宋会雍：打破交通壁垒 周康板块继续看涨

中国房地产指数研究院分析师 宋会雍

行政区障碍打通后 周康形成了短期追涨

周康板块，原来属于南汇，在发展上离中心区域比较远，没有办法切入中心圈子当中。虽然挨浦东很近，但是会有些制约，比如一些交通通道没有完全打通。这在国内很多城市的片区发展当中，在边缘地带会产生这样的问题。

周浦作为古镇，人文极点比较深厚，基础扎实，但始终以郊区重点镇的模式在发展，始终无法说和中心城区现代生活形成对接。现在把行政区域的障碍打通以后，很多人马上就可以挖掘到这样的一个点，形成短期内的追涨。

行政区划的变革是很快的，区域发展还是需要一个过程。从发展的现状来看，周康的发展非常快，因为首先解决的是交通的问题，很多原来断头的通道，现在进行紧张的施工交通对接。会在大浦东构架下，形成新的条件，或者是建设步伐的加快。

从整个大布局来看，一边是陆家嘴，一边是临海新城，临海新城是在空白地上建设的，但是发展的力度和当年陆家嘴并不会差太多。在中间过程中，使用了非常大的，包括住宅也好、商业也好，有一个开发地。这就给了周浦一个非常好的空间。一方面，中心区的人群要往外移，因为受到几个方面的问题，一个是房价，一个是中心区居住空间的问题。还有是地铁，设置了外围的通道。还有大浦东面临新的产业调整，有更多高素质或者说高端制造业人群进来，必然会产生新的需求。而且会吸引很多其他区域的购房者转移到浦东当中，这都会给周康发挥区位优势提供很好的基础。

万达项目来说，目前浦东整个片区当中商业发展是其中一块，他们在生活当中更多是依赖项目本身附加的商业配套，这对日常生活基本问题不是太大。对日常外的，比如周末想有一些高端的消费、家庭集中的消费，他们就无法在社区商业当中进行实现，必然会有这样一个很开阔的区域空间。万达这里的人群，一个是城市中心迁出来的，收入比较高，生活理念和市中心的是吻合的，和万达的定位是吻合的，如果没有万达，他们入住可能还要延后很长时间。但是有了万达，很快会聚集区域的人气。

购房圈完全可以做得更深一些

我觉得这个搜房购房圈做起来之后，毕竟是面向消费者，开发企业及它的项目在里面作为展示品。广告效应是其一，另外是给购房者提前做了项目的梳理和对比工作。某类消费层次群体关注到搜房圈，他进入就可能发现原来他并没有关注到的产品系列。比如我们讲滨江搜房购房圈的时候，原来他可能就觉得我瞄准陆家嘴一片，现在发现沿江很多，而且在产品等方面很有可比性。

购房者，他进入你的搜房圈就可以看到区域发展怎样，看到房价走势怎样。包括投资，可能会有一定的指导作用。但是对企业来说，一方面可以取得非常好的广告效应，购房者可以看到购房圈当中很好的项目，同时也有一个弊端，对产品建设并不是特别突出的项目而言，被放在这里进行对比的时候，你的优点、缺点都会被展现出来。我觉得搜房购房圈的建设，对开发企业应该会存在促进作用。加入搜房购房圈，他至少要确保自己的产品能在圈子当中不至于太落后，不要进去之后变成绿叶，为了衬托别人，那针对这个项目是非常不利的。

对消费者来说，非常需要这样的购房圈，特别是你购房圈做的产品对比、分析越深入越好，最或把开发企业运作得怎样都可以展示出来。现在的房价比较高，高了之后，大家都会有一点恐慌，一个是担心再涨，一个是想它是否会调整，这对开发企业而言，也会受到运营商的冲击。像前段时间莲花倒了一幢，周边的项目也会受到影响。我无法再相信，你说你根基打得结实。这样，开发企业也会更关注，产品建设，如果不出问题都看着非常好，但只有品质化的企业才可以有质量保证体系、资金流转企业，才可以保证项目质量过关，保证资金运作不出问题。在市场高峰阶段，不排除海南出现烂尾楼，这样的可能性你无法排除。危机出现的时候，品牌企业相对来说会更抗风险一些。搜房圈，完全可以做得更深一些，给购房者、给开发企业提供更多的支持和挖掘，使得市场更透明化。