——专访梁开建筑设计事务所执行合伙人总经理、总建筑师开彦

“老年住宅地产市场当前所面临的问题，同多年前保障房所面临的问题是一样的。不是开发商不愿意做，而是开发商看不到好处。”谈及老年住宅，开彦一如既往地直言不讳。作为国内住宅建设的领军人物，开彦长期从事系统的住宅科研和工程规划设计工作，并常年活跃在住宅建设与房地产开发市场的方方面面，对于老年住宅，他同样如数家珍。

居家养老不解决根本问题

对于老龄化以及老年住宅问题，在开彦看来，这并不是“随便说说”的问题。我国的老龄化问题会越来越严重，特别是实施“4-2-1”（四个老人，两个年轻人，一个小孩）政策以来，这样的体制目前来看，导致的社会问题逐步正在严重，常常会有老年人没人管，或者受到关照的程度越来越不够，老年问题日益突出，“长此以往的后果将会直接影响整个国家经济的发展，拖社会发展的后腿。所以，研究老年人的住房和老年生活问题，让老年人在后半生能够生活的幸福美满，从必要性来讲，这是一个非常重要的课题。”

从房地产开发角度观察，我国的商品房市场虽然发展了十多年，固然取得了一些成就，但开彦认为我国的老年住宅房地产市场并没有形成，很少有房地产商去主动做这个事情，仅有个别开发商凭着良心和对社会的责任感去做了，“但光凭良心和社会责任感是无法做好这件事情的，所以一定要通过政策手段、通过市场机制去完成这件事。”

在他看来，虽然政府一直不断地对老年养老项目进行投入，但民政系统和福利系统主要投入的对象是社会孤寡和缺少关照的老人，以及做一些类似养老院、福利院、老年公寓一类的东西，床位比例小，老人也并不太愿意去，而且收取的费用远远不能抵消国家的投入，整个国家的养老机制、体系以及理念并没有建立。因此，国家当前提出的“居家养老”，主要依托社区的机制、找一些社会力量或专业队伍上门来为老年人服务，从食品、用品到医疗，虽然起到了一定的作用，但开彦认为这是“没有办法的办法”，无法从根本解决问题。

老年住房问题的最终解决还是要依靠房地产市场的力量解决。

目前紧迫的问题是让老年群体能在生活品质和生活行为质量上有个提升，是让大多数老年人享受生活，发挥“第二青春期”的作用，而不是成为社会的负担，老年人的心病。

要让开发商“有利可图”

“我认为解决老年人问题的根本办法，也是应该两条腿走路，就像保障房和商品房一样，一部分由政府来负担，专管社会上的孤寡老人和收入低的人，带有福利性的。另一块进入市场，由市场去管、市场去建、特别发动房地产商的投入，但一定得让房地产商要感觉到有利可图，有利可争，要有投入价值。一旦各方面加大力度投入，那么老年地产的问题就会进入一个崭新的阶段。”对于中国老年住宅的出路，开彦如是表示。

为什么开发商不愿做老年住宅？开彦认为，老年住宅产品要比普通住宅要复杂得多，要求高得多，配套设施，特别是共公服务设施，如老年医院、老年购物中心、老年会所等复杂的体系对开发商的负担都很重，这些东西建造好后开发商不能及时的回笼资金，有很多开发商就拖不起，更愿意投身获利更容易的普通住宅市场，而不愿去建造“费力不讨好”的老年住宅。此外，老年人相对收入不高，大部分的老年人都是从工薪阶层走过来的，并没有更多的收入和积累，买不起房子。

因此，要解决这样一个难题，启动老年房地产市场，在开彦看来，就“需要有一个好的市场机制，好的市场机制是需要政府扶持和解决的，给予一定的激励政策。”比如，对于开发老年住宅，政府可以考虑在土地方面优先交易或者平价交易，在税收方面也可以相应减免，容积率等各方面也可以适当放宽，要让开发商感觉到此事能做，从而吸引更多的开发商进入。

激励和引导

对于开发商的老年住区建设模式，开彦还特别提出了“老中青三结合”的新养老模式。也就是在一个社区中，用30%-40%的土地来建老年住宅，另外30%-40%来建造普通套型，剩余的10%-20%用来做高档房，这样实施后，整个社区老中青结合，非常具有活力。同时，房子的设计都要按照可以很好地关照老年人的服务去设计，比如适应老年人特点的大过道、大通廊、大的公共空间，可直接为老人服务的配备和相应人员。

同时，“养老住宅的管理也非常重要，必须从管理角度去研究服务，怎样让老年人住得上、住得好。”对于老年住宅的管理，开彦也给出了建议。一是如何提高对老年人服务的内容以及质量，使老年人在物质需求方面得到满足的同时，在身心健康、心理需求方面也得到满足。即打造一种新型的的老年住宅模式，让老年人争着要去，把这个地方打造成老年人后半生寄托的地方。第二是如何让老年人住得起。比如老年人在这个年龄阶段大都有一套自住房，把这套房变卖或者置换或者出租，在老年住区中获得一套小一点的他想要的房子，这样就可以解决他的住房问题了。然后再拿点退休金来花费，也还是挺好的；如果有子女的支持，那条件就会更好。这样老年住宅市场就会形成有人去买、有人来住的良性循环模式。第三种就是购买部分产权。比如70岁的老人，可以根据自己身体状况选择，比如购买20年产权，等去世后，产权由国家收回。

开彦表示，老年住区从技术领域、政策领域、到管理领域都大有文章可做，如果把这些问题解决了，开发商看到好处了，他们不但能做，而且懂得以怎样的方式去做。“这样房地产领域老年住区的规模就会扩大。如果再通过一些相应的试点和示范，榜样就有了。目前国内开发商有很强的创新能力，相信可以创造更多更好的模式来顺应老年住宅产业的发展。”

对于如何启动老年住宅市场，开彦认为当前最应该研究的是宏观的、能调动开发商情绪的内容。养老地产市场大框架搭起来后，就会吸引很多的开发商前来投入，各种产品才能够加强，国际上也有很多好的范例可供借鉴。

他还再三向记者强调，随着我国现在老年化程度越来越快，老年住宅的前景辽阔，需要做的工作还很多，但首先一定要把前景描绘出来、把方法指出来、把市场启动起来，在此期间政府一定要起主导作用。就目前来看，政府在这些方面还做的研究还不够，“一定要从整体的发展的需求上展开研究，解决大的市场启动问题。如果仅停留在研究扶手、研究无障碍、研究套型等技术层面的东西是远远不够的。”

2011-5-23开彦阅改