深圳房地产律师/颜宇丹

上周刚接到一个东莞虎门的租赁合同纠纷案子，案情错综复杂，需要调查取证的内容多，这周都在忙于这个案子，在虎门呆了三天两晚，终于把案立了。

 我的当事人在两年多前租了两层铺位，在经管理处联系出租人口头同意的情况下转租了出去。但出租人与承租人签订的《商铺租赁合同》中约定未经同意，不得擅自转租，出租人口头同意转租但未签入合同。现在出租人将该两层铺位出售，新业主认为按合同约定承租人转租合同无效，通知次承租人搬走，由于次承租人不肯搬走，新业主便加锁锁门，并于一天凌晨把店里所有东西强行搬走，故引发诉讼。

根据合同法规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。但去年出台的司法解释为了保护次承租人的利益，规定了出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，转租合同按有效处理。

笔者颜宇丹律师持调查取证函到虎门规划所调查涉案铺位的报建手续，但未有记录。如果未报建就是违章建筑，所签订的租赁合同则无效，合同无效和有效前提下的违约责任的赔偿额的计算方式是不同的。但经调查走访居委会和其它租户，都说曾看到过涉案铺位的报建材料。由于国土、房管、城建等部门在律师调取资料时都要求出示法院的立案通知书，所以在立案之前无法调查该涉案铺位的产权、占用土地及报建情况。因此，我决定先按租赁合同有效处理，将承租人和次承租人作为共同原告，原业主及新业主作为共同被告，如果立案后查出该涉案铺位是违章建筑，再变更诉讼请求。

                民事起诉状

原告一：李XX，身份证号码：    ，电话：   ，地址：   

原告二：王XX，身份证号码：    ，电话：   ，地址：

委托代理人：颜宇丹，广东圣方律师事务所律师，地址：深圳市福田区福华一路卓越大厦8楼，电话：13322992959、（0755）82877888

被告一：张XX，身份证号码：    ，电话：    ，地址：   

被告二：赵XX，身份证号码：    ，电话：    ，地址：

诉讼请求：

1、判令二被告向原告一赔偿提前解除租赁合同造成的转租收益损失     ；

2、判令二被告向原告一双倍返还押金人民币     元；

6、判令二被告承担本案诉讼费用。

事实及理由：

原告一于2008年X月X日与被告一签订了《商铺租赁合同》，约定被告一将位于虎门镇XX路XX号侧X地铺租赁给原告一经营，租用期限为5年，即由2008年X月X日至2013年X月X日止。每月租金为人民币XX元。

2008年X月X日，原告一将该涉案铺位分出一半转租给原告二，并签订《商铺租赁合同》，约定租用期限两年半，即由2008年X月X日起至2010年X月X日止。每月租金为人民币X元。原告二以此铺位经营“XX”（字号名称：东莞市虎门XX）。

2008年X月X日，原告一将该涉案铺位分出的另一半转租给梁X，签订《商铺租赁合同》，约定租用期限两年半，即由2008年X月X日至2010年X月X日止。每月租金为人民币X元。后因梁X经营的店铺倒闭，该转租合同提前解除。原告一于2009年X月X日与钱X签订《商铺租赁合同》，将该一半铺位转租给钱X，约定租用期限为3年，即由2009年X月X日起至2012年X月X日止。每月租金为人民币X元。钱X以此铺位经营“XX连锁店”。

2010年X月X日，涉案铺位的物业管理方XX地产有限公司受二被告委托，在涉案铺位上贴出《通知》，内容为“因本市场的需要，现收回该楼房作办公室。请你在五天内搬迁完毕，特此通知！”被告二通知二原告：被告一已将涉案铺位出售给被告二，因原告一与被告一签订的《商铺租赁合同》中第九条约定“乙方（即原告一）未经甲方（即被告一）同意不得擅自转租给他人，否则视为乙方违约。”因此原告一的转租属于违约行为，原告一与原告二签订的转租合同无效，现根据原告一与被告一签订的《商铺租赁合同》中第十一条约定：“如乙方（即原告一）违约，甲方（即被告一）有权无偿收回楼房租权及没收所付的押金，并有权处理房内财物。”，被告二要收回涉案铺位，否则将搬走铺位的所有东西。

2010年X月X日晚X点，原告二经营的“XX”打烊以后，被被告二加锁锁门。当晚原告一向XX派出所报案并到XX派出所做了笔录。X月X日XX派出所通知原告一与被告二到派出所调解，因被告二坚持让原告二搬走，否则将强行搬走店内财物，故双方未达成调解协议。

2010年X月X日凌晨，被告二将原告二经营的“XX”和隔壁同样从原告一处转租的另一半铺位“XX连锁店”的大门撬开，在没有所有权人和见证人在场的情况下，将店内所有东西搬离并强行占有，现涉案铺位被被告二拆除重建。

二原告认为，原告一的转租合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”被告一明知原告一将涉案铺位转租给原告二，但从2008年X月开始至2010年X月，每月收到租金后均未提出异议，并且于2008年X月X日原告一与被告一签订的《协议书》中约定：“现甲方（即被告一）同意签两份假的商铺租赁合同给乙方（即原告一）的租赁人：王X（即原告二）、梁X，只是为了办理营业执照使用......”，证明被告一同意原告一转租给原告二，原告一与原告二签订的转租合同合法有效。

根据《合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”被告二应继续履行原告一和被告一签订的《商铺租赁合同》，无权解除合同。被告二于合同期未届满前即解除合同，违反法律“买卖不破租赁”的规定，系违约。被告二在原告一没有违约的情况下，按照原告一与被告一签订的《商铺租赁合同》第十一条约定的违约责任处理涉案店铺内的财物，缺乏合同依据。因此，二被告应向二原告承担违约责任。
   特向贵院提起诉讼，请求贵院判如原告所请。

   此致

东莞市第二人民法院

                                     具状人：

                                  　　2010年7月7日