案例分析

1.   口头承诺配送家电、家私，事后不承认，购房者有理无处说

购房者吴先生经XX中介公司介绍购买二手房产，在参观该房产时，经纪口头说该房产连装修及家电、家私一齐出售，但在吴先生与业主、中介公司签署《房地产买卖合同》时，仅约定了按现状交吉，并无将配送家电、家私等详细情况列入合同。待吴先生与原业主及经纪在成交后验楼时，发现屋内家电、家私都被搬走，只留下一些破烂家私。吴先生即与原业主及经纪理论，原业主与经纪称合同注明是现状交吉，并无说配送家电。吴先生十分气愤，要求取消合同。

在这个案例中，有关家电、家私方面的纠纷通常不影响合同的履行，因此吴先生不可以原业主及中介公司不配送家私、家电为由单方面取消合同，否则视为违约，吴先生必须按合同约定办理交易手续。购房者在购买二手房时，如在某些细节方面与原业主或中介公司有口头约定，必须注意在签署合同时将口头约定的细节事项一一列明，这样才可避免事后产生纠纷。而中介公司亦应注意提醒当事人对与房产一并出售或出租的东西，要在合同中列明。

2.   误导房产证抵押情况，购房者“有口难言”

购房者伍女士经XX中介公司介绍购买二手房产，在参观该房产时，经纪向伍女士出示了产权证复印件说明该房产已抵押。伍女士看了后对该屋很有兴趣，经纪向伍女士表示业主同意以15万元出售该房屋。伍女士表示自己只有5万元做首期款，剩余房款10万元左右要银行放款给自己才有条件买，并问经纪该房产能向银行申请多少贷款，经纪说房产证上他项权利一栏已写明“权利价值：106377元”，对此伍女士错误认为“权利价值：106377元”就是银行放贷金额。而经纪并未否认亦未做其他解释。后在经纪催促下伍女士与业主、中介公司签署了三方买卖合同。但当伍女士向银行申请贷款时，银行只同意放款7万元，伍女士表示无力支付首期款，在咨询有关专业人士后，发现房产证上他项权利一栏所写“权利价值：106377元”是该房屋的银行评估价值，并非银行放贷金额。伍女士认为中介公司故意误导房屋抵押价值情况，要求房管部门查处中介公司。

在这个案例中，由于购房者对房产证抵押情况的注记不清楚，在未咨询房管部门和银行的情况下，轻信中介公司，因此导致纠纷产生。从购房者方面来说，购房者在购买二手房时，必须注意在签署合同时把细节事项一一列明，对解释模糊，不清晰的问题，一定要向有关政府部门和银行等机构了解清楚后再做下一步行动，这样才可避免事后产生纠纷，导致自身权益受到损害。从中介公司方面来说，中介公司作为买卖双方当事人的桥梁，应当是遵守法律，恪守职业道德，利用自己的优势，如信息灵通、熟悉政策法规、办事程序等，为买卖双方牵线搭桥，提供必要的咨询和专业意见，促成双方达成交易；对自己熟悉的法律法规及办事程序，应当详细解释给买卖双方，为其出谋划策，提出最优的卖（购）房方案，对于自己不熟悉的法律法规及办事程序，应向买卖双方说明，并建议买卖双方向具体部门（如房管部门、银行等机构）咨询清楚。而不应为促成交易、收取中介费而存在隐瞒或误导购房者的心理，进而做出违反职业道德的行为，损害买卖双方当事人利益，损害公司名誉。

3.   虚报房屋成交价格，得不偿失

购房者张女士委托XX中介公司介绍购买二手房产，在与业主签署购房合同后，业主与张女士委托了XX公司代为办理房屋交易过户手续。XX公司虚报成交价。后XX公司按照张女士的要求办理了交易过户手续。1年后，张女士又委托中介公司将房屋出售，当房屋交易成功向房管部门申请办理交易过户手续时，张女士的房屋由于出售价格比原购入价格高，因此要缴纳增值税等有关税费，比原应缴纳的税费多了几千元，张女士“偷鸡不成反蚀把米”，得不偿失。

在这一案例中，作为购房者应遵守法律法规，依法纳税，而不应贪小便宜，欺骗政府部门。作为中介公司，不应为收取中介费而成为买卖双方的“应声虫”，而应当发挥专业精神，引导买卖双方依法交易，告知买卖双方应遵守的法律法规及不遵守会引起的法律后果。