2008-10-14

由美国次贷危机引发的系列连锁反应，种种迹象表明，目前远没有结束，而只是个开始。近期，华尔街金融市场再起风暴，贝尔斯登倒闭、雷曼破产、美林被收购、美国政府接管两房、AIG国有化……一阵阵金融海啸从大西洋彼岸扑来，世界经济因此大受牵连，中国亦不可能独善其身。受宏观经济的影响，房地产业作为经济先行指标，提早一步发出了下滑的市场信号。自去年9份房贷新政出台以来，房市开始显现下滑迹象，今年以来，房地产业加速步入下滑通道，开发商资金压力增大，楼盘打折降价成风，南昌楼市小户型市场表现同样如此。

去年新政前后至今，短短一年时间，南昌小户型市场风起云涌、潮涨潮落，经历了冲高回落的无奈市场轨迹，市场变化瞬息之间，让南昌购房置业投资者莫衷一是。南昌小户型市场轨迹如何发展？近期典型代表小户型产品有哪些？市场上是否有性价比较高的小户型投资产品？房价是否还会进一步下探？

纵向地从市场实证表现来看，一年的时间，南昌小户型产品市场主要经历了以下三个阶段，即：①巅峰期，时间在新政前，即2007年12月份以前，南昌楼市正处于市场的巅峰时期，通货膨胀风险不断加大，投资客群活跃于市场的各个角落，小户型产品受到投资客群的热情追捧，价格处于最高水平；②过渡期，时间在新政后至2008年6月间，南昌楼市开始走冷，特别是以江西奥林匹克为典型代表的昌南、象湖等郊区项目开始大规模的打折优惠，促销手法五花八门，但是此阶段，由于红谷滩、市中心等小户型产品集中区域尚未出现大范围、大幅度的降价风潮，小户型产品市场处于平稳的过渡期；③价格松动变化期，即2008年6月至今，新推小户型产品出现较为显著的价格低开趋势，竞争异常惨烈，价格一日三变，不断触及客群心理底线价格，成交量有所回升，呈现价跌量升的态势。

第一阶段的典型代表项目主要有青山湖香寓、高能国际公寓、星河国际、海航白金汇等。

以海航白金汇举例：

项目总建筑面积7.5万㎡，容积率3.29，规划综合楼A、B座双子座共384套私人酒店，由面积约在38~92㎡之间的十种户型组成。销售价格为7300~8600元/㎡，均价7500元/㎡，精装1200元/㎡，一次性付款95折，按揭96折。房源出售后消费者可以自身经营，也可以交给海航经营。

其他几个典型项目价格分别为，青山湖香寓均价7950元/㎡、高能国际公寓7800元/㎡、星河国际均价7000元/㎡。

这一阶段的主要特殊是：市场趋冷的前夕，价格滞后于市场变化，显得畸高。

第二阶段的典型代表项目主要有第一街区。

“洪客隆•第一街区”总建筑面积约5.67万㎡，规划业态有大型超市、酒店式公寓、金钻商铺等，建筑形态呈围合式中尉院落状。

项目报价7000元/㎡，折后均价约6700元/㎡（但信息网上实际成交均价达7593元/ ㎡，据了解，中庭景观房源均价约7800元/㎡，非景观房源均价约6800元/㎡，装修标准约1200元/㎡的硬装，若欲享受1200-2400元/月的投资回报，须另加800元/㎡的软装费用。此外，内部关系户团购价可享受9.3折优惠）

该项目由实行委托经营，由江西省富豪酒店实业有限公司代理经营，客群可选择加入委托计划，加入委托计划，可享受1200-2400元/月的投资回报，同时客户可申请高达30天的自住期，大大增加了客群的投资信心与置业欲望，一时达到热销的局面。

这个一阶段的主要特征是：公寓出售出现承诺返租等变相降价的营销手法，价格相对低于周边同品质可比项目。

第三阶段的典型代表项目有：世纪中央城、TOP公馆、万达澜图、华远帝景天下等。

此时新开盘项目价格进一步下探，价格竞争异常惨烈：世纪中央城10月11日推出7号楼3单元的30套小户型住宅，不分楼层一口价14.8万元，折合均价4111元/㎡，而同比周边洪城比华利等高层均价仍然接近5000元/㎡；TOP公馆9月上旬全市公共媒体打出震撼性报广，即所谓红谷滩中心区实际面积3600元/㎡，在高附加值的情况下，建面均价仅4800元/㎡，10月11日，TOP开盘取得不俗的销售业绩；万达澜图预计10月18日开盘，预计均价4800元/㎡，明显低于其前期的普通高层住宅价格；华远帝景天下（原八一桥头、腾王阁旁的超高层烂尾楼）近期开始面向市场开放售楼处，无遮挡的一线赣江江景，紧毗胜利路核心商圈，无以伦比的投资地段，打出“缔造全南昌超乎想象的最高性价比豪宅”极具诱惑性的语句，举市期待。

这一阶段的主要特征是：开盘均价已然低于周边同质竞争楼盘，以低价入市快速去化。

下一个问题是，市场上是否有性价比较高的投资性小户型产品呢？

刚才已经跟大家分析了，过去一年的时间，南昌小户型产品市场价格由巅峰值逐步回落，所以简单的思考便明白，目前市场上相对较高性价比的小户型必定为第三阶段的典型代表中做出选择。

做出选择之前，必然先对每个项目本身有个深度的认识：

      上述的测算研究较为粗略，但基本能作为投资价值的比较依据，由上述分析结论得出，红谷滩新区项目，由于租金较低，特别出租率很难保障，尤其是红谷滩是小户型最为密集分布的区域，出租市场竞争压力极大，所以投资者未来的投资回报率不容乐观；市中心项目，租金较高，出租率普遍较高。就上述四个项目比较而言，华远帝景天下价格预计较高，但是单位租金与出租率也非常可观，所以静态投资回报率将超出其余三个项目，是目前南昌小户型产品市场中性价最高的项目之一。