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二套房贷政策收紧，东莞楼市不会逆转！ (2009-11-23 13:10:37) [发送到微博]

分类：未分类　标签：搜房博客 |

二套房贷政策收紧，东莞楼市不会逆转！

一、东莞楼市暂无泡沫

1、东莞作为二线城市，房屋的投资功能远不如一线城市，以自住需求为主.

上海、广州等一线城市，金融服务等第三产业发达，因为是中心城市，所以发展空间巨大，房价上升空间大是理所当然，其不动产成为投资客的炒作首选；而东莞整个城区的楼盘供应量和配套设施等，还不如广州一个区甚至下属商业区，所以东莞的房地产只能成为投资客的次选。换言之，只有当一线城市的资产泡沫达到较高的程度的时候，投资客们才会象蝗虫一样蜂拥入莞，饥不择食。依目前的市场形势来看，一线城市乃至东莞房地产市场的投机性远没有达到这种泡沫的程度。

根据中介行业5、6、7三个月的成交数据及成交背景分析，购房客户多为改善自住型，投资客也限于本土客源，中小户型房价没有上涨，仅大户型房价有10%的涨幅；与08年唯一不同的是，客户不再观望，在标榜理性的同时出手虽然比较快，但绝对没有达到疯狂乃至饥不择食的地步。

泡沫，首先源自疯狂。

东莞，房价与内地中等城市相当,小而宜居，自得其乐，深圳等一线城市市场的大风大浪，较长时间内不会在这个平静的小城掀起太大的涟漪。

对于一个自住需求占主导地位的市场，房屋换手率低，流动性差，炒作对象都缺失，又何谈投机二字？

2、何谓资产泡沫？

所谓资产泡沫，是指资产价格被高估，价格远远高于价值水平。但东莞的房价在一线城市房价的本轮上涨高潮中尚未有明显反应，反而是租金水平有一定程度上涨。东莞中小户型的平均租金水平可以达到6%到7%，大户型可以达到4%到5%，这已经是很可观的租金回报了。广州呢，一百万的中等户型（大概80到90多平方），能够出租到2500元/月已经是很不错的了。

就购买力而言，东莞的需求和购买力绝对不低于广州；就房价而言，东莞中大户型（次新盘）的平均价格仅6000元/平，而广州却可以达到10000元/平到15000元/平（深圳则可以更高），所以，说东莞的房地产出现泡沫，为时尚早，不要一见到房价上涨就危言耸听，妄论通货膨胀。通货膨胀是有一定的界定标准的，适度的通货膨胀对经济发展是有一定刺激作用的，在全球经济收缩的国际大背景下，我认为中国未来一年内的财政经济政策的主旋律应该还是防通缩。

3、东莞土地市场暂未出现大型国企和上市房地产企业哄抬地价的现象。

有一个投资经验：凡是附近有大型地块建设开发的二手房，一般都有一定程度的上涨空间。但综观东莞城区，可供开发的地块屈指可数。另外，大型国企和上市房地产企业在一线城市哄抬地价的现象，在东莞尚没有出现。地王频出，房价被哄抬，才是资产产生巨大泡沫的发端。

二、东莞楼市积累两年的刚性需求需要时间释放

由于07年的财政紧缩、08年的经济下滑，导致东莞的自住型需求被抑制了两年；房价经过08年以来的调整，目前的价格对于首次置业的买家来说，还是比较合适的。当然，我认为08年12月的房价是此轮调整周期的最低点，但是很遗憾，大部分客户迟至今年3月份才开始出手；不过，后悔药难吃，未来的房价发展趋势是：刚性需求支撑下的持续上升、间或机会性调整震荡。

二套房贷收紧，抑制的只是投资性需求和投机性需求，对于自住需求或改善需求的客户来说，没有任何影响。

该买的，还是要买；该涨的，还是要涨。不能因噎废食，患得患失。

三、二套房贷收紧，不代表中央适度宽松的货币政策一定会转向

1、全球经济尚未遏止下滑趋势，对经济的刺激政策仍需要继续。

2、中央的调控措施越来越稳健，不会再走大起大落、忽收忽放的老路。

3、中央的经济“保八”目标尚未实现，任重道远。

4、迎接60周年大庆，政治上及宣传意义上不容许政策紧缩从而导致经济收缩。

5、远期要防通胀，但近期因产能过剩而隐含的通缩危机仍然存在，两种趋势互相转化，此消彼长。

6、因为中国经济恢复的“一枝独秀”，导致国际热钱和国内产业资本迅速涌入股市和房市，短时期内在部分区域制造了资产泡沫，但尚没有造成整个金融体系的信用风险，且中央觉醒较早，调控及时而且适度。

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