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重庆地王09年生存状态：入市 谋动 停工

    2007年的地王，2009年开始动工。土地疯狂年代的重庆的地王们开始逐渐进入市场，最近一次的利好消息产生于两天前。3月3日，在渝缄默了17个月的香港信和发出招标公告，为其在江北的41.8亿天价地王招标。

    除开去年年底上市的中海国际社区外，记者查询到，今年内，重庆的2007、2008地王中，至少有5块将进入销售环节，而几乎所有“蛰伏”的地王，都有谋动的迹象。

    两年9地王

    据悉，2007年重庆拍出的高价地块，大约有7块。其中总价最高的是中海九龙仓的弹子石地块，总额达到75亿，单价最高的是中海九龙仓江北城地块，土地单价1818万元/亩。其余的高价地块还包括恒大石油路地块（595万/亩）、金融街江北城项目（710万/亩）、龙湖后工地块（848万/亩）、光华观府国际地块（1176万/亩）、香港信和三钢厂地块（1299万/亩）等。

    2008年，重庆产生的地王有两块，其中一块是协信黄花园地块（1452万/亩），产生于2008年1月；此外，2008年4月还挂牌了一块单价比上述所有地块价格更昂贵的“地王之王”，即鹏润的解放碑国泰地块，土地单价达到3223万/亩。

    5地王入市

    经过查询，记者了解到，目前，已经入市销售的“地王”级别地块中，包括2008年10月面市的中海国际社区、2009年1月面市的光华观府国际。而即将于2009年入市的地王则包括龙湖后工地块、金融街江北城地块、协信黄花园地块。换言之，2009年，至少会有5个地王出现在重庆地产销售市场上。

    3月4日晚上，协信营销总监魏开忠告诉本报记者，最早本月底最迟下月初，协信黄花园地块将正式动工，对外销售日期为今年年底或者明年年初。目前，该地块正在进行最后的相关文件审批阶段。

    金融街重庆置业方面向本报证实，金融街江北城地块将命名为金融街·世纪中心，目前尚未动工，主要业态为CBD写字楼，2009年铁定将实现开工并对外销售。记者查询到，2月28日，金融街方面在网络上公布了一则关于江北城地块的工程信息，该信息称，“截止到2009年1月底，项目仍处于设计阶段，预计2009年下半年开始动工”。

    2地王谋动

    除了这些已经或者即将入市的地王，剩余的地王中，亦有地王在谋求动作。

    3月3日，信和集团旗下重庆信置房地产有限公司发布了三钢厂项目的《招标资格预审公告》。该公司抛出的16个招标项目涉及工程、机电设备安装、材料、园林绿化等房地产项目建设的方方面面。招标书对应标方也提出了严格的要求，每一个项目都希望找到行业的顶级商家作为合作伙伴。

    消息人士称，香港信和三钢厂项目将打造高端城市综合体，设计工作有望在今年上半年完成。也有业内人士估计，该地块目前尚在设计阶段，距离动工还有一段日期。

    谋动的另一个地王是鹏润地产的解放碑国泰广场地块，但其只采取了临时动工方式。记者实地观察发现，目前，鹏润地产将其周边修建成临时门面出租，但具体工期尚不明朗。

    楼市依赖地王破局？

    地王入市，宣告着“退地”未能出现在重庆任何一块地王上。重庆容磁经纪老总王雪松称，上海、北京、长沙等城市的2007年中国排名前几的地王项目纷纷陷入危机，重庆地王自然也引来了市场关注的目光。此次重庆5地王的面市消息，以实际行动回应了市场质疑的声音，同时给全国身陷“退地门”的地王项目减轻了压力。

    重庆大学房地产系副主任黄正军表示，某种意义上说，“地王”的现状代表了行业的风向标。地王们的动工，使重庆地王们的前景显得光明。中国指数研究院西南分院高级分析师郭雨明则认为，今年这些地王能否转为赢面，还要看未来房价走势。

    地王们的定价策略

    无论是入市的地王还是谋动的地王，他们都遭遇着同样一个难题，即定价。

    “天价地”如何定价？“地王先行者”中海国际社区和光华观府国际或许能为地王们提供一个成功的范本。地王们走的策略是：地块先开发部分低成本项目，以低成本价入市，另外则可以等市场好转后逐步进入开发和销售周期。

    2008年10月，中海国际社区开盘，这也是在2007年全国疯狂的房地产行情期间，以天价取得的所有地块中，第一个正式进入销售环节的项目，均价4398元/平方米的价格令业内人也感到惊讶。而另一个地王光华观府国际的定价为均价6000多元/平方米。业内人士曾经算账称，光华地块楼面地价高达3000元/平米左右，加上建安成本费、配套费、税费及其他管理费用，其成本应该在6000元/平米左右。

    定价厚道，市场买账。光华观府国际和中海国际社区以地王身份入市，均受到市场的欢迎。其中今年1月，光华观府国际成为当月重庆楼市销售冠军。

    定价难题也给了尚未入市的地王们，为此，地王们多数通过调整业态来缓解定价难题，并多以商业、城市综合体业、顶级豪宅等入市，普通的高层住宅被尽量摒弃在外。

    香港信和方面曾对媒体称，考虑到成本等因素，三钢厂的地王，将打造成城市综合体，包括五星级酒店、甲级写字楼、商业配套等设施，业内人士分析称，每平方米4200元左右的楼面地价，至少要卖到8000元/平方米才能持平。龙湖的后工地块，也将以商业形态为主要形式。金融街江北地块，则是以写字楼形式。

    协信方面则告诉记者，黄花园地块届时会打造成城市高档住宅，价格则未定。