年底促销“回购”成风，说明了什么？

今年年底楼市流行“回购”，从11月24日绿景香颂三年原价回购计划开始，一路蔓延过来，12月3日启动；12月3日，十二橡树庄园5%增值回购；12月20日，承翰来座山回购，增值10%，时间缩短到2年；12月21日，港澳8号回购，1.1倍。12月22日，振业峦山谷3年原价回购；12月24日，广兴源圣拿威回购推18个月月供返还计划，3年包交易税费。来座山力压12橡树庄园全国首推2年10%资产增值计划等等，年底回购成风是营销创新的匮乏，还是对未来楼市发展前景的信心满满，抑或是资金链极度紧张，不惜大胆承诺以保证现金为王。

在谈回购问题之前，先看一下成交量，随着市场调控向纵深方向演进，限购、限贷、限价促成市场成交量低迷，而供应量随之增加，消化周期将逐渐加长，市场风险在持续加大。虽然部分新盘降价带动了一定数量的销售，但由于第四季度新房上市量过多，新房库存高达２．９万套，存量新房消化周期将逐渐加长，高位库存加大了新盘的促销压力。按照现有约２５００套／月的销售速度，深圳全市存量新房仍可供深圳持续销售１２个月。从市场基本面上看，促销成为主旋律是顺理成章的事。

一方面是供应量增加去库存的压力巨大，另一方面是房票稀缺，首先从纯客观的角度来说，不是没有市场和需求，是确实没有房票了，一票难求，剔除各种因素整个深圳也就几十万个房票，加上近期政府再次释放调控延续的信息，更加剧了市场观望的氛围，现在的问题是单方面的降价已经解决不了问题，又回到了信心的问题。

另一方面开发商资金链紧张，受严厉的政策调控影响，深圳楼市近期成交异常惨烈，回笼资金的压力巨大，很多开发商已经出现严重的资金瓶颈，工程进度无法保证，各种款项拖欠，企业面临无法正常运作的困境，为了保证资金有效周转，到了年底，销售目标、年度报表，财务状况等等指标压力统统显示出来，这样的背景下，为了保障公司整体运作，推出回购也是一个整体运营考虑的结果。

购房者的预期在下降，但开发商缘何信心满满？敢推回购政策，首先是基于对后市的判断，调控本身不是一个可持续的政策，后调控时代楼市还是要回归市场化运作，即便双轨制也是以稳定房价为第一要务，房价无节制地大跌不符合经济发展的要求，本轮调控已经迫使房价理性回归，在一个合理的范畴内稳定发展才是一个理想状态，同时基于对整体经济发展的信心，开发商推回购就说明还是看好后市，以及房地产的长期利好，以及在下调楼盘预期价格之后的保值升值的信心。

分析完大势前提，再反过来看“三年回购”的事，就顺理成章了，在一个没有信心，没有资格，没有预期的市场环境中，要想保障销售的进展的顺畅，必须要注入信心催化剂，于是这个催化剂就出现了。回购本身没有新意，只是在这个当口，大家都极为敏感罢了。

再来看技术层面，购房者可以自愿与开发商签署一份“回购”协议，按照该协议，购房者可在购房约定期满后，不论房价是涨或跌，只要购房者提出申请，开发商都可依照合同原价进行回购。如果从法律角度来解读，程序上肯定存在需要完善之处，因为很多动态的变化时不确定的，怎么保证？