业主断供，开发商也不能拒绝办证 -梅鑫华律师 -搜房博客

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业主断供，开发商也不能拒绝办证 (2008-7-21 9:31:42) [发送到微博]

分类：我的房地产案例　

业主断供，开发商也不能拒绝办证

梅鑫华律师

[案情]：

原告：王某（业主）

被告：深圳某地产公司（开发商）

王某购买深圳某地产公司开发建设的某住宅房产，当时总房款仅387845元。该房产于2003年2月20日取得竣工验收证明书。王某自2004年2月起停止供楼，2004年4月该房产具备办证条件但王某没有收到办证通知（深圳某地产公司也不能证明其已通知王某办证），2005年1月按揭银行中行深圳市分行向深圳仲裁委员会申请仲裁，王某没有到庭，仲裁委作出（2005）深仲裁字第56号裁决书裁决王某偿还剩余借款本金及利息，深圳某地产公司对银行处分抵押物不足清偿部分承担连带责任；期间，王某出租该房产，每月收取2500元租金；在公告拍卖房产期间，2006年1月王某发现房价上涨就主动与银行达成协议继续供楼，同时要求深圳某地产公司办理了《房地产证》。随后，2006年4月11日王某向罗湖法院起诉，请求法院判令深圳某地产公司支付2003年9月20日至2006年1月13日延期办证违约金98086元。

[被告辩称]：

第一、恶意逃债，拒不办证导致银行起诉被告承担还款担保责任，是延期办证的真正原因。原告以银行贷款方式支付购房款，被告为原告贷款提供的担保责任至办理好《房地产证》止，但原告既拒不履行按揭贷款每月还款义务又不办证，目的是想阻止办理《房地产证》，因为只要没有办理《房地产证》，被告就要承担其还款义务，银行也会从被告保证金帐户中划款帮原告偿还按揭贷款每月还款，达到其逃债目的。

第二、原告拒不履行按揭贷款每月还款义务已构成违约，即便被告没有及时办理《房地产证》也是行使抗辩权。

[原告辩称]：

针对被告的观点，原告辩称：

第一、延期办证的真正原因是被告开发建设的房产在合同约定的期限内（即2003.9.20.前）没有进行房地产初始登记公告，不具备办证条件，且被告没有按合同第十六条约定期限自工程竣工验收之日起150日内（即2003.7.20.前）书面通知原告办证。故按合同第十七条约定被告就应承担违约责任。

第二、原告与按揭银行之间是借款合同关系，与本案无关。借款关系中，被告承担的是抵押物之外不足部分的保证责任，不是帮原告履行后续还款义务，这一点是被告混淆了法律关系。换句话说，如果原告欠款不还，房产首先要被拍卖还债，债务是逃不掉的，因此被告说被上诉人恶意逃债，拒不办证是没有依据的。且借款合同纠纷发生后原告及时到银行付清了欠款，但借款合纠纷发生前、发生中、发生后也没有人通知原告办证，原告也从没有表示不办证。

[法院裁判理由]：

法院认为，被告没有按合同约定时间通知原告办证已构成违约，应按合同约定承担违约责任，支付延期办证违约金。原告不履行按揭贷款每月还款义务，仅违反了《按揭贷款合同》约定的还款义务，原告通过按揭贷款方式付清了购房款，并没有违反《深圳市房地产买卖合同》义务，被告代原告向按揭银行偿还贷款后，可依照《担保法》的有关规定及《按揭贷款合同》的约定向原告追偿，被告没有及时办理《房地产证》也是行使抗辩权的理由不成立。原告于2006年4月11日起诉，要求被告支付2003年9月20日至2006年1月13日期间延期办证违约金，未提供证据证实在此期间有向被告要求支付延期办证违约金的事实存在，延期办证违约金无诉讼时效中断或中止的情形，故原告要求被告支付的2003年9月20日至2004年4月11日期间延期办证违约金，已超出法律保护的诉讼时效期间，本院不予支持。据此，判决被告支付原告延期办证违约金73304元（自2004年4月11日至2006年1月13日）。（注：此案，被告上诉后也被二审法院驳回上诉，维持原判。）

[律师评析]：

1、业主起诉开发商是房地产买卖合同纠纷，银行起诉业主和开发商是借款合同纠纷，是两个不同的法律关系。业主只要按双方签订的《深圳市房地产买卖合同》约定的方式付清首期款及办理了银行按揭，开发商也收到银行放款，以后，即便业主违约未向银行支付按揭款导致银行要求开发商承担责任，开发商也不能拒绝办理《房地产证》。开发商代业主向按揭银行偿还贷款后，可依照《担保法》的有关规定及《按揭贷款合同》的约定向业主追偿。

2、业主断供期间，在房产依法被拍卖前，业主仍可要求开发商按《深圳市房地产买卖合同》约定承担延期交房及延期办证等违约责任，开发商不能以业主断为由拒绝交房及办证。

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