下半年或进入买方好时机，未来3-5年房价难有大涨

　　眼下的中国房地产在进行着一场博弈，当相当部分开发商已在进行或明或暗的降价促销后，不少买房者在期待着更进一步的降价，另一方面，资金实力较足的开发商，在期待着乌云笼罩的楼市出现曙光。

今年房价定有较大幅度下降：

　　我在09年4月写过博文《3年后依然是买房好时机》（百度“烟无涯 3年后依然是买房好时机”） ，如今情况日渐逼近。

　　去年新政以来国内城市信贷普遍紧张，新政效果影响部分资金不济开发商，目前部分开发商已有降价举动，但仍有一些开发商资金实力较足，在硬挺，力图博弈今年换届选举后可能引起的政策宽松，但换届选举具体时日应在下半年，而新政府的上台首要任务定是“维稳”——无论出于对整个社会还是对前任政府的尊重，可以预期在明年年中前，现行地产政策不会有太大的波动。（但伴随着房地产低迷的是，全国整体经济今年肯定低迷，不排除为启动经济而松动楼市政策的可能）

　　政策不波动，旧有房源不断垒高，对资金密集型的房地产行业来说度日如年，定会在今年下半年后有更大范围的降价举动，这种举动将会伴随着自去年始的房地产调控。

明年后房价难有大涨

　　尽管新政府对楼市的政策目前难以预计，经济基本面似乎也不好琢磨，以致未来房价是升是降还真无法估计。

　　但可以预计的是，未来，政策（宏观调控）对房地产的影响力将会逐渐减弱，而这种影响力逐渐转由市场掌舵，这种掌舵的结果是，房价难有大涨。

　　为了说明这一结论，先来捋一捋过去几次房价大涨期的源动力。（需求角度）

　　06、07年房价的飙升、成交量的火爆，主要是投资性购房及改善性购房所推进。之所以得出这个结论在于，彼时的70后大部分在2000年初完成了置业，而作为新一轮置业大军的80后尚未完全具有购房实力及意识（有部分购房者投资房产出于投资也出于给下代置业的双重考虑的情况属于投资），这次是购房主体经历了过去长期的积累，拥有较强劲经济实力。（可兹为证的是，所谓“子母房”在当时的出现而现今的消失也说明了当时的中大户型的热销，而中大户型并非刚需所能承受）。

　　09年——11年房价的大涨，则主要得益于刚需的推动及改善性需求。这一时期中小户型获得了迅速的发展，但这一时期的刚需是父辈或自身具有较强经济实力的，他们在这一轮中完成了置业。

　　2012年下半年以后，第二波刚性需求的释放期。随着房价上涨到现阶段，投资性购房成本剧增、投资风险加大，且大部分经济实力较强的活跃投资客，手中现金被套在先前投资的房产上尚未脱手，因此这一时期主要购房需求在于刚需，这一波刚需经济实力相较第一波较弱，但有购房潜力，经过迟缓了两年的蓄力及市场观察，已经有了购房能力及意愿，这一波的购房者对当前政策及房价极为敏感，他们在迫切关注现行的政策动向以及由此可能引起的房价动向，只要稍有转变便立即出手——这批刚需将会在政策稍有动静便立即释放。

　　而，政府的政策在于阶段性的刺激、释放了这种市场需求（毋宁说是市场规律），类似大坝释流的效果。

　　而这第二波主要还是存在于80后大军里，这部分经济实力较弱，承担不了过高的房价；至于往后的90后，为更纯粹的独生子女家庭，房子压力较小，且整体人口比80后大幅度减少，需求较小，因此对房价的促进效果有限。

　　接下来，再从供给的方面分析未来3-5年房价上涨乏力。（供给角度）

　　自2011年下半年以来，全国各地的可售房源量在稳步上升，一是由于09年以后土地市场开始活跃，而土地开始“变现”成住宅，二是销量萎缩带来的房源上涨。

　　现行政策转向后被，将是对这部分房源去存化的过程。

　　然而，一个不容忽视的事实是，09年的土地市场才开始活跃，而10年、11年，土地供应逐年快速增长，部分城市如福州，仅2011年的土地供应量，就超过前三年总和，这部分土地将会在接下来的2、3年后逐渐放量。

　　如果说09年-11年间刚需的释放极大的推高了房价，是因为08年一整年土地市场的疲软带来的结果，那么这次，2012年，应该不会有这个“奇迹”了，因为，2012年下半年（也可能在2013年）成交量的释放过后，现今尚在开发的土地将会接过住宅供应的棒，对平抑市场价格起到重要的作用。