短期调控不是目的，健康发展要靠制度建设

今年以来，楼市进入癫狂状态，房价疯涨，成交量飙升。国务院密集出台政策遏制房价上涨，继住房消费税即将出台的新闻后，连续出台二套房首付不得低于50%、土地招拍挂不再是“价高者得”的政策，4月17日，国务院又出台三套房政策，房价过高地区可停发第三套房贷款。4月19日，住建部也发出了未取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格,并严格按照预售方案申报价格,明码标价对外销售。对故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为,进行严肃查处。

政策一条比一条严厉，国务院的坚定态度，已使房地产行业内最坚定的看涨者预期改变。

我们可以看出新政着力在削弱房地产投资性置业，同时也将对改善型置业产生较大影响。此外，包括增加供应，以及对房地产行业的调控。其具体举措超出早前各界的预期，从政策进一步变化看，通知仅是拉开新房调的序幕，进一步细化的调控政策还将继续改变市场对价格的预期。

这点已经明显的看出，政策思维已经从“稳定”转向了“打压”。

目前，北京前期涨幅较大的远郊区域和临近北京的河北市场已经出现了抛售和降价的迹象。这与本月在国贸举办的春季房展上的火爆场景形成了鲜明的对比。可以说未来的一个月内，二手房市场的变化情况值得关注。由于新政指向需求，而二手房市场更能直接体现需求的预期，因此对房地产市场后续变化有重要借鉴意义。

这次密集的政策，来得很及时，让房地产市场的泡沫在还没有膨胀到破裂的时候，开始挤压泡沫，避免了房价的硬着陆。这些政策从短期来说，虽然会对房地产市场产生较大的负面影响，但是从中长期来说，房价的下降对于市场可持续发展的影响是正面的。但我们同时应该看到这些房地产调控政策是非市场化的，要想房地产市场长期健康发展，靠短期政府宏观调控是不靠谱的，这是头痛医头脚痛医脚，只有以市场化的手段和长期制度建设来引导房地产市场的合理健康发展才是根本。

我们可以预见此次房地产宏观调控下，房价出现下跌是大概率事件，但是我们还应看到近些年来房地产出现止不住的上涨，最核心的问题是在于房地产供需的尖锐矛盾和房地产行业缺乏长期制度性建设。这不是靠短期非市场化的政策调控所能根本改变的。房地产供需矛盾是目前最核心的问题，但是房地产行业中长期健康发展的基石在于制度性建设。虽然在17 日的通知中，提到了房地产税收政策，但当前房地产制度建设非常滞后，且没有建设的时间表。房地产宏观调控只是增强了市场的短期波动，房地产制度建设才是理顺房地产的根本。同时，如果后期土地供应不能跟上，也会导致下一个周期的报复性上涨。