关于当前房地产现状及“救市”问题致建委、发改委的几点建议

相关部门领导：

    救市话题是目前房地产内各界讨论最多的问题，政府应该出台相关措施以保证房地产市场的长期健康平稳运行。在当前的大环境下，房地产的健康与稳定对整个中国经济也是有正面积极拉动作用和稳定信心作用的。 

个人认为：

1、目前房地产的观望情绪是因为国民丧失了一个公认的房地产价格标尺；

        2、导致目前高房价的原因是因为一直以来我们是以新楼参数作为整个房地产参数，应尽快予以转变。

    3、出台相关政策使二手房流通是解决当前所有房地产问题的关键点。

    4、今天的救市不应当是解决当前房地产燃眉之急的临时措施，而是重新定位与建立我门的房地产价格体系、行政管理体系、市场运行体系。

政府参与“救市”应该从以下四个方面予以考虑：

一、救二手不救一手：

一手楼销售受其阶段性或地域性需求的原因、个体企业经营情况的原因、促销手段的原因、追求利润最大化的内在动机的原因等，在价格制定上有很大的随意性。从理论上来说，只要我卖的出去我可以无限制的调高我的售价。而我们的价格参数体系又一直是以新楼销售价格来制定的，而依此制定的房价参数、指标公布后，又为开发商的提价提供了新的依据和合理性，与是又周而复始的进入下一轮涨价，从而又产生了新的上涨后的参数、指标。又为下一轮的涨价埋下了伏笔。

而以前二手房的价格往往是参照相关区域新楼的价格形成的，这就造成了今天的所谓非理性上涨或高价现象。可以说今天的高房价的形成完全是因为长期以来我们是以新楼销售价格作为整个房地产参数指标形成的。而当市场出现变动的时候，开发商为了回笼资金等又完全可以赔本大甩卖，那这样形成的参数又不能真实的反映房地产的现状并给社会造成恐慌。从这个意义上来说政府将新楼参数作为房地产指标是不科学的也是危险的。  

    二手房的价格形成相对来说更能反应买方卖方的博弈结果或者说供求关系。而二手房形成价格同盟或价格垄断的几率几乎没有。从这个意义上来说二手房的价格更相对理性和稳定。所以说以二手房价格作为房地产参数依据是比较科学合理的。新楼价格应该依照当前市场上的二手房价格来制定。而如果我门房地产刚刚发展的时候，新楼价格如果就参照市场上现有的二手房价格作为定价依据的话，也不会形成今天高房价、想调控又骑虎难下的局面（“绑架”了太多的相关行业）。

当前二手房成为房地产参数体系的时机已经形成应尽快在官方及媒体口径中予以确认：

    1、二手房价格与一手房价格已经自发的脱节。（某些地方出现了一二手倒挂）

    2、二手房的交易量在北京已经占到了5成以上，并且这个比例还会继续上升。

 3、新楼价格体系已经丧失了作为价格标尺的权威地位。开发商不管如何解释已经没利润了、公布成本等等老百姓都不感兴趣了。（而事实上价格本就不能按成本计算法来形成，其实只要你新楼的销售价格符合我心目中的价格标尺老百姓并不是很关心你的成本和利润。）

 4、二手房在流通中形成一个公认的价格标尺是解决当前观望情绪的关键。

并且政府救二手不救一手还有以下几点可推行的社会基础：

    1、救二手其实是保护老百姓手里的资产，也就是保护的是社会财富。老百姓会欢迎。

    2、救一手在老百姓心目中就是救开发商、就是救房价，会本能的形成舆论抵触。

 3、人门说的房价高了是说的开发商卖的高了，没人会说自己家的房子越贬值越好。

二、救量不救价：

所谓的救量是指叫这个市场流通起来，价格在流通中由市场自己形成。

当然这个流通是说叫社会存量房流通起来，也就是二手房。在流通形成一个大家公认的价格标尺。自然就可以解决老百姓的观望情绪。因为心里有一个可以判断是否该出手的价格标尺，而不是听开发商一五一十的在那计算、公布成本。

解决了二手房流通中的问题、形成了新的权威的价格标尺。并在流通中实现房价软着陆。那能向这个价格标尺靠拢的开发商自然可以活过去。对一手房市场也是有利益的。并且在二手房流通中会释放与盘活很大一部分新房购买力。而如果政府把关注点放在新楼方面，在老百姓不买帐、二手房价格无所依从、没有一个权威的价格标尺的情况下，这个市场观望情绪自然会一直延续下去。而这个过程再延续下去的话损害的将是包括一手在内的整个房地产市场。

三、从就业的角度来保护一个行业：

目前在北京市场二手房直接从业人员大概已经占到了北京总人口的千分之五，也就是200分之一。再加上紧密关联的上下游行业这个人口基数是相当可观的。在目前的形式下解决好就业问题更是一项重要的工作。

从这个角度说这个问题，并不是说开发商企业以及相关就业人员问题不需要保证。恰恰相反，是为了更好的解决一手房市场中的问题。重新树立一个权威的价格标尺，并一手房定价向这个标尺靠齐，可以更好的促进整个房地产的发展。但如果不尽快形成这么个标尺，观望情绪继续延续下去的话，那整个行业都会被拖垮。

四、运用市场手段而不是行政手段：

正如开头所说，我门今天的救市是为了重塑一个房地产价格体系、参数体系、管理体系、市场运行体系。而不是临时之举，只能用市场的手段而不是行政的手段。并且只有如此才能实现房价、房地产市场的软着陆。并有利与长期健康发展。

那当前政府最应该出台的措施：

1 取消二手房流通中的营业税、个税及相关年限规定。

2 先在二手房领域放开对第二套住房相关限制。

3 转变到以二手房相关各类指标为房地产市场指标的体系。并从各类媒体上改变统计口径。

4 关注二手房流通领域的健康发展。

5 形成二手房价格决定一手房价格，一手房价格决定土地价格的格局。

6 在现有的产权制度（70年）不适合出台物业税。

7 其他配套措施。

   以上仅为个人观点，供领导参考！

                      2008-10-12

(注:这篇文章是本人交给当地主管部门的一封建议信,在此权做存挡.并文中的主要观点在前面 <也说"救市"--系列博文中已经表达过了.有点把以前重复过的东西拿出来重发之嫌)