胡刚：其实三中全会讲的农村问题，在前面的十来年一直都在讨论，它的关键点就是农村土地能否流转，每年中央文件都有讨论，但是一直没有突破，这次的会议就是一个比较大的突破，这个影响就会很大，因为以前一直在说这个事情，这次得到突破，对今后几十年影响会很大。

第一，对楼市的影响。有人估计宅基地这块走向市场，这个资源变成资产会到达１８到２０万亿，这个市场就很大。当然他进入市场会带来多大的影响，这个也很难说，毕竟商品房还是主要在城市，而宅基地在农村，影响比较大的可能会是郊区或者是城中村。但是我想肯定会给房地产带来影响，这个影响不会马上就释放出来，国家政策的试点也是慢慢的释放，影响肯定会有，但是长期性的，过程会比较漫长。

第二，对城市化进程的影响。现在我们国家城市化率在45.9％,一半还不到，也就是说有７~８亿的农业人口，农业劳动生产力的提高使农村出现大量剩余劳动力，大量的农民工流入城市，如果土地作为资产可以流转的话，城市化速度会加快。有人估算我国城市化每年达到０．８％。那么如果这个政策下来，就有可能提高到１％，１％的话，每年就有超过１３００万农民要进城，就是说增加的人口每年可以形成广州这样一个大城市。这对城市化会带来很多压力和影响。以前我们国家将城市化作为一个负担，增加城市人口就等于国家要增加扩容费，增加市政设施投资，但现在观念转变了，城市化与工业化是一个匹配过程。所以这个政策对城市化的影响是正面的。

第三，对拉动内需的影响。现在面临国际金融危机，出口外贸受到影响，要拉动内需，农村市场活起来以后，这有利于扩大内需。

第四，对整个中国社会的影响。因为以后在这种政策之下，在一些发达地区的农村已经出现了撤村并点，也就是一些村故意推倒，几户人家在那边占着耕地，那么他可能把土地置换，转移到大的村庄或小城镇，那么那些分的零散的村就可以复耕，实现农业规模化、现代化。今后很多一个个小的村庄，占着很大的耕地，慢慢这些村庄都会消失并到一些镇或大村庄。那么这些村庄的消失对我们几千年的农业社会带来很大的变化，包括人的观念、思想。再过二三十年，城市化水平提高到６０％，加快整个中国社会将由传统农业社会进入到工业社会。

韩世同：会前会后的各种声音和讨论让我感觉到这次的政策土地方面，我可能没有像刚刚胡教授讲的那样，是不是迈了一大步，还是一小步，还是仅仅是解决了某一方面的问题，它有没有像我们现在讲到的比如是宅基地流转或者是小产权商品化。

我是看了厉以宁教授在会前积极推动或者推进，但是后面的公告或形成的东西能不能采纳他的意见，这是一个方面的问题。那么我看最早对这个问题的关注是胡锦涛到安徽视察，开始谈到农村土地承包制度的问题，其中也谈到流转的问题，但他讲的这个是大的，三农方面的问题，我觉得我们国家从建国以来，改革开放以来，其实都还是以牺牲农业来发展工业，或者牺牲农村发展城市为代价，所以我们对农村这个问题关注比较少。那么现在中央，其实去年就开始提出过，这个思路原来是在林毅夫当时提出的社会主义新农村建设方面的问题，国家对三农问题历来都很重视，每年的国务院一号文肯定是讲农业问题，但在实际操作方面，在现实方面，农业问题往往又被甩到最后了，资金方面、人力方面、价格方面等等的问题。我们讲到物价，讲到农产品的价格等等，肯定是以牺牲很多农民的利益为代价的，那样城市才能保证物价的稳定。就像猪肉，现在它的价格上扬，城市里面就呱呱叫了，但对农村其实是相当好的，为什么呢？因为收入高了嘛，他可以投入再生产了。还有棉花，多少年来，你能给它加价？所以这些行业整个都受到很低迷的影响。那么我觉得现在重视农业的发展的话，可能要把这种重工轻农、重城市轻农村的思想恐怕要有个调整，那么这个调整使得我们未来的发展，当然不可能太快，因为我们的农村相当的落后。

我上次去过英国，那欧洲的农民真的是比城里的人要舒服多了，都是机械化，很少人可以耕作大量的土地。它的农村占地面积很大的，所在的城市是相对比较集中的，它的郊野、牧场相当广阔，农民的收入、农民的居住、农民的生活远比城市的条件还要好，做农民比做城里的工人还好。那我们可能要过渡到这个程度，我觉得可能。它这里面最终农民还是要有知识，要有文化的，要有一定现代的科技，现代的机械等等方面。按我们以前这些毫无知识，毫无文化的农民，肯定完成不了这样的转变。日本的农业其实现在也是慢慢的现代化，亚洲跟欧美环境不太一样，农业更多从这样的层面去考虑。

原来房地产业界有这样一种观点，就是这么多的农民工到城里来，就肯定要在城里占地方，那么他们就应该把宅基地腾出来，形成一种互补。但是地留在农村是不能移动的，我觉得没有什么意义。就是现在我们讲的全国如果都让农地可以自由流动，全面转让，全面商品化的话，我觉得至少可能会不太利于土地的保持，尤其是耕地的保持。那么还有一个问题就是在于农村土地的流转的运作价值，我对现状不是太了解，它的价值其实本身是不高的，它能不能去抵押到多少钱，能不能变得价值能够提升，当然你说现在完全不能流转，我们广州小产权房它可以变相的一种流通方式，它的价值相对于镇上的商品房也是不高的，那么我觉得如果从房地产行业的角度来关注的话，我更关注的是城市周边的宅基地和小产权房如何商品化，如何使得它的流转合法化，我觉得这是很必要的。现在我们如果在城市中心，城市的范围之内保护耕地，我觉得是很可笑的。确实我们是在用一个保护耕地的名义，实际上恰好是形成限制地方政府对部分已经实质改变性质的土地或者是建筑物的管辖权的权利问题。地方政府对于宅基地的规划方面、管理方面完全没有办法，束手无策，现在就导致了各地城中村的问题比较复杂。这些农民没有地之后，他们就不种庄家种房子，种了一大堆房子出来，等着政府来征收的时候讨价还价，政府不来征就便宜出租。

现在这些房子也不是白费的，对解决城市里流动人口的居住问题起了很大的作用和贡献。这些房子的价值不是太高，对城市的景观、城市的市容市貌等等这些都会造成很严重的影响。我不久前回斗门坪山的农场，原来的村民霸了一块地就可以建房子，也不用报建，我觉得是很有意思的事情，但又不是谁都能搞，好像有一定的规则，又好像没有规则，反正是不用报建的，不报建所以也就没有房产证，这些东西就变得很奇怪，当然我讲的是另外的一个例子。城里面的房子怎么办？我以前对城中村也相当的关注，因为以前珠江新城有一个美好的愿望，就是想在那里建设一个城市跟乡村，小桥流水，城乡一体化的东西，当时美国人最早有一个设计方案，但是谁想到城中村一下就长成乱七八糟的样子了，它原来的那种岭南特色的小桥流水、田园诗意的东西完全都没有了，所以这也不能怪人家当初的构想不好，当时的构想是非常好的，在城市中心还保持着一种那样的东西，但是最后城中村变成毒瘤了，变成阻碍城市化进程，阻碍城市化发展的这样一种障碍。其实我没有太弄清楚的就是我可以看到以前我们大量的农地，包括我们的花园酒店也是建在农田上的，周边都还是农田，它就拔地而起了，那么整个天河小区也是有很大的农田的，都可以转化成城市的用地，当时的农民是不是因为要减轻拆迁的问题或者减少农民的冲突才保留了宅基地，这个宅基地为什么就不可以转换性质呢？据说深圳是一夜之间所有的宅基地都变商品用地了，它只是需要一个批文而已，那么地的权限 ，

我记得有一次也是在同济大学听陈淮讲课，他说这个权被抓在国务院手中的，所以我就觉得你要去保护城市农地的话是没有什么意义的，而且在这一方面，我们还在担心小产权房如果被解放的话会冲击我们商品房，但是我们转化一下思路，这么大量的土地要是能够被转化开发商品房的话，那我们的市场还愁吗？还担心吗？是不是？我们也不是一步就让这个东西来冲垮商品房的市场，我们应该构建起来一个体系，但是这个东西我觉得是可以形成一种互相促进的结构，而不是互相冲击，互相破坏，互相影响这样一种负面的作用，所以我是希望这种改变能够被加快。

当然十七届三中全会之前，有人希望通过这样一种改革达到土改，其实就是土地私有化这样一种目的，我觉得还是为时过早了一些，将来肯定要解决这个问题，我们现在所谓的土地所有权，由国家政府无偿拥有，这种得制度它可能是基于过去的政策包括宪法赋予的权利，这种机制对市场化运作和商品经济会有一定的制约，尤其是我们的房子将来到了40年、70年、50年期限的时候，大家会明显的发觉，自己财产的安全都会受到威胁，因为土地的权限不在你手上，而在国家，那国家可能在某个时期是由某个执政者来代表的，那么这个执政者他如果能够代表民意的话，他做出的决策可能会比较保护民众的利益，要是执政者不能够代表民意的情况下，公权就可能会侵犯私权，所以我认为私有化是未来的一个方向。不是说今天就可以，今天要想进入这个环节的话，我认为还是有很大的不利的，因为我们并不是像我们所讲的这个社会已经很进步了，已经是超越资本主义社会的所谓的社会主义，这个社会主义我觉得完全可以用后封建主义来替代，所谓社会主义通常都是在比较封建比较落后的情况下出现的，它实质上就起到了延续封建社会的目的，就是它借着这样一个名头，事实上如果我们推进的太快的话，这些利益集团是不愿意的。那样就会欲速则不达了。我们现在恐怕是还处在向资本主义社会过渡的这样的过程当中。当然我们可以看到短期的30多年的市场经济发展已使我们成长的迈步很快，但是能不能走得更快呢？能不能在所有制方面，在上层领域的这些方面，我觉得太快的话就会适得其反。

我觉得我们现在关注的是城市和城市周边的这些小产权房，我们应该使它形成一整套完善的可操作的一种形式，不会妨碍和阻碍城市化发展和经济发展的一种机制。现在这个机制好像是不太健全的，至少我看地方政府对城中村的改造这些方面还是比较困惑，比较无能为力的。以广州目前来看，要不你就采取一种比较强硬的手段，就是强行拆迁，农民的利益又未必能得到合理的保障，这里面，城里的工人也没有拥有土地所有权，那农民是不是就该拥有呢？我觉得也不应该吧。农民好像把他的土地完全视为他的私有，然后一经卖掉完全按照商品，所有的收益都应该装兜。我觉得这对于没有土地的人而言又是不公平的，所以在这里面就应该权衡一个比较好的机制和模式，其实广州的农民转化为城市市民的话，他们的收益很好的。在这里面怎样形成一套制度是比较缺乏研究的，我们将来可以合作进行探讨，用一个什么样的方式或者是一个东西来指导各地的各个城市，因为城中村问题不是广州一家，每个城市都有的，而且政府跟农民之间的冲突往往都是很尖锐的。

王瀚：刚才胡教授和韩博士已经相对从一个很宏观和很中观的层面或者层次去看，去提出自己的看法，我就说广州市吧，相对全国来说，从微观来看待这个决议（太长了这个名称，就简称决策吧）。我们都只是在讨论，而并不真正了解决策者未来的走向究竟是怎么样，那么可能我就会提出两个方向，两个可能的趋势，一个是从紧的趋势，一个是放松的趋势。以广州市为例，广州市大概是7000多公里，按照广州去年通过的相关的一些建设管理的规划，当时提出来的要求是，广州市的非建设用地，就是非城区建设用地至少是要占70%以上，就是说大概5000平方公里是不能动的，不能作为城区建设用地，这5000平方公里，你只能做农业用地，林业用地，包括什么住宅，商业，写字楼，工厂，仓库，都不能够做。同样在去年，我注意到广州市有一个国土方面的相关会议，当时朱小丹书记，他就提出，现在广州市，建成区的面积已经超过20%了，也就是说剩下的就是未建成城区的面积大概是80%左右，那么换句话说，在这中间，就是“70%”和“80%”之间有10个百分点是个过渡的地带，所谓过渡地带是什么呢？就是说，这10个百分点以后有可能从农业用地最终转化为城区建设用地，也就是，所谓房地产的开发用地，就是百分之十。

广州城是7000多平方公里，大概是700多平方公里，在这700多平方公里里面，就会有很微妙的变化，就像刚才胡教授也说到，目前我国的城市化大概每年实际进度是0.8左右的百分点，这0.8是快了还是慢了呢？每个人都有自己的想法，有些人可能就说太快了，太多外乡人涌到这个城市，可能他们会觉得太快，但也有人会觉得太慢，为什么很多人会觉得慢呢？很多作为农村人，当然希望到城市化里面，提高我的这个生活水平，或者作为房地产商，他们可能会觉得人当然越多越好了，人越多，消费基数越大，我希望这个城市化率越快越好。

我举出这些数字出来，倒不是说它有什么现成的结论，而是说这几个数字可能就会成为这个房地产调控政策，或者农村政策和房地产之间的互动，相关的决策者，投资商或者消费者，他们需要考虑的一个限制的杠杆。以广州市为例，如果这个政策是从紧的话，他70%这个比例就可能往上升到75%，甚至可能接近80%你是不能动的，就是你都要保持是农民用的，就是所谓三农用地，就是你不可能转化成城区用地。而如果政策放松，那么就有可能从现状80%左右，一直往下走，走到相当于70%这个最低限。在这里面，可能就会有10%的变动，以广州的面积粗略计算就是700多平方公里，那么这700多平方公里分布在什么地方，就像韩博士他所说，他很关心城区，就是城市周边的，就是和城市接壤的这些农村，它是否会有一些变化。具体去看，这所谓城市接壤的周边地区是哪些地方，我们看到的番禺，番禺就是所谓华南板块，现在这一块的现状是什么呢？就是农村，就是商品居住区，就是梅花间竹这样分布，意思就是说我走出这个富丽堂皇的居住区外面就是农村，就是完全是三农用地，那么可能现在番禺就比较明显。在花都，在从化，也出现类似的情况，所不同的是，它们是在一大片农村里面，打进很小的一块居住区，慢慢地会有很多居住区渗透到原来一大片的三农的区域里面。

这个政策是往收紧的方向走，还是往放松这个方向走，具体落到广州市，可能他会考虑这些像番禺，像原来的芳村，这些区域是首当其冲的，这些区域的农村他并不是城中村，他原来是大片的农村，很连绵的农村，那假如是政策有所放松的，这一块，对现有的房地产，就会带来非常大的冲击，这个政策真的要落实到地方政府头上，地方政府要算这个数，他就要考虑，这个政策是要往紧的趋势走，还是往松的走。

刚才韩先生还说到城中村的问题，看我们现有的城中村，就很典型，我们这里的城中村，也很多的城中村，已经是商业的旺地，就是商住的旺地，包括杨基村、登峰村，三元里，最典型就是珠江新城里面的几个村，假如我不看他的所有制性质，单纯从地段来看，他们完全是很热门的地方。之前珠江新城的改造，据说当时政府就是投了巨资，就是用了巨额的资金去换取城中村的所有权，当时我看报道说，袁奇峰先生评论说，在广州市不可能有第二个城中村还可以用这种方式，就是用巨资去换取所有权的做法。韩先生也有举到深圳的例子，其实我感觉深圳和广州可能是有些不同，据我所知，深圳是有一定的立法权的，广州市是没有这个立法权，另外一个从财政来说，深圳所谓的城中村概念比较小，主要在关内。

胡教授在博客上也谈到珠江新城住宅太多了，我也有这种感觉，从我的观点来看，真正算得上CBD只有两个平方公里，就是靠近五羊新城那一块，其他的部分只能作为一个非常高档的居住区。比如说冼村这是一个很成功的例子，但代价就是政府大包大揽，就等于是政府出钱把你这班人全部养起来，所以袁奇峰先生说他不可能有第二个，因为没办法去复制这样的模式。

关于政府这个土地所有权这个细则，我记得是从02到03年广东省已经出了相关的条例，但是呢，这里面留了一个很大的尾巴，就是说，操作细则等适当的日子再出台，这个适当的日子是五年？十年？还是十五年？这里确实有一个很大矛盾，很大争论的地方。

现在城中村主要是承担外来人口的廉价居住的，他们为什么选择在这里面住呢？因为这里对于他们来说，等于是一种变相的城市中心，他们住在这里，他们到城里面经商也好，去就业也好，会有很便捷的交通，最典型的像杨基村，在杨基村里住，你要到环市东也好，到珠江新城也好，其实很快，其实你可以说他是一个贫民窟，就是农民的破房，但他是很便捷，在广州市，随着城市房价不断拉升，所以现在能承担廉价居住的也不多了，虽然现在推经济实用房，推廉租房，推限价房，但是这些都是在很偏远的地方，大家都住了这么远，也是一个很残酷的事实。大家接受一个这样的现实，就是因为，现在广州市内有很多这种廉价居住的这种区域存在，就等于变相去承担了政府的一部分责任。我认为政府在这里可能有这样的一种想法，我不动你，其实也是因为，在现在这种房价，这种社会矛盾会比较突出的情况下面呢？我等于默认你这么去做了，所以我政府也不去管你了，这个事情，本来就是很难解决的事，而你能帮政府承担一部分的责任，那我何乐而不为呢？我干吗要非要急着拆了不可呢？

综合几方面的考虑，我估计地方政府不会急于出台相关的操作细则。

董文茂（中国楼市观点副主编）：刚才王老师也提到很多城中村的问题，我也看过一些相关的材料，我就是有几个困惑，想跟大家讨教一下。一个就是很多农民进城之后，在广州来讲的话，应该不仅仅是农民进城，还包括大学扩招之后很多南下的大学生，所谓的知识青年，来到广州，落脚点肯定是在城中村里面，那如果按照广州市近几年城中村改造，今年媒体很关注的猎德村的改造，我关注的问题是如果这样做了之后，那么这一部分低收入人群的居住怎么去解决？第二个就是最近报纸比较热的一个就是官洲村的，那里是一个国际生物岛，这些村民政府也圈了一些地建些安置房给他们，让他们去住，但这跟他们原来的生活方式完全割裂了，包括之前也有一些报道说旧城改造有一些老的居民，政府给他们在珠江新城那里也有回迁房，但他们现在的生活状态不是太好，一个生活成本太高了，他们自己本身这种谋生的技能，收入可能达不到那种标准，那么对本地的人，政府以非常强势的姿态去解决之后，他们将来面临的当地的一系列问题该怎么解决？

胡刚：国外有人专门研究贫富的混合居住模式，也有人分析上海、北京、广州已经有富人跟穷人分开居住这种趋势，就是说在一个城市里面，根据职业不同、收入不同，籍贯不同分开居住趋势，通过非常详细的调查和分析，发现广州已经有居住分离这种趋势。国外一些学者比较赞同大分开，小集聚这种模式，比较反对像金沙洲这样，在一个地块上搞了这么多廉租房，担心以后会形成贫民窟，不希望出现穷人住在一起的，最好是在一个大的区域里面，有收入比较好的，也有相对集中的一小片是廉租房或者是经济适用房。国外有的规定，如英国，一幢房子里面必须拿出几套房子是作为廉租房，在一幢楼里面平衡。目前比较一致的大多数开放国家，在一个区域里面，搞一小块作为平衡，这样就一个是社会公平的问题，还有就是像珠江新城这样一个地方，也得搞一块这样的。实际上，也就像刚才王先生说的，它里面也需要清洁工人在工作，也需要这种保姆之类的，在这个地方需要有这种低收入的人在这里工作，那么它在这个地方来去住，如果都像现在这样，都是住在市郊的话，以后交通就不方便。那么这种模式，一方面也是一个公平，另外方面把它看成一个生态，就像食肉动物和食草动物在一起一样，比较富的人和比较穷的人住在一起，有白领、环卫工人等不同收入层次的人住在一起。

曾英杰（搜房网记者）：说到土改，我就有一疑问，因为按照我自己的了解，像农村的话，大部分土地其实已经被政府征用了，像大部分三、四线的城市，小城镇或者农村直接由政府征地转换成工业园这种的形式，既然大部分土地已经被征用了，那么土地的流转对房地产来说，能流出多少土地这是一个问题。还有一个城市化的问题，城市化有两种方式，一种就是农村人口转变为城市人口，还有一种就是农村人口在农村直接转化为城市人口，就是农村城镇化的问题。如果是新土改的话，怎么样处理这样一个关系，是直接把土地用来建商品房还是怎样一种形式？

周小俊：我对于土改还是一个比较乐观的态度，十七届三中全会的公报已经出来了，但是公报只是一个原则性的看法，三中全会还有一个关于土地的决议，但是这个决议还没有公布出来。对土地改革可以分为左右两派。右派主张激进的永包制，土地归集体所有，农民有土地的永久承包权。永包制实现的方法有：以江西福建林权改革的方案为范本，耕地改革采取与林权改革相同的思路，使用权可以抵押转让也可以建立产权市场，但是由政府控制，但是土地的使用方式不能改变。宅基地改革的争议很大，乐观派认为宅基地会完全放开，宅基地制度的改革与小产权房的联系。

政府征地的范围也确定了，公共利益才能征地，一些商业性征地是不允许的，政府征地权力的退出对于宅基地转变为城市建设用地的阻碍也消失了。

张新辉：这次的会议影响最大的是对农村土地和宅基地，但是对城市城中村改造和小产权房影响不大。农村最重要的就是土地的流转，土地使用权的抵押质押，这个得到中央的肯定，但是土地使用性质不能改变，宅基地可以自由流转买卖，但是使用期限之内可以赎回，这就为解决贫困农民的借款难有帮助，虽然宅基地的抵押可以获得一定的资金但是资金量不会很大。城市的小产权房和城中村改造今后还是以政府的征用拆迁为主，中心地带的城中村可以一家一户卖给开发商，但是长远利益难以保证，政府参与的话长远利益可以保障。

许学锋：围绕关于推进农村改革发展若干重大问题的决定以及决定出来之后可能的配套实施的细则，对城市的房地产发展会有什么影响。我经过思考之后，有3个基本观点。

第一，在未来的一个时期之内，我们的建设用地总体上不会增加，理由有两：①我们国家关于农村耕地保护底线是18亿亩，这个底线是保证在那里的，也就是说这18亿亩耕地不管你是国有的还是集体的，它是不能够去突破的，变成建设用地的，主要是这个理由。②我们的土地即使是可以流转的，就是那些集体的建设用地，它要变成建设用地来流转，也只是在建住房本身和建商品房两者之间做出选择。就是说要么在原来的村集体内流转，要么就流转出去做商品房项目的开发，但是建设用地的指标也是相对固定的，不可能多的。

第二，我们今后建设用地的利用率会提高。因为建设用地不管是国有的还是集体的，今后都不会增加，反而相对减少，而人口城镇化，人口越来越多，对城市建设用地的需求会更加多，可是又没有太多的增加，那么唯一的出路或者是比较可行的出路就是提高它的利用率，集体土地的流转这一块也要提高它的土地利用率，就是说原来我们的建设用地其中有一大块就是宅基地，这个宅基地目前都是2，3层的，有些用于出租的就会建高一点，6，7层都有，10层8层也有，那假如今后可以流转，一些大的开发商把还没有建的宅基地的使用权统一买过来，买过来之后建成很高的房子，那宅基地主可以在建好的房子里面获得相应住房的面积，剩下的就变成商品房了，所以就是说它的土地利用率会提高，由于土地利用率会提高，那么提供的可居住面积就相对来说会增加，那会提高多少呢？关键在于今后规划部门在调控容积率这一块能够走多高。譬如说我们原来的平均容积率是2.0那我们提高到3.0，就意味着会增加50%的建筑面积，假如从2提高到2.5，那就增加25%，关键要看我们今后的规划部门容积率的提高来决定建筑面积增加多少。

第三，就是这次的新政策出来之后，在未来相当长一个时期之内，土地的价格不会降低，还会走高，反而房子的价格可能会相对平稳或略有降低，因为土地的成本是构成房地产的主要成本之一，但是由于竞争，可供应量多了，房子的价格不可能因为土地的成本增加了就把土地成本加在房价上面，所以房价会在平稳当中略有降低。土地价格为什么会走高呢？因为刚才说的建筑用地的量不多，相对就紧缺，还有这样的情况下原来的土地是由国土部门来征地，然后再用招牌挂的形式卖给开发商，那现在是农民自己或农民组织起来的一个机构来直接跟开发商谈判，今后政府不会去参与这种商业性的征地。以前的征地是棍子加绳索的政策，就是比较强硬高压的政策，农民不给征也没办法，那接下来是由农民自己去讨价还价，比如现在在中村那个地方建火车站，火车站周边那些土地，用再高的价格，农民集体都不原意放出来，今后开发商要获得土地困难了，价格高了，今后肯定是这样一个趋势。今后房价主要决定于两块，第一土地价格的升高跟容积率提高的幅度的平衡，假设土地占房子成本的50%，那么土地的成本增加20%的话，反映在房价上面就要增加10%，那容积率又相应提高10%，这样的话就获得一种基本的平衡，当然这只是一种粗略的数字。那假设我们的容积率提高的比较多，提高50%，土地成本也只是提高10%，那房价就会相应的下降，应该是这样来考虑这样一个问题。当然还有另外一个问题，城镇化还是一个继续的进程。特别是今后农村的土地集约化耕种之后，生产率提高会有更多的农民入城，那么今后的城镇人口会增多，人口多了，住房需求就多了，还有的需要换房子，今后的房子需求会越来越强，这是毫无置疑的，不管怎样，要更新换代，要改善住房的居住条件。市场供给这块要看土地成本和容积率的平衡，而需求是一直向上的，所以房价是往上走的，这是最终的结论。

现在房地产市场不是低迷吗？其实最低迷的时间已经差不多的了。接下来各地房价开始回暖，有些地方房价开始回升了。我顺便介绍一下我们中国的土地全部是归国家所有，其中有两种不同性质的，一种就是全民所有制，也就是我们现在所说的国有土地，另外一种就是农村集体所有的土地，就是村民委员会为代表。这些土地不管是国有的还是集体的，它的建设性质可以分成建设用地、农用地。农用地包括山塘、水库、森林、耕地。建设用地这一块，相当于说住宅建设用地，在农村集体土地就叫做宅基地，我们政策规定一户一个家庭一块宅基地，有了就不可能再批，原来有些地方乱批，那就是违法的。即使今后宅基地可以流转，农村人有一个最基本的观点，就是要生多几个孩子，要有几套房子，所以他的宅基地不但是自己的那块布够用，还想办法多弄几块，所以说宅基地流转这个东西，这只是提供一种可能性，个别有条件的人就会去流转，更多的人还是会紧紧守住自己的那块宅基地，所以流转量不回太多，不会太大，可能就是说原来在城市周边的这一块，通过违法的先占先有的那一块，自己除了够住之外，自己去住别墅，那一块才拿出来流转，而真正远离城镇的那些宅基地可能在村民之间流转就比较多，叫外面的人去村里面住，那是绝对不现实的，我们中国的传统文化，一个外地人去一个村里面，特别是姓氏比较统一那样的村子，不大可能的。

韩世同：城市就是城市，农村就是农村。

胡刚：十七届三中全会是一个起点，关注的主要是农村问题，从长期来看会影响未来房地产市场，但不会造成冲击，有待观察。

王瀚：对于广州，估计以后还会非城非农。

董文茂：不在于政府选择强势还是弱势，关键是在公平的环境下进行操作。

曾英杰：希望这种类型讨论会越来越多。

周小俊：这次会议会推进城市郊区化，郊区城市化。

张新辉：城市规划中政府征地必将继续，三中全会受农不受房地产

许学锋：农村政策肯定会对房地产带来积极的影响，促进集约化用地，无论城市或是农村，房子肯定是越来越漂亮，越来越高档，价格也越来越高。这是一个比较长期的过程。