关于国务院会议提出房地产调控政策的解读

——文/许彬彬

昨天下午，中国政府网公布，国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。主要内容有以下八条(详情请查看附件)：

1)   对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；

2)   对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；

3)   对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

4)   地方政府可根据实际，加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。

5)   在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式。

6)   对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。

7)   对囤积房源、哄抬房价等行为加大曝光和处罚力度，性质恶劣的依法取消房地产市场经营资格，对违法违规的要依法依规严肃追究相关负责人的责任。

8)   稳定房价和住房保障要实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制，工作不力的，要追究责任。

透析：

1.   首套房贷影响不大：按照之前媒体报道，各商业银行首套房贷首付已经提高，所以此次提出意义不大。

2.  二套房贷政策力度加大：与2007年的二套房贷政策（首付40%，利率1.1倍）和之前的二套房贷相比（首付40%，利率按风险定价）此次调控力度明显增大，首付和利率都提高了，旨在提高购房门槛和贷款成本。该政策是本次调控中对二手房影响最大的，对投资特别是投机行为将形成较有力的打击。

3.  提出三套以上房贷，要大幅度提高首付款比例和利率水平，但没有明确规定，操作权利仍在银行。如果政策还无法取得预定效果，那么三套以上房贷的明确规定预计将会出台。

4.  可能出台税收政策，地方政府为主。此前媒体报道的重庆市提交房地产特别消费税方案、上海研究征收住房保有环节税等，重庆和上海等地方可能先行出台，房地产税出台可能性较大。但具体情况尚未公布。

5.  5-7条主要针对土地和二级市场，特别是6-7条，预计将给开发商带来较大的压力，未来新房供应速度可能加快,重点关注新房的价格变化。

6.   第8条是针对地方政府的，说明中央已经意识到了地方政府对房地产调控的暧昧态度，通过行政干预的手段来促使地方政府执行房地产调控政策，以确保政策的执行力度和预期效果。

市场部观点：

从以上几点可以看出，政策调控力度加大，特别是房贷政策，收紧极为明显，对市场的影响将首先表现在心理层面上，但具体影响如何还与地方政府和银行的执行力度相关。

从市场参与者的角度来看，我们认为，首先引起变化的应该是业主和客户的心态，客户可能会加紧时间赶在政策执行前过户，而准备购房的消费者短期内则可能产生观望情绪，应当重点关注业主变化，抛盘量是否增多，抛盘价是否降低？重要的是银行的态度，其执行力的强度将直接影响到政策执行的效果。从市场量价的角度来看，首先变化的是成交量，如果业主和客户的观望气氛过浓，则短期内成交量会有所反映，进而影响到价格的变化。

虽然政策调控力度加大，但我们从中也可以看到，政策主要就是加强二套房贷，其他的如三套房贷和税收等仍尚未明确，可能是政府预留的政策手段。目前深圳房地产市场供求关系仍不平衡，只要房价能够温和降温，政策打压力度就会降低，我们相信，政府并不希望房地产（房价）硬着陆，其稳定房地产市场的态度没有改变，所以房地产调控应该是一个渐进的过程。

附件：

温家宝主持召开国务院常务会议
研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施

中央政府门户网站　www.gov.cn　　 2010年04月15日　　来源：国务院办公厅

    国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。

    会议指出，今年1月初《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》下发后，全国房地产市场整体上出现了一些积极变化。但近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险。这既有流动性充裕、住房供求矛盾突出的原因，也与一些地方认识不到位、落实调控措施不力，投机性购房大量增加有关。必须采取更为严格、更为有力的措施，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。

    会议确定了以下政策措施：一是抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。二是增加住房有效供给。房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式。各地要尽快编制和公布住房建设规划，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。加快普通商品住房项目审批，尽快形成有效供应。三是加快保障性安居工程建设。各级地方政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠政策，确保完成2010年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的工作任务。大力发展公共租赁住房。四是加强市场监管。严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。清理已发放预售许可证的商品住房项目，对囤积房源、哄抬房价等行为加大曝光和处罚力度，性质恶劣的依法取消房地产市场经营资格，对违法违规的要依法依规严肃追究相关负责人的责任。规范发展租赁市场。完善房地产市场信息披露制度。

    会议要求，稳定房价和住房保障要实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制，住房城乡建设部、监察部等部门要建立考核问责和约谈、巡查制度，对遏制房价过快上涨、推进保障性住房建设工作不力的，要追究责任。各地区、各部门要切实履行职责，加强分工协作和指导督查，加快制定、调整和完善相关政策措施。