广州日报：从2002年至今，东莞的二手房市场几起几落，从正规的二手地产中介公司开始介入到现在，东莞的二手房市场已经有了很大的起色，在经过这几年的发展，目前东莞的二手房市场已经变得有序了，请综合评述东莞整个二手房发展的历史与现状。

一、东莞二手房市场发展的历史

    东莞的二手房市场发展从2002年起算至今，可划分为三个阶段。

    第一个阶段：是2002年至2005年，为缓步发展期，表现为伴随着东城区的开发建设，新楼盘的供应逐步增加，市场购买力集中于新楼盘且以自住为主，所以东城二手楼的供应少。但由于大量莞城人士迁居东城，莞城的二手房置换率加大，中介业务增加，所以此时的中介多集中于莞城花园新村一带。东莞本土的老牌中介多在此阶段形成规模，但分店数量不多，5家到8家左右，且分店营业人员数量偏少，3人左右，管理松散、经营理念落后，多为家族式管理。     

    第二个阶段：2005年至2007年中，为快速扩张期。由于东城的新楼盘已交付使用5年左右，部分盘源开始流向二手市场，同时由于东城配套设施逐步完善成为居住热点，东城区的中介开始增加，多集中于雍华庭和涡岭一带。2005年年中起，有广州等地的外来中介开始介入，带来了先进的营销和管理模式，对东莞本土中介形成了不小的冲击。但外来中介在此阶段的发展谨慎，处于经营资源积累期。 

    第三个阶段：是2007年中至2009年中期，为深度调整期。由于2007年初到年中，房价快速上涨，房源供应增加，部分大型中介开始疯狂扩张，在遇到房价疯长消费受到抑制、国家严格进行宏观调控的局面下，部分中介资金链中断，导致疯狂关店，关店大潮一直持续到2008年底；2009年起，地产市场开始回暖，量价齐升，但大型中介开店步伐谨慎，单店经营的小中介开始如雨后春笋破土而出。此阶段市场起起落落，从疯狂到理性，深度调整将持续到2009年底。

二、东莞二手房的发展前景将会如何？地产中介行业的发展潜力又是怎么样的？

    未来半年内，房价将保持稳定，直至2009年底。从2010年初开始，由于新年新项目开工、经济的逐步恢复，房价将开始新一轮的上涨步伐，但幅度不大，属于稳健理智型上涨。2010年中，由于全球经济的回暖及中国经济结构性调整的完成，房地产市场将开始稳步上涨的好时期。由于东莞城区土地开发已接近尾声，二手房供应成为城区住房供应的主力军，房地产中介行业开始进入发展佳境。

    2009年中到2010年中，是房地产中介行业调整时期，部分中介管理转型成功，积聚了发展后劲，将于2010年中开始加大拓展分店的步伐；其他零散经营的中介将逐步被淘汰和兼并，二手房市场进入整合发展时期。

三、东莞二手房市场相比与广州，深圳等城市来说，东莞的二手房有何优势？

    东莞作为二线城市，住宅密集度远低于广州深圳等一线城市，市区污染少，二手房平均价格相当于广州深圳等城市的1/2到1/4，非常适合于工薪人士置业安家；租售比在1：200以上，远远高于大上述大城市，所以投资租金回报大。

    另外，东莞民间购买力巨大，但房价的低水平决定了二手房有更高的增值空间。

四、东莞的地产中介公司一直都在喊缺人，究竟目前地产从业人员的缺口有多大？

    缺口产生的原因是多方位、深层次的。一、 中国几千年的小农经济造成了重农轻商、重实体经济轻服务经济和第三产业的传统，造成社会对中介行业的重要性和发展潜力认识不够，使得求职此行业的人士数量偏少。二、这几年经济的波动导致本来尚属于发展初级阶段的中介行业遭受很大的打击，严重影响了从业人员的信心。三、中介行业的低门槛导致恶性竞争，低水平扩张，使得大量有发展潜力的行业人才或流失或分流于同行业新开门店。

    所以，本行业的人员缺乏是长期的难以克服的系统性缺陷。本行业缺的不是人员的数量，而是持续稳定的职业心态和正确的职业定位。

五、就目前南城，东城，万江等来分析一下二手房区域的发展趋势。

    未来两年内，东城区由于其城市中心地位，完善的城市配套，二手房住宅供应量和成交量仍将是整个东莞城区的热点和重点；南城区由于政府将其各办事中心迁移于此，周边写字楼出租率将持续稳定上升，中小户型住宅的出售和出租率将上升，但该区域商业配套和交通仍比不上东城。万江的发展缺乏概念性热点，新楼盘建设缓慢，另由于二手楼日趋陈旧，二手房市场的发展比南城更差。