“最”低，能否真正“抄底”，则谁也说不准，毕竟只要是投资，则无论是否经过严密的决策过程，风险都是必然的，只是高低不同而已。从我们周围一些城市的上市屋库存量（inventory）来看，11月比去年同时期下降了大约30%，现在的库存量只能满足市场五个月的需求量，而正常的供需平衡关系应该是六个月，这就表明：供少于求了，应该说是一个房屋市场回升的迹象。
 
        事实上，由于最近的房贷利息已降到了近37年来的最低程度（5%左右），现在已经有很多人在买房或准备买房，而持观望态度、一旦看到上升行情就随时入市的潜在买家更不在少数。有些低价上市的房子一上市就收到多方报价竞购的情形也屡见不鲜。据C.A.R(California Association of Realtors） 的最新报道，2008年11月整个加州的独立房屋销售总量比去年11月上升了83%，从280,920栋到514,710栋，但平均价格却降低了41%，从490,511美元到285,680美元。
 
        如果是购房自住，那么从长远的观点来看，就算现在仍未触底，也是一个相对稳定的投资。不过，由于目前仍受金融危机的影响，失业人数增加，新任总统奥巴马元月开始执政，美国的经济前景是晴是阴还是暗，还很难断定。
 
         最后一点需要提醒同胞们注意：美国人买房的主要原因之一，就是用于购房贷款的利息可以用来抵税。而作为准备用现金在美国购买房子的外国人来说，就享受不到这种待遇了，因此是否应该认真计算一下：即使投资者现在抄到的正是触底房，还需要等多久才能得到理想的回报呢？

P.S. 我在另一篇博文中整理了一些在美国购房时最常用的英文术语及其中文的基本含义,

请看：http://blog.soufun.com/22257479/3036281/articledetail.htm