情况一

　　假设两年后房价涨10%，年通胀率6%

　　如果市民张先生首付40万元、贷款60万元买房，假如两年后这套房产升值了10%，而通胀率为每年6%，则张先生出售这套物业获得的现金是100万元×（1+10%）—2.6524万元=107.3476万元，其中的2.6524万元，是按照贷款100万元、目前的个人住房商业贷款两年期5.94%利率所计算出来的利息支出。

　　计算通胀后，张先生目前的购买力约为107.3476万元×（1-6%）2=94.8523万元，实际损失了约5.15万元，张先生的40万元首付款如果没有购买房产，则会因为通胀贬值，购买力变成40万元×（1-6%）2=36.864万元，实际损失约3.14万元。投资房产比持有现金多损失约2万元。

　　情况二

　　假设两年后房价涨20%，年通胀率6%

　　如果市民张先生首付40万元、贷款60万元买房，假如两年后这套房产升值了20%，而通胀率为每年6%，则张先生出售这套物业获得的现金是100万元×（1+20%）—2.6524万元=117.3476万元，其中的2.6524万元，是按照贷款100万元、目前的个人住房商业贷款两年期5.94%利率所计算出来的利息支出。

　　计算通胀后，张先生目前的购买力约为117.3476万元×（1-6%）2=103.6883万元，实际赢利了3.6883元，张先生的40万元首付款如果没有购买房产，则会因为通胀贬值购买力变成40万元×（1-6%）2=36.8640万元，实际损失了约3.14万元。因此投资房产比持有现金盈利3.14万元+3.6883万元=6.8283万元。

　　情况三

　　假设两年后房价涨20%，年通胀率6%，但银行加息到2007年水平

　　如果市民张先生首付40万元、贷款60万元买房，假如两年后这套房产升值了20%，而通胀率依然为每年6%，但银行因为通胀原因加息到2007年9月15日的水平。则张先生出售这套物业获得的现金是100万元×（1+20%）—4.0813万元=115.9187万元，其中的4.0813万元，是按照贷款100万元、2007年9月15日的个人住房商业两年期贷款7.65%利率所计算出来的利息支出。

　　计算通胀后，张先生目前的购买力约为115.9187万元×（1-6%）2=102.4257万元，实际增加了2.3257万元，张先生的40万元首付款如果没有购买房产，则会因为通胀贬值购买力变成40万元×（1-6%）2=36.864万元，实际损失了约3.14万元。张先生投资房产比持有现金赢利了3.14万元+2.4257万元=5.5657万元。

　　总结：综合来看，第一种情况下投资房产是明显不划算的，投资房产明显不如其他有较好收益的渠道；第二种情况下，考虑到通胀水平，房产的保值能力还算不错；第三种情况则是高利率水平下的投资，对比第二种情况保值能力出现了一定下降。

　　表面上看，第二、三种情况下，两年后这套房产让张先生的实际购买力比持有现金的购买力增加了五六万元，但考虑到房产证在2年以内的物业，需要缴纳营业税等各种税费，以及40万元在两年内本身所产生的利息损失，投资这套房产将难以获得较大的利益。因此可见，如果通胀率达到6%左右，房产至少要在两年内升值20%才能勉强跑赢通胀，但实际上由于二手楼一般比同时期在售的一手楼价格要低10%甚至更多，所以参考一手楼的价格，这一标准甚至要提高到升值30%以上。

　　根据国家统计局的数据，广州市新建住宅售价比去年10月份增加了12.1%，涨幅居全国首位，这意味着高通胀下，广州的楼价至少还要连续两年保持这一增长速度才有投资价值。

　　陈齐

　　对于目前不少投资者来说，买房多以贷款为主。但房贷方面可谓负面消息连连显现，记者日前以客户身份致电建设银行、农业银行、工商银行，相关人士均表示不久即将执行严格的二套房贷标准，利率优惠30%的政策很可能会取消。

　　二套房贷一旦真正收紧，投资房产产生的利息很可能抵消部分楼价上涨获利空间。以贷款100万元10年期购买二套房计算，如果享受30%的利率下浮，每月的还款额为10199.77元，而如果不能享受该优惠，月供会上升到11071.94元，每月的利息要高出872元，10年的总利息相差10万元左右。

　　而如果通胀真正来临，政府必将加大金融调控力度，这其中很重要的一项就是加息。这对不少在目前贷款买楼的买家来说，意味着供楼压力更加大了。“现在还贷已经非常勉强，如果加息的话，日子真不知道怎么过。”在天河工作的白领小许向记者表示，通胀本来就让生活成本高了很多，一旦加息无疑会使得供楼雪上加霜，最糟糕的情况甚至会让他选择断供。

　　担心买房防通胀变“房东”

　　虽然不少人看涨未来的楼价，但也有市民担心高位入市有“被套”的风险。从事外贸生意的梁小姐2007年7月份投资了金沙洲某楼盘一套单位，随后楼价就开始下跌，直到今年9月份该盘楼价才涨回了梁小姐当初购买的价位，算上利息、税费的支出，如果现在卖房还略有亏本。为了使投资有价值，梁小姐只好变卖为租，将该套房产暂时出租，以观其变。　　梁小姐近日又有了再买房的想法，考虑再三还是难以出手。“第一套房就被套了两年，现在楼价已经比2007年最高位还要高，出手恐怕又会被套，还是再观望一下。”梁小姐表示：“现在防通胀的办法还有很多，例如黄金、炒股等，都有跑赢通胀的可能，不一定要买房来实现资金的保值增值。如果确实想投资房产，做长线投资的打算或许更好。”