“企业左右不了市场，正如人力不能真正战胜天命。我们所能探讨的，是在目前的市场条件下，如何找出一条活路，穿越寒冬。今日今时，绿城的难处，是整个行业共同的难处”。——市场突入寒冬，绿城危机见诸各大报刊网络头条，这句感叹，是对如今房地产市场的客观陈述，也是对现状前景无奈的唏嘘。绿城面临的危机，或许只是房地产寒冬再次来临的序幕，亦或只是山雨欲来前的冰山一角。

一 、市场运行情况

1、 全国房地产市场运行情况

新房住宅价格变动情况

     12月份全国70个大中城市中，环比价格下降的城市有49个，持平的城市有16个；与去年同期相比，价格下降的城市有4个，涨幅回落的城市有61个。

二手住宅价格变动情况

12月份全国70个大中城市中，环比价格下降的城市有51个，持平的城市有12个；与去年同期相比，价格下降的城市有21个，同比涨幅回落的城市有40个。

固定资产及房地产投资情况

2011年，全国房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%，增速比上年回落5.3个百分点，比1-11月回落2个百分点。其中，住宅投资44308亿元，增长30.2%，增速比1-11月回落2.6个百分点，占房地产开发投资的比重为71.8%。

　　2011年，全国房地产开发企业房屋施工面积50.80亿平方米，比上年增长25.3%，增速比上年回落1.2个百分点，比1-11月回落2.6个百分点；其中，住宅施工面积38.84亿平方米，增长23.4%。房屋新开工面积19.01亿平方米，增长16.2%，增速比上年回落24.4个百分点，比1-11月回落4.3个百分点；其中，住宅新开工面积14.60亿平方米，增长12.9%。房屋竣工面积8.92亿平方米，增长13.3%，增速比上年提高5个百分点，比1-11月回落9.0个百分点；其中，住宅竣工面积7.17亿平方米，增长13.0%。

2011年，全国房地产开发企业土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长2.6%，增速比上年回落22.6个百分点，比1-11月回落0.4个百分点；土地成交价款8049亿元，下降1.9%，而上年为增长59.3%，1-11月为增长4.3%。

商品房销售和待售情况

2011年，全国商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%，增速比上年回落5.7个百分点，比1-11月回落3.6个百分点；其中，住宅销售面积增长3.9%，办公楼销售面积增长6.2%，商业营业用房销售面积增长12.6%。

商品房销售额59119亿元，增长12.1%，增速比上年回落6.8个百分点，比1-11月回落3.9个百分点；其中，住宅销售额增长10.2%，办公楼销售额增长16.1%，商业营业用房销售额增长23.7%。

2011年末，全国商品房待售面积27194万平方米，比11月末增加1763万平方米。其中，住宅待售面积增加1322万平方米，办公楼增加115万平方米，商业营业用房增加203万平方米。

房地产开发企业资金来源情况

2011年，房地产开发企业本年资金来源83246亿元，比上年增长14.1%，增速比上年回落12.1个百分点，比1-11月回落4.9个百分点。其中，国内贷款12564亿元，与2010年持平；利用外资814亿元，增长2.9%；自筹资金34093亿元，增长28.0%；其他资金35775亿元，增长8.6%。在其他资金中，定金及预收款21610亿元，增长12.1%；个人按揭贷款8360亿元，下降12.2%。 

全国房地产开发景气指数

2011年12月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为98.89，比11月份回落0.98点。

小结：

持续的楼市调控让不少中小上市房企在2011年开始思量转变之路。根据年内披露的季报显示，往年业绩集体飘红的房企在2011年却遭遇了“滑铁卢”，有近4成的上市房企净利润出现同比下滑，而这些公司几乎清一色的都是二三线房企。

2011年随着限购、限贷的全面展开，上市房企面临的资金压力增大，尤其是缺少融资渠道的中小房企。因此，一些在行业内并不占优势的房企如果不及时转型，很可能会在这轮调控中倒掉。

随着国家对房地产宏观调控的日益紧缩，以房地产开发为主业的上市公司受调控政策的影响较大，公司为改变当前以房地产为单一业务存在风险的局面，积极寻求在新行业的利润增长点，以增强公司的盈利能力。仅在2011年下半年，就有十多家房企发布涉矿公告，其中中弘地产、绿景地产等几家公司更是将名字中的地产两字去掉，改名为中弘股份、绿景控股。

由于2012年地产调控不会放松，许多苦撑等待政策转变的房企将不得不面对现实，因此也会有更多的中小房企完成经营业务的转型，市场集中度也会再度提高。而在这些房企的转型上，矿产资源无疑最受这些企业的青睐。随着房地产调控的持续，继续单一经营一个行业，无疑会加大公司的未来发展的风险。因此，公司进军矿业，就是为了开辟新的利润增长点，而公司也长期看好资源类发展趋势。同时依靠“两条腿”走路，无疑会降低公司的经营风险。

2、 石家庄近期房地产运行情况

2011年石家庄商品房成交情况

2011年石家庄市商品房共成交43880套，成交面积为401.8985万平方米。其中住宅成交31436套，占总成交套数的72%，成交面积317.3241㎡，占总成交面积的78%；商业服务共成交4566套，占总成交套数的10%，成交面积32.0492㎡，占总成交面积的8%；其它共成交7729套，占总成交套数的18%，成交面积57.0351㎡，占总成交面积的14%。 

2011年石家庄住宅成交情况

2011年1-12月份，石家庄房地产市场商品住房（住宅）成交31609套，成交面积3129178㎡，相比于去年的422.74万㎡下降了25.98%；其中，石家庄2011年下半年住宅成交套数仅为10906套，相比2011年上半年20703套下降了47.32%。

2011年石家庄市区商品房市场供略大于求

2011年全年市区商品房上市总量达到670.65万平方米，比2010年全年上市量621.64万平方米增长了49.01万平方米，同比增长7.88%；其中，2011年市区各类住宅产品上市面积442.22万平方米，比去年的411.75万平方米增长了30.47万平方米，同比增长7.4%。和往年相比，2011年受住宅限购、限价、限贷等宏观调控政策影响，商业、写字楼、别墅等的市场供应量在下半年开始出现明显增幅。　

2011年全年市区商品房的上市总量减去城中村改造回迁安置房和开发商自持物业等不可对外销售的面积，2011年石家庄市区全年实际可对外销售的商品房面积为499万平米。其中可售商品住宅337.3万平方米，共计26682套；还有商业65万平方米，以及其他物业类型97万平方米。相比去年全年石市453万平方米的成交量，石市市区商品房市场供略大于求。

 3.  结语：

2011年，全国房地产市场在全方位的限制性环境中生长：这一年，央行总共进行3次加息，6次上调存款准备金率，信贷的日益紧缩，致使房地产行业运行整体放缓；这一年，全国有超过600个城市出台了房价调控目标，46个大中城市出台了“限购令”，10个城市出台了针对楼盘的强制“限价令”，“限价”、“限购”和“限贷”等多样限制手段，致使房地产市场流通全面受阻……在诸多限制性手段的作用下，调控效果日渐显著：3月起，在全国重点城市范围内，商品住宅成交量迅速下滑，至11月份，全国范围内几乎所有大中城市均遭遇地产寒潮，年末更是出现品牌房企集中降价促销的状况。

中央政治局会议于2011年年末定调2012年经济工作时明确表示“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，随后北京、上海、广州、深圳等11个大中城市相继宣布楼市调控政策将延续；同时，“坚持保障房建设和市场调控两手抓，推进房产税改革试点”这一定调，也表明中央在短期内不会放松房地产调控，还将通过保障房体系和房产税改革的进一步完善，为短期行政性手段的退出做准备，以实现房地产业平稳健康发展。

对于未来，政策面依然将是决定房地产市场走势的最重要因素，我们认为2012年整个行业将面临松紧有致的局面，从中央层面上看调控的主基调不会放松，限购限贷两大核心政策手段将不会出现根本的变化，而从地方层面上看则情况将略好于2011年，理由是经过过去一年的调控，一二线城市房地产市场交易量的持续低迷已经使得地方政府财政收入受到重压，在GDP逻辑不发生实质性变化的背景下，我们预计2012年会有越来越多的城市在政策执行环节上出现操作空间，而这即意味着2012年市场整体大环境可能将好于2011年，对于开发企业来说，掌握政策变化的规律，踏准市场需求释放的节奏，将是企业进一步发展的重心所在。

●  石家庄区域调研及分析（桥东区、新华区、长安区、桥西区、裕华区、开发区（略）篇幅有限，详情请来电咨询）