美国楼市危机的教训

在美国加州的楼市泡沫破裂后，河滨市俨然成了信贷情况最糟糕的地方，在这个饱受阳光炙烤的加州城市，“欢迎来到归零地”，为房主提供避免止赎服务的非营利组织Springboard的副总裁Melinda Opperman说，“这里是金丝雀丧命的地方。”

在早期的煤矿中，工人一般将金丝雀放入井下来探测井内毒气，若金丝雀死亡，则说明井里有毒气。而河滨市的楼市情况无疑是全美"毒性"最大的城市。河滨的房地产业曾一度在全国增长居首，但如今则受创最严重。

在这场财富贬值灾难让人们呼吁应当从中学到教训。消费者需学些理财和管理房产的知识，银行则需加大内部控制力度，改善公司治理情况，而监管者则必须肩负起保护借方，监督贷方的责任。但事实情况是，如今政府在煽动购房热情，企业界也仍积极贷款以从中获利，这都不利于培养健康的楼市环境，并有可能引发另一场危机。

在美国虽然有人称楼市已经触底，但有些人却提出质疑声音，他们认为人们几乎没能从惨痛的经验中吸取任何教训，“危机结束论”过于乐观了。Euro Pacific Capital公司总裁Peter Schiff警告，随着选择性可调息贷款的增多，房价将继续下跌。他曾于2004年预测楼市将因信贷宽松、可调整利率抵押贷款而陷入危机。他指出：“情况还会变得糟糕得多。”

“如果人们了解财务知识，我们就不会背负这么重的债务了，"非营利贷款机构Neighborhood Housing Services的总裁Lori Gay说，“但事与愿违，我们的国人是财务盲。” 前几年因利率处于历史低位，楼市得到了快速发展。为刺激更多的贷款需求，银行开始向一些实际上没有支付能力的贷款者推出贷款服务，加州房市泡沫就是从那时开始的。Alejandro Estrella就是个例子。回想起他是如何获得30万美元的选择性可调息贷款(Option ARM)时，这名47岁的邮递员说：“那时我真是太愚蠢了，不堪回首。” 选择性可调息贷款是"毒性"最大的一种贷款，因为人们可以用它购买任何想要的东西，但本金也随即升高。"

当他拿到抵押贷款时，他的代理人说：“不要担心还款的事，你以后可以慢慢还”。但她后来丢掉了自己的房子，Alejandro Estrella也差点如此，他说：“我们当时到底是怎么想的？ 我们美国人在钱财方面真是太愚蠢了。”

就算消费者是愚蠢的，但很多人认为银行和华尔街在利用消费者的无知，而政府也没有负起责任来。美国邻里互助公司的首席执行官Bruce Marks称这是“贷款欺诈”，并说“你不能责怪房主。”该公司称已向摩根大通等大型贷款机构提出数千项贷款修正要求。

美国推出了750亿美元的住房可偿付调整计划，借款者可以将房贷减少至收入的31%，目前已有50多万房主的贷款得到了调整。但政府的这项政策也引起了争议。该计划到期后，大多数借款者最终还得面临止赎困境，人们认为修正措施最终会让贷款者雪上加霜。

“只不过是推迟了止赎”，美国家庭基金（American Family Funding）的Fred Arnold说，“虽然这么说残酷了点。”阿尔塔社区投资（Alta Community Investment）的首席执行官Todd Kaufman称，政府还在煽动消费者。“政府给人们发送了一个很糟糕的信号，那就是你被银行欺负了，让我们来照顾你”。他说：“这是我们社会的制度性问题，政府却在煽风点火。”