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到底是鼓励哪部分人踊跃购房 (2009-1-12 17:01:55) [发送到微博]

分类：未分类　标签：搜房博客 |

说的是北京，从06年底，多军基本已经停止房产投资了。相信，大多数投资客，不是自住型的，最晚在07年初都不会再出手了。07年最后的一波拉高应该是纯刚需自住型的买家进场接的盘。
　　
　　原因比较简单，搞一点投资型的，大多数信奉的还是比较保守的投资理念，当自有资金+杠杆，无论如何都已经跟不上高涨的房价时，投资游戏就必须停止了。另外，在调控一步步紧逼的形势下，北京人对政策的把握度还是一流的。所以说，投资房产的，06年底是个杠杠，外地的我不了解，反正北京人的房产投资大致就是在这个时候，在外部力量和自我意识的共同作用下悄然而止了。
　　
　　很不幸，07年-08年，这最后一批进场的几乎100%是刚需。这其中包括了近期的刚需（已婚没房）和较近的未来的刚需（08、09年打算结婚的）。也只有这些人，才能齐全家族之力，勉强交足首付款了。为什么明明知道透支的是今后几十年的生活，却还是义无反顾地买了房子呢？对此，应该检讨的不是这些追高的买房人，而应该是不理智房地产的大环境逼着他们明知危险却也要往火坑里跳。
　　
　　房子，在中国人的婚姻里担当着太多的东西。中国人爱面子，女家说：我家姑娘又不比谁差，凭什么嫁个没房的？男方说：结婚不买房，女方家不答应，男方家也很没有面子不是？这个时候，房子贵不贵已经不是首要考虑的问题，面子，反倒是第一位了，透着民风的不理智，和在经济过热时期钱好挣的大环境裹挟下，任何人都无法单独与社会共识对抗，虽然过后再看，这些共识是多么的的不堪一击，但都不能脱离当时的客观环境而用后来的眼光去评判，所以，留下的终究会是无奈和叹息。我还观察到，许多家有男孩的大人，男孩子连女朋友还没有呢，但新房子却早早的买下来了，究其原因，是人们财产意识的加强和对婚姻的不信任。小算盘是这样的，男方婚前买好了房子，就是婚前财产，婚后如果出现不愉快，女方没有分割婚前财产的权利。以此来保护男方的财产不受损失。这样对女方公平吗？还算是比较公平吧。绝对的公平应该是结婚的男女完全靠自己奋斗得来的财产。享受了别人的财产就是要以不自由做代价的。哈哈，有点跑题了，聊天嘛，又不是论文，无所谓的。
　　
　　重点说说09年，大家都知道，现在的成交量已经折半了。我是想问：在房地产大势不好的情况下，应该成交量极度萎缩才对呀，那为什么还有并不算小的成交量呢？即使这是个和前期比较已经相当萎缩了的成交量，谁敢说不应该是正常的成交量呢？现在的成交量应该是由纯而又纯的刚需支撑着的了。不买实在不行了，才会在现在的节骨眼上买房的，应该做好了最坏思想准备吧，这一点想必没有什么异议的。投资客100%死绝了，那么，是不是也可以说，在近几年人口趋势没有大变化的条件下，正常的、理智的、纯刚需的成交量就应该是这么多了呢？
　　
　　那我据此也可以得出自己的，允许怀疑+探讨的结论：以目前的成交量为杠杠，正负10%上下，是正常区域。正向超过20%，就应该视为投资客重新大批进场；负向低于20%，就可以视为价值被严重低估，投资客就可以进场抄底了。
　　
　　因此，为了维护正常的，以自住为主的房地产市场的健康发展。成交量并不需要过分萎缩和过分的夸张。就以目前的成交量定义为合适的成交量，否则，就无法回答，到底多大的成交量才是合适的、正常的成交量；也就无法回答，成交量到底是以人口正常刚性需求为依据的，还是以消耗目前过剩的产能+解决就业问题为依据的了。
　　
　　如果成交量是以人口正常刚需为依据，就要以需定产，容忍相对较小的成交量的事实；如果成交量是以消耗目前过剩的产能+解决就业问题为依据，那就要明确鼓励投资，否则，投资客不会轻易进场。现在的办法是鼓励购房，意图是“以价带量”，“价跌量涨”，这当然是最理想结果，但需要接受实践的检验。如果价跌，量不涨，下面怎么办？要有预案才好。鼓励购房，再具体的说，应该问的是鼓励哪部分人踊跃购房？一路跌下去，存量的刚需不断被释放出来，这需要计算一下，这个纯刚需的量能不能达到GDP保8对总体成交量的要求。如果能达到，就没有必要鼓励投资客进场，就不要给投机者兴风作浪的机会。如果成交量达不到GDP保8的要求，就要果断出手鼓励投资客进场，这也要有预案才好。
　　
　　对形势的认识：
　　1、房价还会惯性下跌，没有什么好解释的，趋势一旦形成，就会维持一个阶段，都不需要什么原因，下跌就是下跌的原因；
　　2、在阶段性下跌过程中，成交量不会快速放大。在一个纯刚需的市场里，刚需们对价格承受力的不同，决定了这些刚需是要分期、分批依次进场的。他们没有拉高房价的能量，只有投资客进场才能转变供需关系，才能集中资金拉高房价，希望不要再给投资客机会；
　　3、房价的继续下跌，对成交量的影响也有拐点作用，当房价深度下跌到一定程度，应该会反过来抑制成交量的放大。因为，房价的下跌，会影响房租一起下跌，当房租由占工资收入的30%降低到10%左右的时候，租房太合适了，任何刚需都不会再买房子。那么，“以价带量”的初衷就要被打折扣。当股市跌到丧失了融资功能的时候，就是重新启动股市泡沫的时候，房市亦然。减少了购房的支出，就是变相地增加了其他方面的支出，就会增加对其他低端服务性行业的需求，衣服可以给洗衣店洗了，出门就打车了，三餐叫外卖了，经常看电影了，家家雇三个保姆了（分管做饭、家务、生活）。
　　
　　呵呵，让我们赶紧享受下次泡沫来临前的这些好处吧。泡沫总会再来的，但我希望泡沫来的晚一些、再晚一些。

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