“小霸王他娘”来电，说“万事俱备、只欠东风”;

导爹祝贺，回“咱不管多空、争取牛年开牛工”！

图注：津巴布韦最新发行的纸币，面值多少自己数，过瘾！

导爹从劝降、劝逃、到劝招安，再到今天的劝开工（注意：并非劝买房），实际上并不矛盾，咱先从以下的虚拟故事说起。

“小霸王他娘”95年因家庭裂变，只身带着三岁的“小霸王”和万贯资产移居深圳，莅年就以每平三千出头的价码，从某银行手上购得一千多平的底层裙房，即当起了包租婆，年租金收入，从原来的十几万到去年最高的近百万，生活一直无忧，啥事也不干、就看着孩子在长。

该房产位于某小小的城中村边上，七层独幢，在三五层高的丁屋群中，曾经还是最高的。建筑物是80年代的标准住宅楼，一层的裙房上面有两个六层小塔楼，底层做银行、塔楼做宿舍。原来靠大马路、后来“退居二线”，银行搬到一线时，就把裙房处理给“小霸王他娘”。好在该楼的一个侧面，是城市肺片，所以，即使在临街第二排，在另一个角度，也能露出大半个脸。

两小塔楼共有24套房，但面积都不大，房产证上一半是50几平、一半是70几平，住宅总面积跟底层裙楼的面积相差无几。后来小塔楼的住房，都陆陆续续被“有心人”收购，除了“小霸王他娘”收了两套，其它都归于两个“有心人”，但总面积上，“小霸王他娘”始终还是“大房东”。三位房东一直都谈不拢，从熊市谈到牛市、又从牛市谈到烂市，总算出现乾坤大挪移，上个月，“小霸王他娘”和她的战友们终于得尝所望、江湖归一。老面包不便宜，相当于96年时的六倍，好在该地块已经严重影响周边的形象，政府对这块小补丁一直也有特事特办的设想，所以项目日后的手续应该不算很复杂。

以原来已经有点眉目的规划指标和设计要点，面粉均价和拆迁费用不足八千每平，可预见的面包成本，或许比周边“真摔”后的项目的面粉价还要低。按导爹原来的忽悠，建造百八十套的会所式酒店公寓、仅为少数商务SOHO租客服务（因其中一位战友，原来是拿过某世界级酒店管理公司几把金钥匙的退休元老）。改变原有的朝向，以“紫气东来、无敌绿景”为噱头，保证每户均有落地窗见光、见绿（很难看到大马路喽）。

因为项目的计划是自我营运只租不卖、也尽量不用涉及到产权抵押的贷款，所以才会有“小霸王他娘”和他的战友们的合作，当然，资源的互补也是合作的基础之一。合资公司中，“小霸王他娘”以房产和部分现金注资，占45%、美籍华人“金钥匙”以现金注资占35%、“导表哥”（干营造的）以现金注资占20% 。合资公司为什么会强调干净的产权呢？主要是为REITs造胚，理论上，REITs也可以以租赁权益发起的，但缺乏品牌号召力的发起人需要干净的产权。因此，合资公司自成立以来，都是由财务顾问来处理一切帐务往来的，就是日后项目的操盘手，也是作为第三方的导爹来负责。

按进度计划，2-4月份拿三证、3-5月份做方案、4-5月份做地盘整理、6-7月份全面开工，因工程体量小，可望明年5-6月份进入室内工程、7-8月份开始穿插培训、10月份试营业，2011年元旦正式营业。工程整体完工后，办理分割式产权，并开始第一个REITs的招募工作，参加业界的战斗。在营业稳定后，开始第二个REITs的招募工作，扩大战斗实力。

当然，以上的安排都是想当然的，但为什么可以“不管多空、牛年开牛工”呢？

第一、此时的开工，才是拉动内需的“爱国”工，能得到政府的支持;

第二、牛年的建筑成本很熊，无论是人工成本和建筑材料，基本都在低谷。加上有优势的面粉价，基本可以制造出有增值空间的面包;

第三、目前的面粉费用，已经开始产生财务费用，而作为只租不卖的商业房产，拖下去的意义并不大，早日运营也早日产生效益;

第四、深圳的房价是真摔，进入平台期或复苏期的时间会比较早，其时间上，基本符合项目的开发周期。而整个大气候的回暖，也并非遥遥无期的。

其实，这就是危机中有危也有机的道理，只要可预见的面包价、比周边的面粉价还便宜，如万达2400元面粉价的上海江桥35好地块（该地块是商业住宅两用的，而周边的纯住宅面包价眼下还上万）、如常元1250元面粉价的广州花都三东大道地块（周边的住宅面包价还七、八千），而据最新的资料报道，万科08全年拿地的建筑面积666万平米，平均楼面地价为1880元/平方米，这已经回复到05、06年的面粉价了，这个数字比三季度报的2497元/平米又下降了不少。

从这个角度上看，牛年开牛工，或许真的是妙不可言哦！

明天开始过大年，暂停忽悠了。祝博友们牛年吉祥！老板们牛年开爱国工、工薪们牛年买到熊价房！

导爹拜年了！