时至11月,一年将终,又到了该盘点的时侯了。 

然而，11月又非同寻常，这正是中国在全球率先推出“救市政策”的一周年。 

自2008年9月“金融危机”爆发后，11月月5日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步扩大内需促进经济平稳较快增长的措施。这是国务院常务会议在一月内连续第二次针对全国经济情况进行部署。此次会议明确提出10条具体措施，计划到2010年总共投入4万亿进行投资，进一步扩大内需、促进经济增长。“四万亿”，甫一出，震憾了全球，也成了此后一年，中国人民头上挥之不去的“咒语”。 

一年时间，转眼即逝，但却令人难忘。 

2009年，我们充满了期待，但换来的又是等待； 

2009年，我们充满了疑问，然而换来的仍是问号： 

2009年，我们激烈地争论，却让真理越辨越糊涂； 

2009年，我们将要回归理性，然而换来的却不是常识； 

2009年，我们购房就是爱国，但换来的却是更多人买不起房； 

2009年，资本主义的大撤退，却换来了社会主义的“国进民退”; 

2009年, 政府誓言“保八”，换来的是开发商变成“惊弓之鸟”； 

2009年，“信心比黄金和货币更重要”，换来的是黄金越来越贵，货币越来越多; 

2009年，有太多的不可思议 

……

一年过去了，曾经摇摇欲坠的世界，开始走向复苏，曾经人们对“大萧条""的恐惧，开始演变成了对“通胀”的担心；""

一年过去了，“救市”的呼声，也渐转变成何时“退出”的争议。曾经的“暖冬”，早已变成了“阳春”、盛夏“与“金秋”了。 

2009年，搜房博客邀您一起在中国“救市”一周年之际，评得失，论是非！与中国房地产界一同见证这段值得反思与审视的历程。 

韩世同：国家出台救市政策已经一周年了，回顾、检讨和总结楼市的变化，对于看清形势、审时度势是颇有助益的。然而，为什么人们会对这一年来的变化充满疑问呢？到底政府应不应该救市？应该怎样救市呢？现在救市政策应不应该退出？应该怎么推出？我想，每个人都会有各自的看法。我的看法是：政府当初救市是应该的，但有些政策放得过宽，造成过犹不及的后果。

         政府当初救市的政策是必要的

   我认为，去年底如果政府不出手救市整体国民经济可能将面临崩溃的局面。当时，股市从6000多点跌倒1600点，出口下降3成左右，GDP跌落到6.5%，房地产也面临大幅度降价的局面。如果这是不救市，尤其是不通过救房地产来带动整体国民经济，就几乎可以构成中国的经济危机和金融危机了，甚至可能会酿成严重的经济灾难。

   在中央政府出手前，地方政府已经推出了大量的救市措施，有的城市发放购房券、消费券，还有的想要采取购房退税政策，广东则是在中央出台救市政策之后几个月才推出粤15条政策。可以说，中央政府推出一系列救市政策是及时的、有效的。但现在看来有些政策似乎过于宽松，导致过犹不及的结果。

例如：对二套房贷政策，业界当时建议给予适当放宽，对改善型自住二次购房的买家给予一定的优惠和支持，释放其被压制的购房消费能力；但政策实施的结果，就连买五套房的也可以享受和首次房一样的优惠利率待遇，这显然是不合理的做法。

例如：对二手营业税的政策，业界也呼吁适当放宽，当时也只是期待放宽为两年内要全额计征营业税，结果放松到两年内按差额计征营业税，虽然这样更为合理，但毕竟比业界预期的还要宽松。

例如：房地产的信贷政策，对开发性贷款曾经一度只收不贷，造成许多开发企业几乎资金断链；然而，为了保8却可以不顾金融安危大量房贷，以至于造成通胀预期，导致大量避险和信贷资金进入股市和楼市。

       过度宽松的政策导致过犹不及

本来，政府对房地产市场的救助是十分必要、应该和及时的，就如同对并未的病人进行急救、打强心剂一样。但过于宽松的政策和大量信贷，虽然对保8有一定作用，却好像将强心剂当成补药和春药一样，令身体虚弱的病人异常亢奋起来。

比如，对楼市应该只救量不救价，成交量恢复了就要引导和控制房价，不应任其回升、反弹和飙升。因为，房地产犹如堰塞湖，房价就如同其水位，要防其水位高涨导致崩溃，也要设法泄洪分流降低水位。原本已经开始降价的房地产市场，由于过度的政策推动反倒再次推高了房价，因此我们将不得不再一次面临前年所面临的困境和危机，还要再折腾一次。

而且，现在房价这么高，要重新让其下降，虽然不是件难事，但如果处理不好，同样会面临房价大幅下挫的困境。因为，在高房价的市场环境下，市场购房能力不足，如果一旦投资性购房需求消失，单靠改善型自住需求将无法支撑楼市。而首次置业的刚性需求现在大多已经成为无效需求，只有到房价回落到他们可以承受的价位，才能重新激活其需求。

      政策的调整要适度不宜过刚过强过猛

因此，我认为现在对楼市的优惠政策调整是必要的，如果不调整社会矛盾会更加突出；但即使不调整，房价不断上涨也会导致市场无法承受的结果。不过后果会更加严重，容易形成暴涨暴跌的现象，这是要尽量避免的。

但政策调整的力度要适当，不宜过强过刚过猛。应该将政策从宽松转为中性，即不松不紧。例如，二套房贷采取梯级式管理，首次置业者优惠利率等政策不变，二次置业次之，给予8.5或9折利率优惠、首付三成，三套购房贷款无利率优惠，首付3.5成，4套以上利率和首付要提高和上浮。

二手营业税也不宜过严，例如2年内按全额计征，5年内按差额计征，这样会缓和一些。不久前北京银监会要严格查处“一房三价”，人民日报还发表评论认为主要是税收和贷款制度不合理。因此，应该在合理税收和贷款制度下来加强监管，这样才能有效避免和杜绝“一房三价”这种违法抗税的行为。