偶看房3年之久，积累了不少看房、买房的经验；最近终于出手买下了一个自己认为还不错的房子；目前，合同已经签订，只等过户、交房了；其实，算起来，偶这是第二次买房，第一次由于种种原因合同写了一半，撕掉了，在下面我也把当时碰到的一些问题一并列出，供准备购买二手老公房的TX参考。

如题，我一直关注的是二手老公房，所以这里仅仅针对二手老公房写一些自以为有用的经验。

为了清晰明了，按照买房的顺序分别说明。

1、确定预算
偶是外地人，毕业来上海工作，侥幸拿到个上海户口；
来上海8年，我一直是租房子过日子的，一室户40平左右，一个月1400（早几年没这么贵，是慢慢涨上来的）；
为了买房后不影响我的生活质量，我根据自己的积蓄，以房租1400为以后每月还贷目标，反算购房总价；
考虑到每月公积金1200，所以我能够承受的每月还贷为2600元；确定贷款期限为15年组合贷款（其实要不是公积金二手房只能贷15年，我肯定贷30年！）
首期积蓄有30万，公积金账户存有8万，还剩余10万做装修使用，这样我能够承受的总房价就是<72万；

2、锁定看房区域
确定总房价后，必须确定房子的面积，考虑到结婚生子，房子必须>2室；
结合上海的老公房特点为房间大，客厅小，我选择70-80平的2房老公房，这样的面积可以保证有较大客厅或能够改造出较大客厅；
所以房子的单价就在1万左右；
2009年的春节过后，我开始四处寻觅单价1万，面积75平左右的房子，确定区域为：张桥镇、东陆新村；
选择这两个区域的原因是在浦东金桥路靠北4公里内为单价1万的集中区域，而在这些区域内的好多小区多多少少不满足我的要求，比如金杨新村比较脏，房型比较差，靠地铁不够近、金桥新村就更脏，更不靠地铁，房东还很拽；
本来张桥镇靠近9号线二期规划的某一站，而且小区环境不错，所以才将其列为目标，可惜后来得知9号线二期规划最终版离张桥镇很远，故放弃。

3、开始看房
看房我有几点小建议：
a：选择房东，如果房子里有户口，就要选择有2套以上房子的房东，最好不要找只有一套还打算马上买房的老上海人；原因很简单，只有一套房子的房东户口不好迁走，如果是只有一套房子的老上海人户口更不好迁走；相反的，年轻人就好多了，比如砍价、交房、迁户口等容易商量，不会太斤斤计较；
b：靠近地铁，要绝对靠近地铁，不能说某个小区靠近地铁就认为所有这个片区都可以选择；事实上，门到门步行至地铁站在15分内才能算靠近地铁，否则以后有的走了；
c：靠近多条线比靠近一条线好
d：房型：虽然同面积的房子在同一个小区内差不多，但还是要多看几套，上海的老公房设计的一点都不上海，歪瓜裂枣，所以一点要找正气的房型，不能将就！

4、选择中介
中介还是要选择中型、大型中介，还需要确定中介的老板、业务员最好是上海人，原因很简单，上海人跑不了，上海人相对素质高点（比那些初中毕业的外地小孩强）；

5、选择业务员
在同一家中介，会有很多业务员，不同的人性格不同、人品也不同，所以在一开始看房的时候一定要选好业务员，这个就要靠你看人的能力了，我有个简单的办法就是女人没男人坏，所以我一般找女的；但也有不少凶悍、霸道、狡诈的女人，这种人估计大多数男人都能辨认出来，呵呵……
如果找不到合适的业务员，换门店，每个连锁中介都有很多门店，你可以就近再找一个门店，他们的房源是共享的。
当找好业务员后，建议最好搞好私交，在合适的时候，比如签好买卖合同后私下给人家一些报酬，作为红包，这样她会更加配合，其实业务员的日子如今已经很难过了，还是应该理解她们的遭遇的，毕竟大家都是被剥削的阶层。

5.5看房子
查看房子需要以下几点：
a：满足你的房型要求、楼层要求；
b：无漏水，一定要检查房间内每个可以看到漏水现象的地方；
c：注意采光，好多浦东老公房朝向不是正南，所以一栋楼的几个单元都采用错位建造的方式，这个时候一定要把脑袋探出阳台查看隔壁左右人家的阳台有没有挡住你的采光，挡住晨光还是夕阳，挡住晨光的问题不大；
d：注意阳台裂缝，这个要到隔壁人家或你的小卧室查看，有的房子在以前改造施工时或这房子原来建造的工程问题，导致阳台裂缝过大，这个轻则漏水、重则断裂，还是小心为上；假如你能接受，请与房东谈价格；
e：注意房梁，好多老房子都经历过改造，注意天花板上多出的横梁，看是否有裂缝或漏水现象，严重的是不能买的；
f：隔壁邻居，不要不好意思，我是带着我漂亮的老婆一家一家敲门和人家聊天的，可以侧面了解这栋楼的问题、小区环境、还有原房东在别人眼中的形象。


6、意向金合同
选好中意的房子（这个中意包括很多：价格、房型、地段）后，开始确定下来，一定不要随便签订意向金合同，我的办法是叫中介约房东三方坐在一起来谈意向金合同；
由于意向金合同上约定房东签字后就转为定金合同，所以合同上要考虑周全：
比如付款方式的初步方案，
比如中介费的交付方式，我选择的是签买卖合同一半，所有事务完成（交房）后一半；
比如中介的服务内容，这条一定要写清楚，免得中介不作为；

6.5 产调和查户口
偶尊崇眼见为实，所以无论产调还是户口，绝不信任房东一面之词，我都会跟着中介去交易中心产调，拉着房东去派出所查户口，确认无疑才可以；

7、买卖合同
买卖合同需要注意的事情就少多了，因为在定金合同里大家已经商量好了；
买卖合同最重要的是补充条款，因为正文都是格式条款，没啥问题，所以三方约定的补充条款很重要；
必须约定双方各种行为的时间或条件时间（条件时间是指“在什么什么之后几日内”类似的时间要求），但又不能约定太紧，避免无法如期完成；
比如贷款放款这条，我就非常反感在合同里约定确定日期，因为放款是银行的事情，我们无法保证；偶第一次就是由于老年房东急需要用钱付其另购的房子首期，要求偶一周放贷款，偶不同意才谈崩了的；
在买卖合同里仍然要把中介服务的内容写明，因为买卖合同签订后，定金合同的内容就作废了，当然定金的法律效力还存在；
尾款，无户口的，2万；有户口的，5万！

8、首付的付款方式
安全起见，建议让产证权利人即房东在银行现场开户，然后首付款经过柜台转账，保留留有你和房东名字的银行转账凭证，不建议现金交付、不建议使用房东自己已有的银行卡；

目前，偶只进行到这一步，以后再补上剩下的几个步骤。

9、中介费的问题
个人认为，买房非小事，所以在中介费上，我是不会讨价还价的，毕竟人家就做这个生意的；而且人家比我们更了解交易的每个环节，如果降低中介费，他们可能在别的环节制造障碍；所以啊，100%付中介费会好些，大家都爽快点，合作也会顺利些。莫为蝇头小利影响大事。



买房的几个原则：
1、花钱买中意
2、花钱买开心
3、好人多，坏人少，不要把社会想太坏
4、提高警惕，小心为上
5、先小人，后君子
6、勿因小失大
7、控制情绪，保持冷静、保持微笑、保持乐观
8、绝对不要和家人闹矛盾
9、绝对不要轻易降低自己的要求，确定自己的底线并一贯坚持
10、学会察言观色、辨认识人
11、大智若愚，深藏不露