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断 供 之 惑
应小罗号所邀，参加了搜房网有关断供话题的一个网上直播访谈，参与者基本上均为资深律师、各大地产中介的法务负责人及银行高管，访谈结束后对所议内容再次进行了一些思考凑成小小博文，篇中个别部分援引了部分访谈参与者的言论，不一一列明出处，望诸位大佬见谅。
“断供”并不是一个法律术语，其现实表现就是贷款人不能按照放贷银行与贷款人之间签订的贷款合同履行按期还款义务而须承担违约责任的一种现象，从它的法律意义而言，属于贷款人主动违约。断供的原因因人而异：有的是贷款人收入减少暂时出现还款困难，有的是贷款人个人或家庭突遇重大意外事件资金被占用，有的甚至是因为贷款人因出国、出差耽误了还款安排所致，但从访谈主办方所关注的焦点来看，是围绕着近期媒体所披露的“碧水龙庭”、“半岛城邦”等楼盘数十名业主主动表示拒绝按期还贷这一现象所展开的，因而这次访谈所讨论的命题其实小于“断供”这一范畴，而是更接近金融业中所熟知的“弃供”——即贷款人并非在临时突发事件的影响下因财务状况暂时恶化或还款行为暂时不能实施而发生的无法按期还贷，而是主动地有预见性地规划安排停止按期还贷的行为。
当主持人小罗号问起我对于这种主动“弃供”现象的看法时，我的判断是至少到目前为止深圳并没有大规模发生，个贷坏账率不会明显上升，从人民银行深圳中心支行公布的深圳金融机构5月份经营数据表明，5月末个人住房贷款的不良率只比年初轻微上升了万分之四，而7月26日的南都报上深圳银监局也认为根据日常监测深圳并未出现“断供潮”，不良贷款率仅为0.79%，深圳住房贷款金融市场风险尚在可控范围之内，因此我认为“弃供”仅在小群体小范围内会有一定的出现，而其中的主体是那些以快进快出为操作手法却不慎在最高位接棒无法快速脱手的短线投资者或投机者（即楼市中曾风光一时的炒家），而对这类市场主体而言，影响他们做出断供决定的是两个关键性因素：其一是已购房产是否资不抵债成为负资产，其二是他们自己计算盈亏后认为断供是止损的最经济行为，别无救济途径，因为他们本身不是自住客，不用考虑物业被收回可能产生的居无定所的情形，他们只需考虑如何实现经济利益的最大化或者说实现亏损的最小化。
说到负资产状况下业主何去何从，是选择弃供还是咬牙硬挺，我想香港的经验值得借鉴，香港的楼市进入快速下跌从1998年亚洲金融风暴蔓延至香港肇始一直延续到2003年非典结束，房价与高峰时期相比跌幅将近七成，在这一过程中香港金融机构共记录有10.6万宗负资产个案，参照香港680万人口总数来考量，这一时间段内香港负资产的人数差不多达到了百分之二，这是一个相当惊人的数据。为了解决“负资产”这一问题，香港当时的应对方法主要分为银行与政府两个层面： 作为债权人的银行采取比较积极的态度尽量协助“负资产”业主，帮助其渡过难关，所实施的举措包括延长还款期、先还息后还本、贷款重组等，在情况严重时部分银行甚至容许业主断供半年或以上才收回物业。而香港特区政府则从多方面采取措施稳定房价，缓解负资产问题，比如通过减少供应与增加需求来刺激房价回升：1998年6月香港政府宣布暂停卖地10个月，2002年11月宣布以勾地制度取代定期卖地，先后增加、推出自置居所贷款计划与首次置业贷款计划等；比如通过按揭保险计划提高贷款成数鼓励买家入市：从1998年起，为鼓励买家入市，置业者可在七成贷款成数的基础上额外向银行申请25%的贷款，但置业者须为这笔额外款项购买保险，置业者日后若无力偿还额外的按揭贷款，借款银行可以通过保险获得赔偿；香港政府还采取了最直接的方法——专设“负资产按揭保险计划”缓解负资产问题： 其重点就是可以让负资产物业转按，转按后的按揭利率为最优惠利率减0.5厘至1.75厘，而且贷款年期可以延长至最高30年，申请人只要缴付相等于未偿还贷款本金额的2%—2.15%便可以转按，而这些保费，按揭证券公司会以再保险安排及发行与信贷挂勾证券以分散风险。另外中央政府也推出一连串措施帮助香港经济复苏，包括：“内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排（CEPA）”、“泛珠三角合作计划”、“自由行计划”等，刺激香港的出口贸易以及本地零售业，继而带动香港本地整体经济。在上述诸多因素综合作用下，相当大一部分负资产业主的经济状况起死回生，恢复了经济活力
因此对于暂时经济紧张还款困难或出于对楼市下跌的恐慌性心理担心当“负翁”的这部分按揭贷款购楼人群来说，我的建议是：弃供并不是最好的选择，与贷款银行充分沟通说明困难并改变还款方式以解燃眉之急方是最合理的选择，否则一旦存在大量不良还款记录所造成的“个人信用污点”将对个人信用产生较大影响，信用卡、房贷、消费贷款等业务无法办理，即使能办理也会很困难或是利息也将远高于普通客户，从事经济活动的成本将大大提高，例如有不良信用记录的业主在寻找担保公司赎楼时，赎楼费率远远高于正常赎楼，甚至部分担保公司拒绝给存在信用污点的业主提供赎楼担保，这样的业主除了参与市场的成本加大外，也将面临更多的障碍，此外在求职招聘，开办公司等多方面都会受到负面的干扰。
更重要的是，断供真的能一断了之吗？断供并不能中止债权银行对贷款人所负债务的追索，购房者选择断供后，仍要承担房屋处置后仍不能清偿银行借款本息的相关债务，借款合同一般约定“贷款人连续三期违约或累计六期违约，银行可以要求贷款人提前偿还全部借款本息”。在实际操作中，银行通常会在贷款人出现违约时先电话通知贷款人，在通知贷款人后仍不还贷并连续违约三期或累计违约六次以上时，会向贷款人发出提前还款函或委托律师发出律师函，在经过上述步骤后，若贷款人仍不积极履行还款义务，则银行会根据实际情况按借款合同中约定的争议解决方式或向法院起诉或向仲裁委申请仲裁，要求实现自己有抵押权作为担保的债权，而后通过强制执行程序收回欠款，未足额清偿的债务，银行还有权继续向购房贷款者追讨，任何时候发现其财产线索都可向法院申请恢复执行，对此，同行张律师甚至用了“人不死债不烂”这样一句话来总结。特别是我国公民绝大部分都是实行的夫妻共同财产制，除了个人婚前财产外，一旦结婚就会发生财产混同的法律后果，大部分银行在签署借款合同时一般也会要求夫妻双方作为借款人或一方作为借款人的保证人，这样银行不仅可以追贷款人的财产，还可以要求贷款人的配偶一方承担相应的责任。
回避永远不是解决问题的最佳方案，勇于面对积极解决才是上善之道，暂时的脱离责任倒不如一劳永逸地清偿债务后轻松地长出一口气，想必把脑袋埋入沙砾的驼鸟应该是没有梦里花香的超逸的吧！
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