成都市第34届房交会于10月2日至10月6日在成都世纪城新国际会展中心举行。本次房交会共有160多家开发商参展，200余个楼盘登场，5大区县组团集中展示，15家成都品牌中介、8家知名家装公司参展。本文将针对本次房交会从各个纬度做深入透析。

一、概况

2009年10月2日至10月6日在成都世纪城新国际会展中心1-4号展馆举行的成都市第34届房地产交易会（2009秋季）。从参展的楼盘来看，以方位划分，城东项目共计35个，南门项目65个，西门项目65个，北门项目28个，市中心项目8个。按环域分布来看，市一环内项目8个，市一二环之间项目10个，市二三环之间项目49个，市三环外项目134个。按项目参展方式来看，销售项目155个，形象展示项目46个。按地域划分，六城区项目95，周边区县项目共106个。

二、人气

参展商、参展项目以及接待人流较春交会均下降近30%，供应、需求均处于休息调整阶段

本次房交会160家开发商200个项目参展，较春交会209家开发商259个项目参展来看，分别下降23.4%和22.8%。主要是因为09年楼市再度火爆，众多开发商项目都接近销售尾声。

（数据来源：成都市房管局）

较33届（春季）房交会，本次房交会的成交量有小幅下滑，房价水平却上涨了6.5%，成交总额因此微增。房价经过09年的调整，逐步企稳回升，另外本次房交会因为刚需物业的断货，也是到房价提升的一大主要原因。而成交量的下滑主要还是因为前期需求的持续释放。

（数据来源：根据公开资料整理）

与成都秋交会同期的北京、上海、深圳等一线城市的房交会都呈现出了价升量跌的态势，并且涨幅和跌幅都较大。相对一线城市暴涨暴跌的情况，成都楼市的涨跌幅还是在正常的波动范围，基本保持了一个健康稳定的发展态势。

四、特点

成交量集中于大众化的中端物业，小户型仍然是房交会的主力需求

从房交会成交的前十名项目来看，80%都是均价在6000元/平米以内的房源。这主要是因为一方面高端物业的参展房源有限，另一方面因为房交会恰逢国庆、中秋双节大假，中高端物业的目标客群大多选择节日期间出游，因此也导致了该类物业的成交量相对较少。

本次房交会的优惠力度明显弱于春交会，主城区的参展项目一般都是仅有0.5%-2%的优惠，与前两届房交会动辄5%-10%的大幅优惠，形成了鲜明的对比。这主要也是得益于09年楼市的持续火爆。

而反观郊县参展房源的优惠政策则明显高于主城区，普遍优惠都在3%以上，还有买房送车位、买房送车、买房送物管费、家电等多种优惠方式叠加。

高端项目纷纷淡出房交会 但城市豪宅对后市将产生持续影响

本次房交会，仅置信·丽府、合景泰富·誉峰等首次亮相的高端豪宅项目以形象展示为主以外，中海·城南一号、紫檀、龙湖世纪峰景、长桥郡、麓山国际、蔚蓝卡地亚等高端品牌项目纷纷缺席房交会。这也反映出高端物业开发商逐渐成熟，不再盲目的进行宣传投入，对于房交会这种更偏于大众化的集市交易会纷纷选择了淡出。

之前的城市豪宅主要以紫檀、城南一号等少数先行者为代表，呈曲高和寡之势，本次房交会上备受瞩目的合景泰富誉峰、置信丽府亮相，加之稍早开盘的长城半岛城邦，城市豪宅的开发开始形成一轮热潮。这种局面的形成一方面是当初土地价格高企，开发企业不得不做出高附加值产品，另一方面也说明成都高端物业市场的逐步成熟，市场细分更为明显。这些总价堪与别墅媲美的产品毕竟只是少数金字塔尖阶层的的专利，即便发展迅猛也终究只能在整体成交中占据较小的比例。但这些在主城区鹤立于普通高层电梯产品之上的豪宅将比别墅更容易对消费者的价格预期产生影响，对周边普通项目无疑是个利好。

期房扎堆，现房难觅，市场由消化存量向新盘销售转移

本届秋季房交会较之春交会还有一大特点就是本次房交会的参展房源基本都是以期房为主，据现场了解80%以上的参展房源的交房时间都是2010年底到2011年。这反映出经过09年市场的持续火爆，宏观调控导致的07、08年市场已开发的存量已经基本消化殆尽，市场供需矛盾有一定缓解。

新盘扎堆出现，据统计本次房交会新亮相的新项目达到近70个，例如华人置业·西锦城、都会华庭、华置广场的三盘集中亮相、万科·金润华府、保利·石象湖、中铁·月印长滩等中高端品牌项目都纷纷闪亮登场等， 总体来说本次房交会所承载的重任已由春交会时的消化存量转变为了新盘亮相、销售的基调。

观望情绪开始抬头 后市成交量接受考验

根据成都房管局的数据，本次房交会成交情况仍属火爆异常。不过另一方面，也需要对一些开始出现的苗头保持警惕。

数据来源：《居周刊》现场调研

由于价格的明显上涨，购房门槛明显提高，部分消费者被排除在外。另外，一部分购房时机较为灵活的消费者也对目前的房价开始有些担忧，本次居周刊的调研数据也说明了这一点。因此，刚性需求群体的减少（上半年成交消耗掉大量需求、当前价格升高挤出部分群体）加上部分有实力购房者的观望，将可能使得后续市场的成交量受到考验。

五、思考

总体来说，在经过了09年近10个月的楼市火爆之后，本次房交会并未如预期的带来新的成交高潮，反之无论是参展量还是成交量都出现了适度回调的迹象。这从一定层面上也反映出无论是开发商还是购房者均趋于理性，在市场过热势头初现的时候，纷纷选择了较为适度的调整。

另外相对于其他一线城市的成交量大幅下跌的局势，本届房交会也传递出了目前成都房地产市场整体来说还是处于一个整体维稳的态势。随着中高端房源的持续推出，以及在售普通项目的价格上调，整体房价水平仍将保持一个向上的态势，在诸多项目接近甚至恢复到2007年的价格高位之时，后续市场成交能否延续目前的平稳局面，仍需冷静观察。

世家机构市场研究部

2009年10月

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