【促进房价合理回归】未必是最佳选择

中央经济工作会议结束，【促进房价合理回归】为明年的房地产宏观调控指明了方向、明确了目标。我从四个方面解读【促进房价合理回归】的含义：

一、【合理回归】跟【回归合理】的差别：

合理回归强调了下降过程的合理性，也就是隐含了避免楼市恶性、过大幅度下挫的意味。但是如何定性回归是否合理，操控在中央手中，而不是合理的【房屋租售比】和【房价收入比】，增加了政策的灵活性。

回归合理其实很简单，世界通用的合理房价的指标只要有【房屋租售比】和【房价收入比】。

【房屋租售比】是指房屋月租金与售价之间的比值，判断房地产市场泡沫化的重要指标，国际认可的合理租售比是1：250到1：150。我国近几年始终低于1：400，房屋租赁的投资价值严重偏低。

【房价收入比】是指住房平均价格与家庭年平均收入的比值，用来衡量消费者对于房产的实际购买能力。世界银行提出发达国家正常的房价收入比一般在1.8~5.5之间，而发展中国家合理的房价收入比则在3~6之间。比值越大，说明居民家庭对住房的支付能力越低。我国近几年平均房价收入比约为7.3，大城市中房价收入比最高的前三位分别是深圳(16)、北京(14.2)、杭州(12.4)，远高于合理水平。

二、经济的稳定压倒一起，房地产调控要打持久战：

房地产行业是国民经济的重要支柱产业，这是毫无疑问的。在出口受制于欧美债务危机、投资受制于通货膨胀，而内需又不能在一朝一夕就能够主导中国经济。所以房地产市场成交量的长期低迷，必然严重伤害中国经济的稳定增长。

因此，在价格合理回归和成交量低迷伤害宏观经济的情况下（如何解读、界定这个时点，都掌握在中央手里），必然出手救市，以稳定房地产市场和宏观经济。房贷政策的松动必然是第一个要启动的。早在中央经济会议前，我已经做出预测。最近银行流动性缓解，已经释放出调整房贷政策的信号，上浮10%将逐步取消。但是这样的调整完全处在银行根据自身经营状况自主调控范围，跟中央政策无关。真正的救市将是类似于08年年底，中央统一要求房贷利率打7折这样的政策。

综合这些错综复杂的因素，合理回归是明年的调控基调，但是回归合理就是一个持久的过程了，明年内肯定不会出现。

三、【合理回归】未必是最佳选择：

个人认为即使政策明确房价回归合理，房地产市场成交量也是可控的，因为中央政府对于宏观经济的掌控能力举世无双，办法很多。即使房地产成交量严重下挫，通过定向购房信贷政策的刺激、通过减免税费政策的刺激，购房者必将蜂拥而入。而且在压制住投机投资性购房需求的情况下，长期持续的维持刺激政策，即让房价回归到了合理水平，也对房地产市场长期健康发展有利。房地产市场调控的目标将在2年左右的时间内就能实现，不必持久战。

四、计划购房者更纠结：

政策的定调，无疑将让计划购房者更加纠结，既然中央不鼓励回归合理房价，那么合理回归到底是回归到什么水平呢？中华工商联房地产商会会长聂梅生说房价涨幅回归到在CPI左右就是健康的合理回归，那显然涨幅的回归，不是房价的合理回归，带有明显利益诉求的假话误导。

我建议购房者，量力而行，该出手就出手，手里拿着逐渐贬值的货币是毫无疑义的，钱只有花出去才有价值。为了让自己的生活过得更加美好，在经济实力允许的情况下、在房地产市场企稳、观望终结的情况下，买套好房子，什么价格买都是合理的。难道你还想找找温总理，问他合理回归是不是他之前讲过的回归合理或者到底是回归到哪里吗？