| [提要]“新国十条”满月以来，在成交量急速萎缩的情况下，普通住宅价格初见松动，但豪宅价格却岿然不动。昨日，记者经过一番调查后发现，市中心的一些一手豪宅更准备逆市涨价，而最高涨幅竟达67%。二手豪宅则是利用世博的租赁黄金期“先赚一笔再说”。 |
“新国十条”满月以来，在成交量急速萎缩的情况下，普通住宅价格初见松动，但豪宅价格却岿然不动。昨日，记者经过一番调查后发现，市中心的一些一手豪宅更准备逆市涨价，而最高涨幅竟达67%。二手豪宅则是利用世博的租赁黄金期“先赚一笔再说”。
一手逆市欲涨67%
有机构统计称，本月普陀区、黄浦区、徐汇区、静安区等市中心区域都有高端的豪宅项目推出，但是记者在逐一调查后发现，这些豪宅项目只是为了引起关注，而对于确切的开盘时间，售楼处的回答基本是日期未定。
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位于黄浦区的公馆77的销售人员向记者明确表示了精装公寓项目预计至少还要再推迟3个月才能上市。同在黄浦区的绿城黄浦湾，以及静安区的远中风华园推出日期也未定。徐汇区徐汇苑和普陀区华侨城的新项目开盘的时间倒是有一个范围了，但是不是6月，而是7月底。
预期开盘时间延后的同时，这些豪宅的定价似乎并没有受到中央楼市调控的影响。公馆77项目，其一期均价为5万元/平方米，目前市场的均价为5.41万元/平方米，但是售楼处目前给出的预计价格最低也要7万元/平方米，价格上涨了29%。同在一个区的绿城黄浦湾，网上房地产显示该项目一期累计合同均价为5.3168万/平方米，而新开项目的价格被初定为9万-10万元/平方米，价格上涨了约67%。位于静安区的远中风华园，新开项目的均价达到了9万-11万元每平米。而在当前市场上，其价格只为6.31万元/平方米，涨幅也达到了约59%。
为何这些楼盘都选择了逆市涨价呢？太平戴维斯住宅销售部高级董事朱兆荣坦言，虽然楼市受到中央政策的调控，上海高端住宅 （单价在5万元以上）看房量出现了明显萎缩，减幅达到50％，购房者选择暂时观望。但市中心豪宅本来就数量有限，还是受到 “刚需”的追捧。因受到中资银行的严格放贷条件限制，有些资金充裕的投资客选择一次性付清房款方式。此外，也有外籍购房者从外资银行成功贷款。
而对于目前豪宅项目的纷纷推后开盘，一位房企营销策划的业内人士向记者道出了缘由。由于豪宅的差异化，其一般都拥有一个固定的消费群体，如同杭州新开的豪宅，其购买人群中大约有一半都是该公司的老客户，而新客户大多也是老客户介绍而来。“这些豪宅的销售基本上就盯住这个固定的消费群体就可以了。”该人士向记者说道，由于目前中央的政策调控，整个楼市都处在观望的时候，尤其是上海的细则迟迟未出，这使得开发商与购房者都认为目前不是最好的时机，而现在冒出的开盘消息只不过是一个营销手法。
二手豪宅先赚世博一笔再说
5月一手豪宅的价格坚挺，无形中给二手房业主添了几分信心。昨日，记者从多位房产中介处了解到，新天地版块、陆家嘴(600663,股吧)版块内的高端豪宅，虽然成交量有所下降，但价格却是保持平稳，抗跌性很强。当然，由于房产税推出已是箭在弦上，多数卖家也较之前相对容易议价，但议价空间一般在3%到5%之间，跌幅并不是外界所传说的那样超过10%。据了解，在陆家嘴版块，如汇豪天下等小区，其中的高层江景房依然稀缺；而像新天地翠湖天地等活跃楼盘，价格也保持在7万元/平方米左右。而在世博会的带动下，一些高端豪宅的业主更是选择转售为租，先赚世博一笔再说。据中介介绍，近期，陆家嘴等浦东版块的租房市场逐渐走高，如中粮海景等高端楼盘的租金最高可达7万元/月。
上海中原地产研究咨询部经理马冀向记者表示，以一手房为参照的二手房业主，在目前楼市胶着的情况下，并不会轻易抛盘，尤其是市中心区域高端豪宅的业主一般都是以资产配置为目的的。不同于一般炒房客，他们经济实力比较强，有能力顶住压力。同时，在世博会的带动下，上海城市产业转型速度加快，房产税等“一刀切”的政策很可能只是一个短时间的效果，对高端投资客来说，目前的状况只是增速放缓。上海地区这段时间积攒的力量，很可能在后期引发更强的发力，“相对香港和一些海外大都市的价格，上海的价格优势还是很明显的。 ”马冀如是说。
豪宅成为楼市新政“避风港”？
不仅仅是上海如此，有媒体报道，5月以来，北京在售及待售的113个豪宅及别墅项目中，逆市提价的项目接近半数，而小幅打折项目仅有9个，其余项目维持原价销售。统计显示，涨价项目平均提价3561元/平方米，涨幅约15%。豪宅似乎成为楼市新政的“避风港”。
中原地产研究咨询部人士龚敏就赞同这一观点，她指出，中央出台的楼市调控新政对一、二手豪宅的销售情况影响非常有限。豪宅与普通住房面向不同群体，前者的消费群体对价格调整和新增税种的抗压性较强，通过一段时间已经基本消化了新政带来的影响。从最新得到的数据看，上周，上海全市均价5万元／平方米以上商品房交易量明显反弹，共计0.37万平方米，环比上月增长1.63倍，成交均价8.46万元／平方米。
但也有部分业内人士持相反意见。房产分析师薛建雄透露，目前交易成功的豪宅房产大多是今年四月以前就签订了合约，只不过在最近办完手续，真正四月后的新开的楼盘非常少，交易额也并不乐观。二手豪宅的市场略比新盘活跃，其中一个原因是二手房有较充分的议价空间，在如今低靡的房市中体现了部分优势。
