从“蜗居”走出惊动世界的力量 -王永胜财经观察 -搜房博客

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姓名：王永胜

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    王永胜:城市商业与文化学者
    代表领域：
    商业地产、购物中心、城市综合体，12年一线操盘实战专家,资深独立地产评论家，理论与实践的集大成者。
    【荣膺】:
    ★2005中国房地产最具价值职业经理人
    ★2004年：中国购物中心上海年会成员
    ★2007年中国购物中心综合研修班成员
    ★2008中国购物中心运营经理职业认证
    ★荣获2009年度深圳十大地产博客
    ★2009年全经联颁发“十大思想力博客”“十大创新经理人”
    ★多家国家级报刊杂志的特约撰稿人.
    【主要著作】：
    《消灭尾盘》《促销》【参与编撰】：《户型评鉴》《商业地产100》等书籍。
    【社会荣誉】：
    全经联常务理事
    深圳名博品鉴团特聘专家
    中国收藏家协会会员
    安徽省青年书法家协会会员
    深圳市书画家协会会员
    QQ:645900983 wys48@126.com

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从“蜗居”走出惊动世界的力量 (2009-9-3 17:55:57) [发送到微博]

分类：未分类　标签：国庆征文 |

从“蜗居”走出惊动世界的力量

一,21世纪两件事！G2每家一件

小时侯，印象最深的是家里没有卫生间，去公共厕所，一到下雨天无法下脚，单位所有的房子都是兵营式排列，一家五口挤在60多平方的狭小空间里，家里来几个同学朋友，人多了就只有坐在床上，我妈爱干净，所以总是在床沿上铺上旧衣服类的东西，好不拘束。等我们兄弟渐渐张大，房间实在不够用了，就只有把厨房外挪，在原来厨房的位置新搭建了一间房，算是我的真正私密空间了。。。。。。

在过去的体制下，住房通常是福利性消费，仅需个人直接支付较低的租金，个人收入可以更多地用于其他消费；在市场经济条件下，住房才逐渐成为商品，个人投资和消费时需要直接支付更大的费用，这必然会挤压个人的其他日常消费。

作为投资的一部分，房地产开发投资对GDP增长的直接贡献，97-06年间，房地产开发投资年均增长22.38%，高于同期GDP(支出法现价)年均11.19%的增幅，扣除土地购置费后的房地产开发投资对GDP增长的贡献率由6.32%增加到10.74%，年均9.28%。；第二，房地产开发投资通过关联产业带动GDP增长的间接贡献，97-06年，房地产开发投资对GDP增长的间接贡献率由7.16%增加到11.5%，年均9.72%；第三，房地产开发投资通过拉动消费对GDP增长的引致消费贡献，97-05年，房地产开发投资对GDP增长的引致消费贡献率由3.09%增加到3.92%，年均3.89%，2003年达到最高为4.66%。这还不包括房地产对其它产业以乘数效应产生的间接拉动。

房地产开发投资对经济增长的总贡献率达到了1/5，由于其产业关联度高，房地产开发投资的大幅波动，可以带动其它相关产业也出现波动，最终必然会引起经济发展的波动。要保持国民经济持续稳定发展，必须要保持房地产开发投资的平稳增长。

地方政府财政收入对房地产行业的依赖
各级地方政府，尤其是城市政府，独家垄断了土地供给。政府以极低的价格收购农民的土地，再转手高价卖给开发商，稳定地获取了巨额收益。据2004年国土资源部公报数据：1992年至2003年，全国土地出让金收入累计超过1万多亿元，其中近三年累计达9100多亿元。2005年在国家收紧“地根”的情况下，土地出让金总额仍达5505亿元；2006年则攀升到7000多亿元的历史高峰。卖地已经成为地方财政收入的重要源泉，有些城市财政收入的一半来自土地转让收入，具有明显的“土地财政”特征。

地方政府在当前民生政治下，开支不断扩大，各级政府对土地财政的依赖性将更加严重，由此会限制地方政府严格执行调控政策的积极性。

居民财富安全和增长对地产的依赖性
1992-1997年经济繁荣时期的储蓄存款平均增长率为31％，2001至今此次经济繁荣时期储蓄存款平均增长率只有17％。储蓄存款扣除中长期贷款后的中长期存差与人均GDP的走势在1994年到2000年前后大致吻合，但2001年开始本轮经济景气启动后，中长期存差增长明显乏力。结合银行对房地产个人抵押贷款的增长数据，我们认为居民的财富更多的凝聚在地产上，房价的涨跌很大程度上决定了居民财富的安全和增长。

银行业绩发展对房地产行业的依赖性
国内金融机构对房地产行业（包括对房地产开发商贷款和个人住房抵押贷款）的贷款占银行中长期贷款近5年平均达到25%左右，而且这一比例呈逐年上升趋势，而且房地产一线城市，这一比例还会更高。由此，我们认为，银行信贷资产安全和银行业利润增长已经很大程度取决于房价的上涨情况和房地产行业的景气与否。

二，有阵痛、有挣扎，一部从压抑到写意的进化史

房地产对居民消费有双重影响。一方面，投资房地产可以带动住房消费、建材消费和耐用消费品的消费，以及建筑工人特别是农民工的

二十年来，特别是近几年，随着城市居民住房制度改革的推进、城市化进程的加快和国家积极财政政策的实施，我国房地产业得到了长足的发展，对固定资产投资，对国民经济发展起到了重要作用。1、房地产开发投资增长速度持续快于全社会固定资产投资和国内生产总值增长速度。作为全社会固定资产投资的一部分，房地产开发投资快速增长，从1986年的101亿元增加到2004年的13158亿元，18年间增长130倍，年均增长31.1%，明显高于同期全社会固定资产投资18.9％和国内生产总值（支出法现价）15.7％的年均增速。其中，1997－2004年间，房地产开发投资增长3.1倍，年均增长22.5％；而同期全社会固定资产投资年均增长15.9％，国内生产总值（支出法现价）年均增速为9.4％。

房地产开发投资占固定资本形成的比重不断上升。由于房地产开发投资持续快速增长，其占全社会固定资产投资的比重从1986年的3.2％上升到1997年的12.7％和2004年的18.8%。1997-2004年，房地产开发投资增量占全社会固定资产投资增量的22％，成为影响固定资产投资规模和速度的重要力量

综合对所有行业的影响，每100元的房地产需求，大约会影响其它行业215元的需求，如果再加上房地产自身的需求，会影响315元的总产出。　　

因此，每100元的房地产投资约可拉动30元的住房消费。

购建房屋还会带动对建筑装饰用品的消费，以及耐用消费品的消费。典型调查表明，通常住房装修支出约占购房支出的1/10，有的还更高。此外，投资房地产将增加就业岗位，带动建筑工人特别是农民工的日常消费。通常投资100元可增加消费40元左右，若投资房地产，由于建筑队伍的主体农民工的消费倾向更高，估计增加的消费支出可能还要高些。

住房既是生活必需品，又带有投资品的特征。投资房地产既能直接带来住房消费的增加，并带动耐用消费品和装饰装修等产品的需求，也会挤占一些日常消费支出。2004年个人购买商品房已占商品

三，从波澜壮阔转而关注人性细微

伴随着城市化的发展，房地产的发展真可谓是翻天覆地的，一场波澜壮阔的人居运动在全国的每个角落轰然掀起，有人说居住改变中国，这毫不夸张，在僵化的计划经济体制下，中国人对人性化的居住是没有概念的，一切都由国家考虑这才是社会主义，从某种意义上说房地产市场化的发展也改变了人们对社会主义价值观的深层认识，社会主义更要强调生产力，国富民强不是等、靠、要，释放全民的智慧和能量，卸下束缚，放开手脚创造自我价值，也就是创造更美好的生活。

正是在这样的大背景下房地产得到了蓬勃的发展，从最初只满足于基本功能需求，有些干脆只能说满足遮风避雨，逐步走向舒适型、豪华型、写意型、个性化、创意型，房地产的快速发展令人眼花缭乱，目不暇接，从最初的强调位置、价格到强调户型和配套；从强调园林、会所到强调物业管理；从强调建筑风格到强调阶层细分；从强调资源稀缺到强调物业综合发展的脉络循序渐进，逐步深入，不断在提升居住的质量和生活品位。

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