【编者按：本文根据作者在第三届亚太商业地产国际峰会上的发言整理而成。我们认为，作者对中国商业地产业的发展现状和制约因素，作了有洞见力的梳理和分析。】

从成立之初到现在，金地集团一直都是一个纯粹的住宅开发商。但是，去年九月份，金地集团成立了商业地产公司，从一个纯粹的住宅地产转而涉足商业地产。金地的转型并不是个案。从2009年开始，大概中国排名前二十的住宅开发商，80%都开始做商业地产，突然之间商业地产这个领域变得拥挤起来。应该说，住宅开发商转向商业地产领域，是因为大家都看到这样几个趋势：

趋势一：从中国城市化进程角度来讲，去年城市化水平达到46.9%。一般到这个水平的时候，城市化的进程会开始放缓，住宅地产在顶峰之后，会开始呈现一个缓慢下降的趋势，它的利润空间包括拿地的机会都开始减少。我估计很多公司看到了这一点。

趋势二：还有一个很重要的数字：2009年中国的社会零售品总额的增长率一直是GDP的2倍以上，保持在15%到20%之间。从2009年开始，消费经济真正地开始成为中国经济增长的主力之一，这个时候对商业的渴求就特别多。再加上政府的不断调控，从某种意义上来讲，调控把大量的资本从住宅地产挤到了商业地产领域。从去年九月份开始，北京、上海住宅的交易量和商铺的交易量明显发生变化，就是商铺开始高于住宅了，所以这是明显的挤出的效应，我估计在今后的五到十年这种变化会更加明显。

总而言之，大量的房地产公司进入商业地产领域，这是一个不可逆转的趋势。但是，最后谁会活下来，是一个很大的问题。我先做一个预测。

刚才我说过从2009年开始，各种各样的公司大批地进入商业地产，商业地产进入战国时代，群雄并起、中原逐鹿，抢地、抢人、抢钱，竞争非常地激烈。但是商业地产行业本身有自己的规律，它的门槛比较高，专业性比较高、对资本的要求比较高，另外，中国的商业地产的市场规模还是有限的，所以我估计五到八年，最长八年以后，中国的商业地产就会从战国时代变成三国时代。到时候，剩下的具有全国性影响力的公司我估计不会超过5家，变成三国鼎立。如果我的预测不准的话，8年以后我就退出这个行业，因为我估计那时候我也没什么工作可干了。

为什么这样说？我认为现在所有的商业地产的公司，都面临着四个比较大的挑战。

挑战一：商业资源明显匮乏。换句话讲叫“僧多粥少”。客观来讲，中国的商业本身发展比较落后，有的学者说，中国的现代商业可能要从1995年家乐福进入北京市场开始算起。这个说法比较容易引起争议，但是我觉得是有道理的。在此之前，中国的商业就是农贸市场和传统的百货店，几乎没有现代化，连超市都没有，更不要说购物中心和现代化的商业。

中国商业发展历史非常短，这就导致了国内优质的商业资源特别少，而国外优质的商业资源进入国内的也不多。我记得有一个统计，北京是全国商业最发达的城市，但是北京只拥有33.2%的商业品牌，其他城市就更不用说了，这就意味着大家都在抢这些优质商业资源。

【编者按：本文根据作者在第三届亚太商业地产国际峰会上的发言整理而成。我们认为，作者对中国商业地产业的发展现状和制约因素，作了有洞见力的梳理和分析。】

从成立之初到现在，金地集团一直都是一个纯粹的住宅开发商。但是，去年九月份，金地集团成立了商业地产公司，从一个纯粹的住宅地产转而涉足商业地产。金地的转型并不是个案。从2009年开始，大概中国排名前二十的住宅开发商，80%都开始做商业地产，突然之间商业地产这个领域变得拥挤起来。应该说，住宅开发商转向商业地产领域，是因为大家都看到这样几个趋势：

趋势一：从中国城市化进程角度来讲，去年城市化水平达到46.9%。一般到这个水平的时候，城市化的进程会开始放缓，住宅地产在顶峰之后，会开始呈现一个缓慢下降的趋势，它的利润空间包括拿地的机会都开始减少。我估计很多公司看到了这一点。

趋势二：还有一个很重要的数字：2009年中国的社会零售品总额的增长率一直是GDP的2倍以上，保持在15%到20%之间。从2009年开始，消费经济真正地开始成为中国经济增长的主力之一，这个时候对商业的渴求就特别多。再加上政府的不断调控，从某种意义上来讲，调控把大量的资本从住宅地产挤到了商业地产领域。从去年九月份开始，北京、上海住宅的交易量和商铺的交易量明显发生变化，就是商铺开始高于住宅了，所以这是明显的挤出的效应，我估计在今后的五到十年这种变化会更加明显。

总而言之，大量的房地产公司进入商业地产领域，这是一个不可逆转的趋势。但是，最后谁会活下来，是一个很大的问题。我先做一个预测。

刚才我说过从2009年开始，各种各样的公司大批地进入商业地产，商业地产进入战国时代，群雄并起、中原逐鹿，抢地、抢人、抢钱，竞争非常地激烈。但是商业地产行业本身有自己的规律，它的门槛比较高，专业性比较高、对资本的要求比较高，另外，中国的商业地产的市场规模还是有限的，所以我估计五到八年，最长八年以后，中国的商业地产就会从战国时代变成三国时代。到时候，剩下的具有全国性影响力的公司我估计不会超过5家，变成三国鼎立。如果我的预测不准的话，8年以后我就退出这个行业，因为我估计那时候我也没什么工作可干了。

为什么这样说？我认为现在所有的商业地产的公司，都面临着四个比较大的挑战。

挑战一：商业资源明显匮乏。换句话讲叫“僧多粥少”。客观来讲，中国的商业本身发展比较落后，有的学者说，中国的现代商业可能要从1995年家乐福进入北京市场开始算起。这个说法比较容易引起争议，但是我觉得是有道理的。在此之前，中国的商业就是农贸市场和传统的百货店，几乎没有现代化，连超市都没有，更不要说购物中心和现代化的商业。

中国商业发展历史非常短，这就导致了国内优质的商业资源特别少，而国外优质的商业资源进入国内的也不多。我记得有一个统计，北京是全国商业最发达的城市，但是北京只拥有33.2%的商业品牌，其他城市就更不用说了，这就意味着大家都在抢这些优质商业资源。

在中国，很多地方的商住是倒挂的。几年前我们曾经做过一个调研，但是现在可能不准确了——全国只有12个城市，写字楼的租金和销售价格比住宅高，其他全部倒挂，就是写字楼比住宅便宜。因此，如果谁想短期之内靠租金赚钱几乎是不可能的，商业物业的租金水平非常低。目前中国除了极少数的项目和极少数的城市能靠租金带来利润，其他大部分项目的租金都很低，低到什么程度呢？我大概算了一下，在中国如果你能够用租金把你的利息还掉，你就算合格的项目，更不要说利润了。

所以在这样的环境下，你怎么去替你的公司找出一个赚钱的模式，或者说怎么找出一个模式能够让你的公司能够持续、健康、稳定的发展，这恐怕都是一个问题。这个问题怎么解决？各个公司拥有各自的资源、能力和特性。市场上相对成熟的一个模式是华润和中粮，另一个模式是万达和宝龙。但是这两个模式只是解决了企业目前的发展问题，没有最后打通金融这个任督二脉。如果哪个公司在金融这个问题上找出一条出路来，能够率先走出长征，它就是一个标杆企业。

问题找出来了接下来就是怎么解决问题。挑战和问题我可能看得比较明确一点，到底怎么解决，我也在摸索，我们公司也在摸索，整个行业都在探索。

（注：本文仅代表作者个人观点。作者潘韬在加盟金地之前，任大连万达集团商务部总经理，负责集团全国所有商业项目的业态规划、招商等工作。美国杜兰大学国际关系及政治学硕士，曾任职国务院部委。）