我感觉我们的家居行业要比金融行业健康，为什么呢？刚才代总定的这个调子，就是在整个经济趋势不太明朗，甚至下滑的趋势下讨论我们的担心和对策，我想这个是非常好的。再看我们的金融行业，当我们股指从6000多点下滑到5000点的时候，我们牛市在调整，没有一个人说是危机。但是我们的主流媒体讨论越南的金融危机，越南股指下跌的幅度并不如我们大，我们半年时间损失了18.7万亿的市值，越南大概是49%左右。我觉得我们的家居行业从这个意义来讲，比金融行业健康。我们知道有问题，我们在讨论。而不是说我们是牛市的尾部，这种不接受现实，不积极想办法对应是不对。讲这个问题跟我们行业有关系吗？有直接的关系。经济学里面有一个财富效应，当房价上涨的时候，大家感觉到自己的财富增加了会增加消费的倾向。向上的消费倾向大概是4%，当我们的房价增加，感觉良好的时候，我们的虚拟资产或者是总资产增加的时候，我们会增加4%消费的倾向。当股市下降的时候，我们会减少消费，是负的7%，就是下降的时候紧缩的更加的厉害。我们的这个行业感到寒冷和困难，和资产市场下降有关系。我们整个股指和房价的下降，导致将近有八千亿的消费萎缩。我们看拉动我们消费、投资、出口，消费是扣除物价因素是负增长;出口比去年相比是负5.1%的增长;而且出口加上美元贬值是负的。

宏观经济形势 经济现象解析

我们就思考我们整个房地产行业，我们的宏观经济的一些经济现象。我们回顾改革开放30年，这当中发生的巨大的变化，是通过改革、对外开放形成了制度创新，激发了人们创造财富的热情。1979年之前叫国家资本主义，大部分的剩余价值被国家拿走，我们的劳动力是风险精神，在很差医疗等等条件下为国家累计六七千亿的资金，在改革开放释放出来。我们在最好的阶段获取了飞速的发展，我们的也是这样。那么经济增长到底能有多长时间？中国的增长进入到了工业发展阶段，一旦到这个阶段会获得50年的时间。我们未来还有20年长期的经济增长，不低于7.2%的经济增长。这就是我们对长期趋势的判断，这不仅是中国的经验，也是南美、日本、德国其他的国家的经验。

北京大学经济所房地产金融研究中心主任 冯科博士

但是在这个经济增长当中有什么特征？有三个。
第一，通常伴随百分之十几，甚至是几十的通货膨胀。
第二个，我们的增长速度非常快。
第三个，社会矛盾异常的尖锐。为什么我们强调和谐，因为在这样发展不均衡的阶段社会矛盾会尖锐。

这是一个长期的20年的增长没有问题，那么最近六七年如何呢？我们这一轮的经济周期是如何启动？如果从01年、02年开始算，已经有六七年了，这一轮的拉动是以房地产、汽车拉动的。那么98年我们处于亚洲金融危机风暴中心，这个时候我们国家采取住房改革。原来百分之百由国家供应，现在百分之百由市场供应。现在房改把大家最大的消费调查起来，因为住房是一个人一生当中最大的消费，有的人到人生终结的时候未必把贷款还了。这个拉动了中国的增长，而且这个增长是爆发性的。

还有一个因素就是中国人在1998年以前，将近50年没有拥有比房地产更大的资产。在1979年改革开放开始的时候，中国人平均的存款24块钱。到了90年，没有人想像可以有一套房子，它拉动了房地产行业。我们的家居行业也在这个时候飞速的发展，但是我们要正确的看待宏观经济。全球有没有永远上涨的经济周期？没有。我们经济周期运行了这么多年，是不是还要不停止？甚至是打破美国长达八年的经济，一定会出现拐点。经济学的判断，07年是一个高点，08年每个季度仍然无法达到07年的速度，它是一个阶段性的高点。我们已经到了这么一个拐点的阶段了，那么我们讲宏观经济跟房地产是什么关系？也是密切相关的。我们说宏观经济跟房地产是什么关系？用一个比喻讲是主人跟小狗的关系。我们主人带着小狗散布，他们是形影不离的。当我们GDP增长15%，我们的房价增长也不能超过这个数字。如果超过的话，它一定会回来，否则会崩溃的。要不然这个狗会变成疯狗，没了。否则要你这个主人找他，等它自己回来。我们的房价涨的太快了，它超越了宏观经济的规律性，它必须得回调的，这是经济规律。房价继续涨，对房地产行业和家居行业也是危害，出现泡沫崩盘的时候是有害的。

当我们北京的房价到了两三万的时候，我们的大学生进不了北京和深圳。现在的大学毕业生刚出来三四千块钱，如何承受北京和深圳的房价？我们的城市化率现在是47%左右，我们要达到80%，这个房价太高了，会阻碍城市化的进程。所以只有房地产行业健康发展，跟宏观经济匹配的发展，我们才可能有一个持续的增长。这是我们宏观经济和房地产的关系。

我们的家居行业面临什么样的问题呢？房地产未来趋势如何呢？我感觉还是会调整的。因为我们紧缩政策出的太突然了，持续的时间太长。去年9月份的时候我说了一句华，说房地产必须面临15个月的调整，结果这个论坛上全部人炮轰我。因为当时的房价一片乐观的形势。到了3月份，说股市会充一万点，印花税调价之后，我同样认为如果仅仅靠税收外在的因素，它不会解决内在的问题。

房地产市场未来如何？大家非常的关心。就是未来两年如何呢？我想大概有两三个趋势。

第一个，去年9、10月份开始，已经把软化的指标变成一个指令性的指标。贷款中断，这样的企业是断流式的调整，如果持续时间太长的话，会导致企业失败或者是欠债。我们在座的肯定会遇到这样的问题，我们是房地产的下游的企业，如果我们开发商装修了房子，他们可能会延迟付你工钱，你不能付厂家的钱，这样条漫长下去的话，连续的问题会出来。去年10月份到现在，仍然没有松动。我们仍然面临巨大通货膨胀的压力，我们处在工业化的加速的阶段，特别是重型化的阶段，对石油等等的消费，这些不控制在我们的手里，是控制在外国人的手里。我们的PPI指数通胀滞后四五个月影响到我们这里，所以说通货膨胀对我们五六年来讲是一个挑战。我们面临汇率增值出口的挑战，面临成本增加的挑战。生产企业也好，都面临这一系列的挑战。那么房地产企业如何变化？那么失败的企业会增加。因为你的调控、信贷控制的时间太长，它会失败，出现违反信用等等。

另外一个巨大的不确定性是政策的不确定性。现在房屋有一定公共财产的属性，当房价上涨引起民怨沸腾的时候，政府应该做出一些政策。大家我们的政策往往是矫枉过正，现在三分之一政府供应、三分之一企业供应，这样就比较的危险。标准的市场化国家，政府的供给不会超过20%。从05年我反对经济适用房，我觉得应该搞廉租房。经济适用房无法准确的卖给需要的人，因为你的行政效率比不上香港的政府，无法确认谁有需求。我们政府喜欢这样做，响应号召，尽政府的责任，各个地方增加土地的供应，这对房地产有冲击，大家的期待变化了，这是我们担心的地方。

中国人口红利时代的需求没有改变

当然也有利好，并不是没有利好。我们大部分的房地产的企业的建设周期是一年半到两年。现在企业的差价是比较大的，调节价格有比较大的空间。同时我们的需求没有改变。我们的人口结构没有改变，中国进入人口红利的时代。15—64岁是什么意思？年轻人重新组建家庭，对房子的需求很大。年纪大了，对房子的需求也改变，只是大家的习惯改变了。房地产买早不买跌，所以说这个阶段是一个相持的阶段。从这个判断来看，我们的房地产市场从去年9月份到现在已经有12个月了，当时我预计至少15个月，可能这个时间会延长一点点。

当然中国的问题是在发展中解决问题，我们要对未来充满信心，需求是存在的。但是我们如何调整这个政策？我跟代总讲的不同，总是相信政府做好政策。但是我不相信，因为无论是证券市场的调控政策，还是90—70平米的政策等等，我认为有很多是可以商榷的地方。我不太看好政策的调控的水平，我是有保留看的。

宏观经济是气侯 企业应根据季节更换衣服

作为我们的家居企业在这里探讨未来的发展方向，跟上下游的关系，我想给大家一个建议。宏观经济是什么？它是一个气侯，春夏秋冬，我们根据季节的变化更换衣服。我们的企业是把自己核心竞争力做好就可以了。你没有办法改变这个气侯，它就是出不好的政策你也没有办法，一点办法也没有。没有人说冬天来了，我要烧一个大的锅炉，穿一个短袖，你只能改变你自己。面对这样的形势，我们要调整好面对这样的一些挑战。我们讲这个行业很健康，已经具有了危机的意识，这个是非常好。如何跟上下游互动，我想谈一些粗浅的看法。

比如说我认为家居行业里面应该细分几个行业，比如说建材、家具、渠道卖场。现在来看困扰我们生产企业的问题比较多一些，生产企业是内外都受到压力和挑战的。大部分家具的生产企业是根据外国人的需求生存的，我们以前是OEM，是定单。因为我们的劳动力便宜、原材料低形成了我们的体系。现在美国探讨重新建立生产，因为石油价格上升从2000年到现在运输费用上升三到五倍，大概中国和美国家具生产劳动力价格的差别在15%左右。如果扣除掉运费，还可以套利15%。现在加上石油运费的上涨，劳动力上涨，这个里面只有不到5%的利润。所以美国要重新探讨制造，因为它的优势重新出现了。这是对我们加工企业出口的挑战。

为什么几乎每个人在装修上都有痛苦的经历，每个家庭的装修是个性化的。我们的服务体系无法提供标准化的生产，所以说每个人，大部分人在装修的时候很操心、费劲的。如果我们要面对挑战，哪个家装企业克服了市场上的问题，用新的商业模式，用创新解决了这个问题，那么它就可以从这种竞争中出来，形成自己的核心竞争力。所以我认为装饰行业和房地产在高端上一定个性化的，所以我们要用工业化的模式，标准化生产的模式，建立品牌的模式，所有的都是一样交货的标准这样的模式。由ABCD不同套路的模式，适应不同的需求。未来的趋势是这样。房地产的调整给我们的家居提供了挑战，房地产为什么不愿意降价。因为一降价就会引起诉讼，我已经到三四家著名的房地产企业调研，几乎所有的房地产企业都有质量的问题。现在的消费者非常聪明，他们不说你的房价高了，有人退房，人家就说你的建筑质量出现问题，没有按照你的规定出来。我要根据合同退货，开发商一点办法都没有。所以说开发商要讲价，就给我们家装行业带来装修的机会。你在价格上不变化，但是交房的标准是精装修，实际是降了。这是我对上下游企业关系的一种判断，不一定准确。

目前来看，我们跟房地产企业的合作，我们跟一些品牌企业，我们可以给予它一定的融资，这个也是一个好的方法。房地产企业的资金困难到什么程度？我调研广州三四百亿的企业，每个月偿还10亿的贷款，压力非常大。如果我们的家装行业，我们也可以给它一定比例的融资支持它。但是那需要品牌企业，希望它可以销售好的时候返回。如果它好的时候它很牛，你们都来找我，给我钱。我想家居企业现金流、负债率一定比房地产行业好，我们先收客户一些现金等等。房地产企业平均负债率75%，极端的在浙江看到一个公司是600%，已经是非常困难了，这是我们的机会。当然我们的家居行业还面临很多挑战，比如说在全球价值链里面很少有设计创新，比如说我们的渠道建设，对于营销的投入等等，这些需要我们不断升级。

我们把家居行业分成两块，在工厂内的是35%，以外的是65%。美国不像我们一件一件的生产，他们是跟建筑师、艺术家、开发商合作，你的整个的面积多大？根据客户的需求个性化的定制。现在我们的企业无法做到，我们的企业之所以价格低廉，是因为标准化的生产，大量的配件组装。然后人家的物流最后的速度送到那里，然后是服务。我觉得大家可以学习百事可乐，它打败可口可乐在中国。1997年可口可乐在中国的市场份额是50%，百事可乐是15%，到了去年各是50%。要把中国的客户当作第一位的客户。现在我们要转变思路，我们经济的转型从出口转到国内。那么可口可乐跟百事可乐的区别是，百事可乐所有的设备、产品、配料、配方都是按照美国标准投放到市场的，而可口可乐是按照第三世界标准投放的。我们生产者在前30年占了上风，我们的消费者在后30年占上风。

那么生产者跟消费者跟企业区别的话，通常老板是生产者，员工是消费者。我们以前是生产者垄断、牺牲消费者的利益下生产的，现在国家为什么调高工资？就是想让大部分打工的人能够消费到一般的消费品，这个苦心大家要理解。中国从出口大国转向消费大国，大家要调整自己的思路。为什么老板不需要刺激，他们的消费倾向很低。当你有100万的时候，你一天吃3万块，你有1亿时候不会一天吃30万。也许2000块钱张到3000块，你会改变自己的消费。所以说我们要培育我们的消费市场，是一个长期的战略，我们要理解，并且要顺应变化。只有顺应变化形成我们的核心竞争力，我们的企业才可以在充满不确定的世界里面获取最后的胜利。我看我们的资料里面有一句话，这个行业不会垮掉，只是企业不断的发生淘汰。可以顺应形势变化的企业就会出来了，越是有危的时候反而有机，大家不要那么的悲观。这是我从整个宏观低产到行业的转变。

越是有危的时候反而有机

最后是奥运之后北京地产的判断。总体上我倾向于乐观。

第一个，北京奥运会投入了巨大的资金，将北京的基础设备水平提前了30年。我们的公共设备提前了，我们在这个城市拥有房子的人获得了收益，所以说北京的房地产市场不会出现大的问题。我对此非常有信心。

第二，亚洲式的国家，像日本、菲律宾其他的地方首都的房价即使经济波动的时候，仍然保持比较好的增长。为什么了？因为我们的亚洲是一种经济权利。北京中央部委在这个里面，最近五年加大对土地资源的管理权、矿产资源的管理权。北京拥有更多的商业机会，从这个意义来讲，我觉得外来的需求非常强大。另外在北京周围没有形成比北京有竞争力的城市群落，它跟广州、深圳不太一样。它们的周围有一些其他的城市，而北京的周围天津不足以挑战它的地位，石家庄、张家口不足以挑战它的地位。这样城市群落的竞争，北京相对处于优势。所以说奥运之后的北京房地产市场应该不会有太大的问题，大家做好准备。时间有限，谢谢大家！