布局2012  博弈2013

2012年春节期间，一线城市商品住宅成交集体遇冷，被媒体称为“最差”春节楼市。今年楼市“倒春寒”已提前扑面而来。从价格走势来看，房价出现拐点后，至今仍在下跌通道中，下跌的持续时间将会超过2008年那波。今年房地产调控将持续，开发企业销售逆转无望，房地产开发企业与其“死扛”，不如“快跑”，降价促销是最好的出路。

例如2011年的杭州楼市，在一系列调控政策的紧逼下，可以用“惨淡”来形容，“存抵活动”、“特价房”、“团购”、“低起价”、“降价补差”等促销广告经常见诸当地的各大媒体，降价潮一浪接一浪形成蔓延之势。但仔细分析一些销售业绩好的项目，会发现这些楼盘的“好成绩”，几乎都跟降价有关。价格，无疑成了各楼盘撬动低迷楼市的最有力杠杆。

2012年的房地产宏观调控政策基调应该不会发生大的逆转。短期看，整个房地产市场的需求和价格波动幅度加大，行业风险上升。准购房者的观望情绪将继续蔓延，房地产开发商将面临更为严峻的形势。总体而言，降价已经是大势所趋。在价格下降中逐步迎来交易量的回暖很可能是市场的大致轨迹。

前不久出炉的《浙江蓝皮书?经济卷》也对今年的房价走势作出了判断。该报告预计，2012年，国家针对房地产行业的调控政策仍将维持从紧趋向，地方限购政策即使到期也将继续延续，总体形势不容乐观。该报告还判断，2012年的房价将走出上半年以降价为主、下半年趋于稳定的L形走势。这与笔者前期的判断是一致的。

而2012年库存及新增供数也在惊人的递增。再如分析杭州市本区各房产公司2012年的推盘计划，会发现，2012年杭州市的新增楼盘数量将接近80个，住宅新增供应量将在640万平方米。如按2011年已售住宅112平方米的套均面积计算，2012年杭州上市的住宅房源将达5.7万套。与存量房源相加，今年总计上市的杭州住宅房源，高达1312万平方米，这一数字可以用“惊人”两个字来形容。而这一数据应该还有“漏网之鱼”，全国一、二线城市情况基本上差不多。

在控调政策的方面，也是“风雨交加”。国务院总理温家宝在1月31日上午召开的国务院第六次全体会议上指出：要巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给。做好保障性住房建设和管理工作。

而住建部部长姜伟新日前表示，40个重点城市个人住房信息系统今年6月底前将与住建部联网。业内人士认为，此举意味着这40个重点城市楼市销量、资金流向、房屋空置率等等相关因素，都将纳入住建部的实时监控范围内，为房地产调控提供最基础的数据支持。个人在不同城市间的购房信息将被“一网打尽”，异地炒房不会再“漏网”。

今年上半年要实现联网的40个城市，主要是一线城市和房地产调控的热点城市，西部地区城市相对较少。其中，北京、上海等直辖市及除拉萨之外的所有省会城市应该都会被纳入，深圳、大连、青岛、苏州等房价上涨较快的城市也可能入围。个人住房信息联网后，同一权属拥有人名下在40个不同城市的房产将得以“一并查询”，异地购房的资金流向、程度、走势将可“统一监控”。

40城市个人住房信息联网依然能够逼出大量存量房，市场供应将出现明显的供过于求局面;部分多套房持有者因税收及反腐等诸多原因，将被逼抛盘，不得不降价销售以迅速出手。业主存量房的涌出，加上限购措施的延伸，因此形势比较严竣。

因此，今年对于房地产开发企业来说，首先，要快速去化手中的库存。然后，调整策划，进行布局。为博弈2013年作好充分的准备。

如何布局？大多数房地产开发企业，应以住宅开发为核心业务，以商业地产为结构性补充和未来的利润点，形成专业化的经营模式和多元化的资本投资，在房地产、商业地产等领域不断获取更大的发展空间。在产品线上，以普通住宅为主，向老年地产、休闲度假地产、特色商业地产项目延伸。在城市中心区块以中高端住宅结合城市综合体的形式呈现。在城市布局上考虑二、三线城市，以及一线城市的一类地段。

总之，2012年你应该想办法活下来，那么，才有可能买到2013年的船票！