上个月，广州市国土房管局在官方网页上公布了《广州市商品房买卖合同》（2008年版）征求意见稿。目前广州市商品房买卖使用的是2005年的版本，在近几年的交易实践中存在一些漏洞，而且在《物权法》出台后也亟需调整，所以这一次提出修改动议，算是正当行时。平心而论，2008年版相比2005年版，内容更为充实，条款更为合理，但一些地方仍然留有改进余地，所以总体而言可谓瑕瑜并见。陷于本文篇幅，博主只能蜻蜓点水地妄议几句，以期抛砖引玉、琢玉成器吧！

    一、规划图纸写入合同，业主维权更有依据。

    2008年版第二条关于项目建设依据，相比旧版增列了建设项目修建性详细规划批准文件、建设工程设计方案总平面批准文件、《建设工程施工许可证》，同时在合同附件中进一步将上述规划图纸明确列示，这对于保障购房人权益意义重大。以前，普通购房人只会盯紧自己的套内面积，而对于公共部分往往是两眼一抹黑，不能有效监督开发商违规扩建、绿地缩水、挪用公建等擅改规划的行为。现在2008版合同指引购房人审查修建性详细规划和总平面图，无异为购房人维权点燃了一盏指路明灯。

    二、预售房款监管严密，业主权益更有保障

     2008年版第八条关于预售款的收存和使用，继承了旧版关于专款专用和监控用款的约定，并在此基础上依据《广东省商品房预售管理条例》对“专用”予以具体约定，另外还首次要求在项目初始登记前监控帐户中应预留15%的购房款。这种约定使主管部门的监管行为名正言顺，更使业主在期房上的利益有坚实保障，开发商扔下烂尾楼卷款潜逃的现象能得到有效防控，而且广为诟病的“办证难”问题在一定程度上也可以得以解决，监管帐户中的剩余资金还可以为开发商的各种违约责任提供一般担保。

    三、逾期付款合同解除，责任分配有待改进

    2008年版第九条关于逾期付款的责任，沿袭了旧版日万分之五的迟延违约金标准。关于逾期付款解除合同的问题，旧版规定购房人一旦逾期开发商即可解除合同，而新版规定开发商必须事先催告，在催告后的一段时间（具体长短由双方约定）仍未付款方可解除合同。这显然是一个进步，因为解除权翻手为云覆手为雨，不对其进行合理限制，购房人权利得丧就完全看开发商脸色了。

    但是，第九条第3点在按揭付款逾期的问题上，责任分配有不尽合理之处。比如，新版规定，开发商代办按揭时银行未将贷款打入监控帐户，视作开发商违约，须向购房人承担违约金。这种安排过于武断且不易操作：银行贷款不能到位原因多有，不能全然归咎于开发商；即使开发商用其它帐户接收贷款，在合同法上购房人上也已履行了付款义务，不存在逾期付款的问题，鉴于预售款具有融资性质，此处赋予购房人相当于贷款人的解除权更为适宜。又比如，在购房人自办按揭的情形，如果买卖双方特别约定房款划入其它帐户，顶多也是开发商规避行政监管，不应当以此干预民事责任。当然，这些莫名其妙的约款背后，显示了政府提高监管力度的目的。

    四、预告登记率先推行，预售备案画蛇添足

    2008年版第十条在全国范围内首次推行预告登记，但同时保留了预售备案制度。预售合同备案，缘起缘1995年的《城市房地产管理法》，当时只是基于行政管理需要，通过备案掌握房地产销售信息。其时有不良开发商钻预售制度漏洞，一房数卖诈骗房款，业界遂“借用”预售备案处理房屋权利冲突。《物权法》颁行后，预告登记制度确立，可以更好地定纷止争、平衡利益，预售备案与当事人民事权利再无关联，而还原为单纯的行政管理方式，自无必要塞进合同。

    五、交房条件予以细化，卖方责任稍嫌加重

    2008年版第十一条规定了两种交付条件，一是竣工验收备案，二是项目初始登记。长期以来，《城市房地产管理法》、《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条件》对交房条件都只是模糊地表述为“竣工”，实践中对竣工的标准认识不一，如果以开发商自行组织的竣工验收为标准，显然不利于保护购房人权利。广东省建设厅在对广州市国土房管局的答复函中明确表示，应以竣工验收备案为准。由于竣工验收备案包括开发商自行验收、各专项验收等内容，能够更好第保障购房人权利。新版在继承这一合理规定的基础上，更是将水电管线等生活设施到位纳入交房条件，对业主的保护就更为周全了。与此对应，在第十四条，开发商须移交的交楼资料也相应增加。

    不过，在接下来的第十三条，关于业主迟延收楼时房屋风险负担，其规定似乎与合同法有所龃龉。合同法的规定是风险自受领迟延之日起转移，而该条规定风险自催告书另行指定的收楼日后转移，这似乎稍微加重了开发商的风险负担。另外，开发商也缺少交楼抗辩权的保护。由于住建部新颁行的《住宅专项维修资金管理办法》要求开发商必须在业主缴足首期维修资金后方可交楼，并且规定了相应处罚措施，如果开发商不能以业主未缴足首期维修资金拒绝交楼，其行政责任风险就难以控制了，从而可能导致其在购房人和主管部门处两头不讨好，里外不是人。

    六、面积差异处理单一，公摊差异处理无据

    2008年版第十七条规定了套内建筑面积差异的处理，基本上是移植原建设部规章和最高法院司法解释，但是对于频频发生的公摊面积缩水的问题，依然未能提出合理的解决方案。关于这个问题，博主曾经建议采用双轨制计价，即套内面积误差按套内面积单价处理，公摊面积误差按建筑面积单价处理。不过这种复合处理方式也并非尽善尽美。鉴于《物权法》将物业分为专有和共有两种情形，博主大胆主张取消共有建筑面积公摊，理由是：第一，建筑物公共部分是业主共有，且不可分割，面积分摊有违建筑物区分所有原理；第二，房地产建筑结构日趋复杂，现有的房产测量规范很难准确分摊；第三，公共部分与专有部分在性质上迥异，不宜与专有部分适用同样的面积差异处理规则。当然，取消分摊须有一个前提，即目前的房地产认购阶段，开发商应当改变按建筑面积单价报价的习惯，在销售的整个流程均采用按套内面积计价。只有这样，才能有效防止虚报公摊面积进行价格欺诈，才能避免公摊面积沦为“公贪面积”。

    七、产权登记理清层次，期限设置尚须斟酌

    2008年版第二十条规定了产权登记事宜。旧版合同对产权登记约定非常笼统，在卖方代办的情况下兜底规定卖方应在一定期限内办妥房地产证。众所周知，房地产办证基本上须审查此前各个开发环节，手续繁琐、资料庞杂，开发商也无法准确控制期限，只好预设过长的办证期限以规避责任，而购房人对此颇有微词。新版将办证分两部进行，首先约定项目初始登记的期限，为购房人的物业安全构筑了第一道保障；然后在规定移转登记的期限，使购房人的房地产所有权最终落到实处。这种分步规定期限的方法更具合理性和透明度，实际办证时间也可望缩短。

    不过，新版似乎没有考虑到预告登记和产权登记的衔接问题。按照《物权法》的规定，移转登记后预告登记自动时效，在能够申请移转登记而逾期3个月未申请办理的情形下也将失效。什么叫能够申请？一般可依据客观和主观结合标准判断，客观标准就是物业符合法定的办理移转登记条件，主观标准就是合同约定的办证期限届至。如果合同仅仅约定多长期限内办妥产权证，而没有约定多长期限内应提交办证申请，那么判断能否办证就没有合同主观标准，预告登记的失效期限也就难以确定，从而导致物权长期处于不明朗状态。

    八、配套设施限期建成，全力促成人居环境

    2008年版第二十四条进一步明确了开发商建设基础设施、配套公建的义务。旧版对于基础设施、公建配套达成使用条件的期限，交由当事人自由约定，然而开发商和购房人之间在信息、技术、谈判能力方面均不对称，自由约定往往将购房人利益置于无保障地位。实践中，业主入伙后，发现先前承诺的会所、商场、学校都只是一副空架子，甚至还使用临水临电时，却拿开发商无可奈何。新版吸取了这些教训，明确约定基础设施和配套建筑应在交房之前建成并验收合格，并以此作为交房条件之一，甚至赋予购房人解除权、课以开发商违约金。无容置疑，这一条款对于保障购房人（特别是城郊购房人）的生活便利具有重要意义。

    总体来说，广州市国土房管拟订的2008年版《商品房买卖合同》（示范文本），吸取了既往商品房交易中的经验教训，并针对房地产的立法动态与时俱进地修改完善，虽然还有不尽如人意之处，但毕竟算得上是瑕不掩瑜。