中国指数研究院 高级分析师 宋会雍

迪士尼还在走流程 关键看谁将最后接盘

我们觉得迪士尼运作是在走一个流程，就看最后是谁接盘，在前面上升的过程当中，每一家都是盈利，从政府的角度来说，他肯定不会亏的，政府会切块把楼盘出让给开发商，但是最后开发商能不能赢跟政府没有关系。这里有一个问题，各方围绕的概念就是迪士尼，他们的预期都是围绕在迪士尼，只有当迪士尼真正在发展的过程当中实现这个预期，大家的获益才会得到回报，最终都要从市场实现。其实人在投资的过程当中，预期会受到很多的干扰，现在楼市是属于旺盛的阶段，大家都非常愿意看到楼价进一步的上升，而且现在的楼价也在这样的上涨，在投资决策的时候是非常受到鼓舞的，所以我们也认为，包括在川沙地区出现新的地王，本身川沙地区发展并不是很快，所以就出现了地价贵到房价，关键他们赌的就是这一块地未来的上升。

首先迪士尼是一个游乐项目，肯定是根据它的经营状况来决定价格，风险就是寄托在它未来的经营如何，如果它后面不好，我们后面想象的都要破灭掉，这是无法扭转的，迪士尼现在成功运作是园区是它很小的一部分，里面有传媒，有游乐园区，有酒店，有纪念品，形成了产业区，园区仅仅是它小小的一部分。从迪士尼近几年的运作情况来看，运作的情况并不是很好，当然在中国，尤其是在比较广阔的受众，他还没有亲身经历过国际化的游乐，那么我觉得可能迪士尼进入之后短期之内肯定会形成一个非常好的热潮，对于周边的欢乐谷、恐龙园的冲击会很大，如果我跑过迪士尼看过之后，然后再看国产化的乐园就不感觉落差很大，比如我们看一些国外的动画片和国内的动画片就有很大的落差，所以说不排除一开始会做的非常成熟，政府他的获益并不是寄托于这个园区如何运作，最关紧是寄托于土地卖出去。

而且对于去年的楼市来说，大家可以看到，园区要建设了，我们看到地铁公路配套非常快，川沙前几年还是一个乡村的地方，迪士尼概念下来之后在十年之内会变成一个城市副中心，因为它会有人气，我们应该分两个阶段来看，第一在迪士尼开业之前，你是从基本空白的图画来做城市副中心，他的现状对于住宅来说是非常的好，特别是对于住户来讲，虽然说我现在住的比较远，但是我在享受城市副中心的配套标准，但是有一个要素需要考虑，在迪士尼开业之前，大量的消费人群是没有进来的，也就是说，所有的住户在享受配套资源;

迪士尼对于居住来讲未必是一件好事情

对高端住宅排斥性更大

但是到迪士尼开业之后，这些资源是不够用的，从国外几个大的迪士尼年客流量都在1千万以上，像是上海面对国内客群，它也不会少多少，也会逼近1千万的人流量，当这些人冲进到川沙区域的只有，你会发现这个配套是不够的，因为这些人要吃饭，所以有一些生活节奏会被打乱。所以我认为迪士尼会带动一些商业，但是对于居住来讲未必是一件好事情，特别是对于高端住宅来说，每一个豪宅，追求豪宅根源有几个要素，第一要占据绝对稀缺的资源。第二要保证我的资源不会跟其他人共享，我要有稀缺性独有性私密性。

迪士尼在这个方面完全是不合格的，因为它天天跟过节似的，你没有办法规避这些，而且我觉得迪士尼因为有一个巨大的人流量，不可避免会对这个区域的交通有一个很大的压力，其实从高端居住需求来看，他对交通的需求是非常高的，因为他也不想说开很好的车在路上堵1小时，都不想这样。所以迪士尼对豪宅的排斥性比普通的住宅还要大，有可能挨的近一点没有关系，堵一点应没有关系，但是豪宅就需要离的远一点。

迪士尼效应画饼很容易 落实很困难

所以我们要分两块来看，在迪士尼开之前饼很好画，因为现在一些弊端根本看不到，一开业之后，这就很难讲，波动会非常的强烈。对于商业来讲是另外一种情景，因为迪士尼它进入中国，应该有一个它的适应过程，像是麦当劳一样也不是立马就红了，他是在摸索很久之后才铺开的。迪士尼也是这样，它进入中国之后，未必一下子就保证把人们的口袋掏空，这个比较难，至少迪士尼的存在让大家有理由说，我可以在上海呆上4、5天了，有了迪士尼之后，它至少要占人们2天的时间，然后再看上海其他的地方，4、5天就过了。人们除了在迪士尼消费以外，还要到上海其他的景点去消费，而且对上海夜间消费还要有影响，这部分人群要驻足在这边，晚上也还有很多的时间，要进一步的透支他们的消费力。当然这样的消费未必集中在川沙一个地区，如果川沙能够把他们留住更好，这就是你能力的问题了，如果他出来园区，发现我跟市中心服务标准差不多的，价格稍微再低一点的，当然可以在这边消费，这种商业机会是存在的，不是说靠迪士尼，但是迪士尼给他提供了一个契机，你能不能抓住是你商家的问题。