欢迎来美国加州好区尔湾市买新房(Irvine new homes) -范晓天与美国房地产 -搜房博客

范晓天与美国房地产的博客：

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范晓天与美国房地产的博客

姓名：范晓天

单位：美国洛杉矶KW房地产公司

职位：美国加州房地产经纪顾问

访问人数：788972

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博主公告

我生长于四川，高中毕业就去了广东攻读大学工程学位。之后在北师大进修过英文，在香港取得了国际贸易营销学位。出国前曾在珠海，南宁，湛江，深圳等地搞过设计，做过工程师。1992年来到美国加州时正遇经济萧条，我在意大利薄饼店打过工，汽车出租公司洗过车，工程公司里制过图，然后北上华盛顿州的西雅图，为几个医院里的医生和病人做翻译，同时还在一家日本料理店做服务员，那样折腾了一年，就去了日本。在东京，川崎教过中英文对话，同时攻读日语，并在川崎市国际交流中心做些义工，一晃就四年。从日本到欧洲，去十几个国家转了一圈后又再次回到了美国。那时美国的经济情况已有好转，我很快就被洛杉矶的一家日本航空部件贸易公司聘用，一年后便转到了一个美国航空部件公司做国际营销，并负责经理亚洲部，一做就是七年。当我自己经历了两次买卖房子后，我发现自己对房地产有着极大的兴趣和特别的爱好，于是就在洛杉矶的一所大学里修了八门有关房地产的课程，并考到了房地产经纪执照，终于在2004年成为一名美国地产协会会员，从此在洛杉矶的Keller Williams Realty公司独立经营房地产的买卖，成绩显著，年年获奖，至今热爱本行。在此建立一个我的中文地产空间，希望能向众多的中国地产专家们学习，同时与大家分享一些美国的房地产信息和我的一些地产经历。联系方式：fanxiaotian2009@yahoo.com 美国个人网站：www.RoxanneFike.com

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欢迎来美国加州好区尔湾市买新房(Irvine new homes) (2011-8-26 7:43:17) [发送到微博]

分类：地产买卖知识　标签：尔湾新房美国买房洛杉矶好区买新房 Irvine new homes 美国房地产经纪人范晓天 |

美国加州好区尔湾市的全新别墅(Irvine new homes)

一）好社区好学区

紧邻南加州新港滩市（Newport Beach）东北边的尔湾市（Irvine）已经成了华人在南加州首选的居住城市之一。尔湾除了气候宜人，环境美丽，生活方便，交通发达，治安稳定以外，最吸引华人的还是尔湾学区的优质教育，几乎所有的小学，中学和高中都是加州的蓝丝带学校，都可以放心地让小孩去就读，没有必要花钱去上私立学校。尔湾的大学高中(Uuniversity High School)在全美国排名第八，有许多家长为了能让孩子就读此高中，专门在该校区的居住范围内购房，而且附近的加州大学尔湾分校(UC Irvine)也深受华人的钟爱。对于那些英文不太好的，只想吃中国菜的华人来说在尔湾生活也很方便，著名的99大华超市就有两个，各种各样的中餐馆和其他亚洲餐馆也是应有尽有。另外，从尔湾开车十到二十分钟就可以观赏美丽的新港滩海景，漫步沙滩，乘坐游轮，玩游艇，钓鱼，冲浪和游泳等等。

二）尔湾全新别墅

对于多数中国人来说，买房就是买全新的房子，可是在美国的房屋买卖中几乎百分之九十的房屋都是二手房，从几年新的到百年老的房子都有。尔湾是一个很新的城市，是近三四十年才发展起来的，城市规划相当规范，绿化带，公园，人工湖泊，购物中心比比皆是。正在建的全新的房子不多，但也可以满足那些只想买新房的华人。

目前在尔湾的新房大多集中在尔湾的东北面和尔湾大学附近，从30多万美元的连体别墅到几百万美元的独立别墅都有。开发商就一个，著名的尔湾公司，建商有无数，都是在加州很有声望的。由于土地宝贵，近十多年建的房子中大都占地面积小，前院后院也越来越小，还有许多没有前院没有停车道的独立别墅(detached condo)。但是每个小区都配有公园，会所，游泳池，网球场，绿化带等非常完整的公共设施。因此屋主要交的社区管理费(HOA)也比较高，大约每月从150到300多美元不等。此外在标准的房产税(每年收房价的1.05%)上增加的特殊税收(Mello-roos) 也越来越高，每年大约3000到5000多美元不等。所以即便是用现金买了房，屋主每年要支付的税收和社区管理费也相当可观。一栋五十万美元的房子每年大约要交一万美元左右，一百万美元的房子大约一万八千美元左右。

三）新房样板房图片举例：

上面是连体别墅，2-3房，100到150平方米左右，带车库，楼上楼下不一定是一家。

价钱从30到50万美元不等。

这是没有前院没有停车道的独立别墅，3-4房，160到200平方米左右，有很小的后院。

价钱从55到69万美元。

这是有停车道（driveway）带前后院的独立别墅，3-5房，200-300多平方米。

价钱从70到110万美元。

上面是有门卫的小区，在尔湾大学附近，大学高中(Uni-High)学区，4-5房，240-300多平方米。

价格从80-110万美元。

小区大门

样板房室内之一

样板房室内之二

样板房后院之一（patio）

四）如何买尔湾新房？

和买二手房一样，买方最好找一个代表自己的房地产经纪人，并且一定要在第一次访问新房销售中心的时候和经纪人一起去，否则你的经纪人就得不到任何报酬，所谓的报酬，也就是由卖方支付的介绍费或佣金，买方不用支付经纪人任何费用就可以得到多方面的服务和买房过程的详细指导，尤其对那些刚来美国的新移民来说，在一个崭新的国家安家，有许许多多意想不到的事，包括某些买房以外的的事，都可以得到详细的咨询和帮助。当然，买方也可以不用经纪人，直接去新房销售中心买，但那样对自己没有任何好处。有一些中国人认为跳过经纪人的话卖方就可以给自己一个好价，就像在中国一样，可那是一个完全错误的想法，尤其是买新房。在尔湾，90%的卖方(开发商)都鼓励房地产经纪人带客人去买房，并支付经纪人一定的费用，而这笔费用是属于卖房开支，是可以用来抵税的，与房价无关。所以买方有没有经纪人得到的房价是完全一样的，有时知情的经纪人甚至还可以帮你从卖方争取到一些额外的奖酬(incentive)用于房屋的装修(upgrade)。

在新房销售中心，代表开发商的经纪人会热情地接待你，并给你一个价格表，让你先看看建好的样板房，要注意的是你看到的样板房大都是用最好的家具配套设计和上等的材料装修的，而价格单上的价格只包括一般材料装修，当然你可以选择更好的材料，加钱，让建商为你在交房前全部弄好。但那样做的话房价增加了，每年的地税也随着增加了。你如果什么都不做，不加钱，房子也可以住，只是装修简单一些，以后自己请人来做要便宜得多，更主要的是不用增加地税。一般来说开发商是分期建房，每一期只拿出十来栋房子出售，卖得差不多了再卖下一期的。如果你看中了那栋样板房，就选择位置，有时有现房，否则就选择地段，决定后就签合同和大约上百页的各种文件，这时你最好有一个熟悉英文合同的经纪人帮你翻译解释主要的内容，否则要完全弄懂所签的东西一天一夜也不够。同时支付大约3% 的定金，然后卖方把所有的文件合同交给转户公证公司，进入转户过程(Escrow)。现房大约一个月交房，现金快一些，期房几个月不定，房款是交房前几天才支付。

五）有关尔湾的信息网站：

尔湾市的官方网站：http://www.cityofirvine.org/

尔湾学区网站：http://iusd.org/

尔湾学区地图：http://maps.google.com/maps/ms?hl=en&ie=UTF8&om=1&msa=0&z=12&msid=103390000879676890410.00046b13f50f02cb64891

尔湾公司购物网：http://www.shoptheirvinecompany.com/

希望这篇博文对大家在尔湾买新房有所帮助，如果需要更多的信息，欢迎来信！

范晓天

美国南加州房地产经纪

邮件：fanxiaotian2009@yahoo.com

电话：949-698-8238

写于美国加州新港滩

2011年8月25日

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