文/深圳房地产律师 颜宇丹

最近由于国家和地方相继出台房贷新政，导致买方因贷不到新政出台前的成数无力补足首付，或者出于对房价下跌的担心而退房的现象比比皆是。买方卖方除了关心如何处理定金和违约金的问题，还有就是中介的佣金是否还需支付，因为正在买方卖方协商解除合同的过程中，有些中介提出还应支付佣金。

近期出现的买方购房贷款受阻的情况，由于银行批不下来贷款未出贷款承诺函或出了承诺函达不到原来买方预期的贷款额度买方要求解除合同，实际这里解除的是一份二手房预约买卖合同，还没有签订国土局版本的正式的二手房买卖合同。

很多买方都埋怨当时签订合同时中介承诺可以贷到多少额度、利率可以优惠到多少比例，现在却做不到，中介不但不能收取佣金，还应赔偿损失，如果当时不是相信了中介的承诺，就不会签约。但是很多时候，中介的承诺不会写入书面合同里，我看过大多数中介自己印制的《房产买卖合同》（也即是预约买卖合同），都只是买方卖方签字的双方合同，而不是深圳国土房管局的示范文本《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》的买方卖方居间方的三方合同。中介在自己印制的合同中有意规避了自己的责任，而另外与买方卖方签订一份《佣金及必要费用支付承诺书》，如果卖方是实收价，那么这份承诺书就是买方作为承诺人和经纪方签订的。

而中介自己印制的买卖合同中几乎在付款方式中都约定了买方以按揭方式付款时以银行实际承诺贷款额为准，贷不足的由买方补足。买方先是把首期款监管在贷款银行，并向银行提交贷款申请材料，银行经审查买方情况出具贷款承诺，承诺函上承诺贷款的数目不足总房价减去定金和首期款的，按照约定买方就有补足的义务，如果买方不能补足就将承担违约责任。当然，如果中介把贷款承诺写入合同的补充条款并且签了字，而最终没有做到，由中介承担违约责任。

深圳国土房管局的示范文本《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》中规定居间方只能在买卖双方签订二手房买卖合同时才能收取佣金，即使最终未能完成过户，除居间方的过错外，交易佣金无需退还。如买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，居间方不得要求支付佣金，只能收取必要费用（不超过应交佣金总额的百分之二十），因居间方原因导致的除外。那么无论是买方还是卖方责任或是买卖双方协商解约，都应支付中介必要费用而不是全部佣金。虽然由于国家政策变化或一方原因导致未能签订《深圳市二手房买卖合同》，还是要承认中介付出的劳动价值，也就是说居间方只要尽到自身服务就能依法取得一定数量的必要费用。
    依据我国《合同法》规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

所以，是何原因导致买卖双方不能签订二手房买卖合同，是买方、卖方还是中介的过错，要根据证据区分责任，守约方可以要求违约方赔偿损失。