——中国房地产十大未解之谜之六

“开发商是奸商吗”之二

到底一个开发商开发一个项目的利润有多少？一个项目和一个项目由于土地渊源不一样、与相关合作单位合作紧密度的不一致、开发团队整体水平和实力的差距、项目开发销售周期及资金贷款利率的不一等等许许多多的显性或者隐形因素都有关，所以很难清楚的计算出到底利润率能达到多少？很多时候，恐怕开发企业直到项目开发结束之后一两年才能粗略计算出来这个项目到底赚了多少钱。

因为，也正是因为这样的原因，房地产开发企业的利润便成为了一个永远的“谜”，如果说有财务还是预算方面的高级人才能计算出一个项目的利润值，那么也只能是一个粗略的、大致的数据而已，我本人当前至少是这样认为的。

房价当中，到底利润有多少，那么当前卖房子的买房子的人有不一样的计算办法，得出的结果自然天壤之别了。举例说明。

卖房子的是这样计算房子成本的，这样算下来只有一个结果，不仅不赚钱，还有可能亏钱，大喊：现在的房地产开发根本不赚钱了，转身之后，还是在疯狂拿地，疯狂建房子，疯狂卖房子！

卖房子的人是这样算账的：

1、土地价格年年暴涨，按照最新周边拍卖土地的价格计算自己地块的地价，从而得出自己的房价当中土地的价格占比，往往这个时候，土地的价格分摊到每平方米的房价里边，所占比例可能就已经超过30%了，朴实的买房子的人自然也很难找到反驳的理由了;但是很多的开发企业在卖房子的时候，土地大多都已经拿到2年以上了，这个时间差形成的土地价格差，是开发商计算或者公布自己的利润的时候隐性的因素;

2、人力成本不断增高，这当前在各行各业当中都已经是较为明显的现实问题了，人力成本的确增加了，前几日，我请了一个木匠修理一下办公室的桌椅，“出场费”最低120元/次，而还记得在2年前的时候，这个“出场费”也就是50元。人力成本的价格的确上涨了不少，一倍以上了。那么在建房子的过程中，施工单位的建安成本当中，人力成本的价格上涨也便成为了不争的事实。那么开发商在说自己的房价的时候，这一块也必然都是要说到的，但是房子大多都是一年前就已经开始建的。

3、材料成本的增高，与上述人力成本类似，不再赘述。

4、客户对房子本身综合品质的要求也在不断提升。3、4年前的时候，还记得当时，只要是院子里边栽几棵树、种点草坪，就已经是花园式的小区了，买房子的人趋之若鹜;当前呢，不仅对园林景观、房子品质、户型设计等有更高要求，对物业的需求也已经不同于以往了，那么对于建房子的人来说，都是需要钱的，都是需要增加投入的，这方方面面都是需要钱的，我投入了，就会在房价里边体现出来，不为过吧？

5、销售当前也越来越费钱，一个广告就是好几万元，宣传的多了，那么费用自然也就增加了，开发周期如果长一点，那么这部分也是相当大的投入，如果后期还需要继续开发项目，那么当前就品牌建设这一方面的费用投入，也是相当大的一部分，总也要体现在房价当中吧？

6、政府的相关收费及税收也在逐年增加，这部分费用的增加也会体现在房价当中，总不能让建房子的人“自己掏腰包”吧？

…………

这是建房子的人算账的办法！

买房子的人则是这样看待房价的，南北差异在这块儿是相当明显的，记忆犹新的是在今年年初出差到广州的时候，广州当地的一位朋友对于房价，整体认为是政府出让土地和相关收费过高导致了房价的上涨，开发企业也是商人，赚钱理所当然;而绝大部分的人肯定觉得建房子，最多也就一千多元一平方米，凭什么一平方米的房价就要在3000、5000或者上万？开发商是最大的奸商，摆明了就是不让工薪阶层买房子！！！

买房子的人是这样算账的：

1、建安成本，也就是建房子的费用，高层也就一千多元，到全国哪儿也价格差距高不到哪儿去？

2、绿化啊、物业啊、建材啊……这些，都花不了几个钱，你做的再好，不就是要变着花样多卖钱吗？房子能住就行了，树种点也就好了，太热的时候有个乘凉的地方就是了，再大的树哪儿需要一棵上万元，分明是开发商在辩解房价高企的原因和措辞;

3、收入的增长这么慢，房价凭什么涨那么快，都说房子卖得好，很多都卖完了，但是新建的房子里边入住半年一年了，里边的灯光还是少之又少，开发商就是这样藏着掖着不卖，等房子价格涨了以后再卖，还说不是奸商？

4、身边的人，似乎做地产的收入就是要比其他行业的好，这当前也成为了很多人不解的原因，还说开发商不是奸商，收入不好能发那么多钱？都比政府的一些单位收入好呢，开发商不是暴利是什么？

………………

买房子的人，不解的是，房价那么高，凭什么，是金子贴出来的还是里边有金砖，现在的房子价格太高了，没有道理。

买的人永远都嫌价格太高，卖的人永远都觉得价格太低，这就是买卖关系当中各自思考和关注的焦点，房子也不例外！开发商的利润到底有多少，据我所知，一个地块的开发，没有30%的利润，开发企业是没有人会做的，高投入、大产出，这就是地产行业，相比其他一些产业来说，地产开发企业当前的利润已经不算高了，相比四五年前来说，的确已经利润空间很小了。

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