对“救市与否”大争论的总结陈辞
在进入正文之前，先说明三点：
第一：请原谅我的狂妄。以天地良心为证，我丝毫不愿意参与到这场争辩，在之前关于倒房与保房，多头与空头，猪坚强与范跑跑，救市与不救市，看涨与看跌等诸多热点话题时，我已经明确表达过这一立场。但今天发现搜房用前后四个专题来讨论所谓市场的真相，感觉事情发展远远超出我的严重性，先不论这场看起来似乎永无休止的争论是否误国误民，但没有最基本理论的澄清，没有正本清源，只是一场鸡与蛋的讨论而已，毫无意义。毫不客气的讲，目前参与到所有争论中的人都歪曲或偏离了房地产市场的基本认知与本质。
第二：我希望这篇花费我很多心血的博文能尽可能让相关政府部门，房地产开发商，行业内的从业人员，媒体和所有关心房地产市场的老百姓都能看到，所以，请求看过这篇文章的博友，相互转告，无条件欢迎大家转贴。如果行业内的方家觉得我的观点错误，我接受任何方式的指正！如果我的观点能得到普遍的认同，则我的“戊子变法”成功一大半，从此，不用在辛苦熬夜了。
第三：本文所有的出发点与归宿都在于，请不要从短期来看房地产市场，我们需要有稍微长远一点的眼光，这个行业与国家民生，与我们每个人干系重大，可持续健康发展才能赢得未来！
第一部分：引言
2007年8月13日，国务院下发《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（24号文），提出把解决城市低收入家庭住房困难“作为政府公共服务的一项重要职责”。这和2003年出台的18好文在政策指向上出现明显的区分，从此时开始，就已经标志着新一轮房地产市场调控时代的正式来临。当时我许多深圳的朋友加入了炒房大军，询问我的建议，我的答复是赶快脱手，可惜其中一位坚信深圳的房价会持续攀升，不肯出手，到07年年底一下就亏损了300余万元，这是对房地产市场缺乏基本认识的后果。
2007年9月27日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会共同发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，国家金融政策开始对房地产市场逐步加大紧缩力度，而众多开发商没有警觉，依然高价囤积土地，期望在2008年乘胜追击，直接导致现在众多开发企业资金紧缺，这也是对房地产市场缺乏基本认识的后果。
2008年1月7日，国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》，房地产开发商依然没有警觉，相反有相当一部分开发企业认为这是一个对市场利好的消息，因为土地资源的红线一旦划出，则表示市场供应将会短缺，房价会继续攀升，可是市场总归是市场，市场不以开发商的意志为转移，这依然是对房地产市场缺乏基本认识的后果。
可以看出，政府的政策从来未曾停止过对房地产市场的观望，这是在我上一篇博文中已经和任志强先生探讨过的问题，造成目前的市场局面，从来不是房地产市场本身出现了问题，是人祸，而造成这起人祸的根源是我们的地方政府官员，我们的开发商，我们的所谓专家学者，我们的从业人员，也包括我们的媒体，这几年来就从来没有沉下心来认真而理智的思考房地产市场究竟是一个什么样的市场，天作孽，犹可为，自作孽，不可活。
对于房地产市场的争论是好事，尤其是对于中国的房地产市场，因为这不仅是构建中国和谐社会的需要，更是房地产业本身健康发展的需要，最重要的是，如果我们能够辨明真理，对于方兴未艾的中国民生问题的解决思路可以提供一个参考的范本，可以规避中国城市化进程中的种种矛盾，甚至可以促进我中华伟大复兴。市场是一个玄而又玄的概念，不同的国家，不同的行业，市场理论的走廊都非常幽深，房地产市场是一个触手可及的敏感现实话题，要澄清这场“救市与否”的大争论，就还必须回答什么是房地产市场这一最基本的核心问题。
第二部分：三个关房地产于市场的最基本的核心问题
一、房地产市场的供求关系与商品价格。
博弈市场的两个孪生兄弟，一个是供给，一个是需求。供大于求，价格下跌；供不应求，价格上涨，这是中学生都明白的基本道理。
但这不是问题的本质。问题的本质是：如果供不应求导致价格上涨，价格是可以无限上涨的吗？反之亦然。
我读大学的时候，我的市场经济学老师给我们举过这样一个例子：一件商品，成本是五块钱，在市场存在需求的时候，只要不低于五块钱，您就可以卖，当然是越高越好，谁不想多赚钱呢！现在有很多购买者，第一个报价，一块钱，不行；第二个报价，二块钱，不成——第五个报价，五块，嗯；第六个报价，还行——第N个报价，N块钱，再看看……购买者不断，报价越来越高，您不知道他们有多少人，也不知道他们有多少钱。显而易见，如果您总想卖一个最高价的话，您的商品永远也卖不出去。
因此，如果要把这件商品卖出去的话，就必须做一件事情——限定范围！
或者是必须限定一个时间，比如二十四小时内卖出，这样能够成交，二十四小时内的最高出价者得之；或者是圈定一个人群，比如二十四个人内卖出，二十四人中的最高出价者得之。
这个市场经济学中最简单的例子告诉我们，商品的成交必须在一定的限定的系统内才能有效进行，才能实现商品价格的均衡，如果无限放开市场边际，永远没有价格均衡！
在任何一个市场上，任何一个商人，都追求高价格，但是对高价格的追求并不是无节制的，能且只能追求限定系统内的高价格，也就是特定人群中、特定时间或者特定区域内的高价格。更准确地说，任何一个商人在推出任何一个商品时，也都是针对特定人群、特定时间或者特定地域的。换句话说，一个商品有价格底线——那就是成本，可能是生产成本，也可能是竞争成本，也可能是风险成本，同样一个商品也有价格上限。
决定一件商品的成本主要由生产决定的，而决定一件商品的价格上限则是由限定系统内“能够也愿意”为该商品支付的购买力决定。
价格上限很难确定一个具体的数目，但有一条可以肯定，大多数商品尤其特定人群个个必需的商品，价格的起点不能够超过特定人群中的最低购买力。即便是一时稀缺的商品，价格起点也不应该超过特定人群中的平均购买力。换句话说，一种商品的价格起点是特定人群中的多数人决定出来的，它必须适应多数人。否则，限定系统就会失效，商品就难以完成交易！在经济学上，价格起点与上限的表述方式是：商品价格其实就是由限定的系统内多数人通过购买力“投票”决定的，它必须适应限定系统内的多数人。
而从成本到价格上限之间，就是价格的上涨空间，商人能够在这个空间自由获利，自由其实是限定系统内的自由。越过价格上限，就产生泡沫，不管什么原因导致，都是泡沫，因为一个商品原本是针对限定系统的，而现在其价格却超过限定系统的价格上限，成了空中之物——不是泡沫，是什么？
那么，为什么一种商品的价格会超过限定系统的价格上限乃至发展为泡沫呢？房地产市场现在产生泡沫了吗？这就是我们必须要厘清的市场中的第二个基本的核心问题：房地产市场的限定系统内的多数人是富人还是穷人？
二、房地产市场的多数人究竟是什么人？是富人还是穷人。
我以任志强先生作为开发商的代表人物来分析这个问题，因为任先生曾声称自己就是为富人造房的，不为穷人造房，不造卖不出去的房，穷人和富人要分区。我已经赞美过任志强先生了，再赞美一次，任先生是坦率的，敢想敢说，在眼下的中国精英分子中，很少有像任先生这样的人。
可任先生似乎没有细想：您为什么能够为富人造房？富人为什么买您造的房？任先生或许要说：这不小儿科吗？富人对房子有需求嘛！
如果有人认同任先生的观点，那么，且听我认真分析：
中国的所谓富人应该都已经有了房，好一部分都已经有两套或超过两套房。我们现在退一万步，认定富人也像穷人一样，的确也没有房。可富人凭什么高价买任先生造的房呢？或者说，任先生凭什么与富人谈判房价呢？
摆在任先生面前的是两种选择，第一：富人不接受任先生的价格，富人不买了，那任先生就亏大了；第二个：任先生不接受富人的价格，任先生就不卖富人了，说卖给别人去！
这个别人是谁呢？从群体上讲，当然就是任先生所谓的穷人——中国社会的绝大部分中低收入群体。富人即便是打算买，也可能不愿意接受您的高价。而且按照边际效益递减，任先生的房即使造得再好，在富人心目中可能也不咋的，可富人为什么又买任先生的房呢？不就是看到广大中低收入群体的需求活生生地挺在那儿吗？他们能够赚取房租，或有一天再卖给中低收入群体赠取升值嘛！在这样的情况下，广大中低收入群体实质上就是任先生的托，是任先生的垫底了！
所以，事情的真相是，任先生所造的高价房是广大的低收入群体的需求和认同提上去的，富人是不会自动提的！这个道理应该显而易见，也就像拍卖，没有前面低价位购买力的“投票”，价格会无缘无故地升上去吗？
提醒所有人：千万要明白一个道理——社会的需求永远是一个整体，不要把穷人的需求弃之一边！
事实上开发商最初最主要的动机，应该还是把自己的目标顾客锁定在广大的中低收入群体，原因不仅在于一部分先富起来的人已经有了房，更在于中国最大多数人就是中低收入群体，开发商的限定系统“能且只能”是广大的中低收入群体——这并不否认，开发商可以为一部分先富起来的人造一部分更好的房子，但它们的比重应该说是很少的。
而开发商们在利益诱惑面前，逐渐抛弃了房地产市场的需求主体，这是因为，开发商们看到了一条上升的价格曲线。理论上讲，从成本到价格上限之间，就是一个商品的价格上涨空间，开发商能够在这个空间自由获利，即便开发商在这个空间进行一定的炒作，也完全是允许的，价格曲线在这个空间可以自由上升，购房者在这个空间内自由竞价，价高者得。在实际操作中，开发商们完全忽略了对房地产市场的限定系统的确定，或是因为限定系统太大，限定系统内的出价最高者难以暂定，导致房价一直膨胀。
而房地产市场的这种表现，恰恰让精明的开发商们误以为价格曲线上不断上升，远没有止境，也给了购房者们一种价格曲线不断上升且远没有止境的深刻印象，他们都不知道这条曲线正变成一个巨大的飘起来的泡沫。
有这样的深刻印象的还不只是开发商和购房者，还有站在旁边冷眼旁观的投机客，由于看到价格曲线上升而且不断上升，投机资本于是加入到宰杀广大中低入群体的屠场。
当投机热钱入市后，开发商们可能更加迷失方向：“哇塞，这么多人要我的房，涨！涨！涨！”于是把投机需求当成了真实需求，从而高价竞地，进而高价造房，把“商品价格上限必须适应特定人群中的大多数人”的房地产市场的基本常识抛到九霄云外！
所以，中国的房地产市场的限定系统中，购买人群的大多数必须且只能是中低收入的广大群众。在这样的限定系统内，市场要做的才是真正的供求双方的博弈！
那么，房地产市场的博弈的结果会是什么呢？请看第三个基本问题：房地产市场的博弈目标是什么？
三、房地产市场的博弈目标
知道点市场经济学的人都知道，市场经济学实质上是讲人与人相博弈的科学，是买卖双方因供求关系的变化而产生的典型而复杂的博弈，可以这样说，人世间有多丰富，市场博弈就有多复杂。
我们日常买东西经常能体会到这种博弈的复杂性，价格讲半天，商店跑几家，可能最后还是没有以合适的价格成交。而房地产市场的博弈的复杂性广大购房消费者耳熟能详，比如：开发商推出假广告，发布假信息，造出假现场，搞出假按揭，甚至发布假调查报告，乃至造峰造极，物色专家学者，大论假学术，祖传的孙子兵法差不多都派上了用场，目的只有一个：需求十分旺盛，供应相当紧张，购房者们，签单吧！
需要澄清的是，不是全部的开发商都在这样做，但这样的新闻与资讯的确在人们的眼睛和耳朵上磨出了老茧。
有人可能会疑问：既然房地产市场是博弈的过程，那么，广大的购房者也可以反制嘛，比如某楼盘价格太高，你可以威胁说：我知道另外的楼盘，价格低得多，咱去那边了！你甚至还可以在网上发起“不买房运动”，或是威胁要个人集资建房，让房地产商们集体焦虑呀！人家有孙子兵法，你为什么就没有三十六计呢？
不错的，在市场上任何一对博弈中，一方都可以对另一方进行反制。但我们不得不承认的是，房地产市场是一对严重失衡的博弈，房地产商的力量远比广大购房者的力量强大得多！无论是在实力上，还是在地位上，无论是在信息上，还是在关系上——包括媒体关系和政府关系，房地产商都处于超强势位，他们是石头，广大的购房者只是卵子。
市场的博弈特别需要一个稳定的情绪，在这一点上，开发商胜算更大，开发商清楚得很，购买者一盘散沙，“集体行动”非常困难，相反，开发商团结一致比较容易，搞一搞所谓的论坛，峰会，或者闭门会议，就能够较快达致集体默契，乃至形成价格垄断。
事实会按照这样的方向发展吗？答案是否定的！
原因是我接下来要表达的：开发商们现在请务必收起您们的标准答案，中国房地产市场问题的关键不是供不应求，关键是供与求的博弈在不在合理的范畴，关键是市场的价格在不在理性的范围，关键有没有适应大多数购房者！
实现市场的均衡价格其实就是博弈的平衡，市场的本质也正是平衡与和谐——可中国房市离平衡与和谐有多远呢？
第三部分：市场的真相与作用
现在房地产行业内的专家学者张口就是“市场是自由的”。
我本人大学的专业是经济管理，市场经济学恰好是我的专业课程，虽然理论的知识很浅薄，但对市场经济环境下的实践经验也积累了不少。我对市场经济也十分推崇，丝毫不怀疑市场配置资源的基础性作用。但我也要旗帜鲜明地指出，在目前的中国社会，存在一股迷信市场的潮流，市场的假想不仅席卷了官产学界相当一部分精英人士，也席卷了相当一部分老百姓，乃至某些可怜的“房奴”都认为自己做“房奴”是市场作用下的无奈结果。
前些时间，广州曾允许单位自建房，引来议论一片，更有声讨阵阵，广州市房协和广东省房协高调“炮轰”，称这是“房改的倒退”！前些时间温州也有自行集资建房的，有些城中村的村委会组织进行小产权改建，都引来无数的批评与争议。
说句良心话，我也认为单位自建房在某种程度上是倒退，市场经济讲分工与专业，单位自建明显不合算；况且这里面的确会存在种种问题，比方说没有单位的人怎么办，再比如分房如何保证公平、防止腐败；我甚至也认为这是“病急乱投医”的做法。但我反对这里面一种简单而高调的声音——单位自建房是倒退的非市场化做法！
什么是市场化？市场化的本质在哪里？不就是市场中多方自由博弈吗？如今房市混乱不堪，单位自建乃至个人集资自建，作为购房者的一方参与市场的博弈，何错之有？！何不市场化之有？！
市场的本质是博弈和算计，这里面没有清规戒律！
有些政府官员和开发商高调抨击单位自建房和小产权房，是不是暴露出自己一心想“专制”房地产市场的野心呢？是不是暴露了对房地产市场脱离自己“计划”的忧心呢？我想问一问：究竟是谁想搞计划经济？究竟是谁在搞计划经济？把房子只造给那些富有的投机者，这不是更可鄙的计划与分配吗？
之所以出现对市场的假想的认识，最重要的原因就是我们并没有真正吃透市场的含义，包括相当一部分经济学家在内。我在前边已论证，均衡价格是在限定系统内达到的，相应地，市场对资源的优化配置也只能在限定系统内进行，更广义地说，市场的自由只能是限定系统内的自由。
还是举个例子来说明。我们知道现在很多城市都有所谓“重点开发的土地”被闲置的情况，这是因为在进行土地出让时，系统开放，价高者得，从而被投机者所利用。在各大中心城市，类似的“地王”游戏都有，前段时间上海的“地王”退标正是揭露了投机者把持市场的假想！！最后吃亏的还是城市规划和真正想做实事的开发商。我完全有理由怀疑“价高者得”的市场游戏规则，“价高者得”固然公平，但不应该高于价值规律，更重要的在于均衡价格只能在限定系统内达到，“价高者得”只能是限定系统内的“价高者得”。如果一块好的土地的出让，可以先圈定一批真有实力也真做实事的开发商，在他们之间进行“价高者得”的竞价，那么，退地风波就可以平息了。
在资源配置上，尽管市场也有盲目性，但市场比计划更优越，这一点勿庸置疑，但必须是在限定系统内，这个前提千万不要忘记。
那么，市场究竟能起到什么样的作用？现在中国的房地产开发商是否失信于市场了呢？
我们当中有很多人，包括我的一些行业内的朋友都认为市场不能够解决中低收入群体的住房问题，广大中低收入群体的住房问题必须由政府来解决或保障——这是当前一个非常普遍的倾向。
又要提到任志强先生慷慨激昂的话：“真正为民请愿的是开发商群体，是他们在呼吁政府职能的归位，在呼吁由政府来提供住房保障，让低收入家庭的住房从市场中剥离出来，让市场回归市场化的职能。”
没有谁觉出什么，赞同任先生的人没觉出什么，反对任先生的人也没觉出什么，广大的专家学者也没有觉出什么，反而一起吆喝。北京大学经济学院院长刘伟先生更指出：“没有一个国家的政府是能够让弱势群体买得起房的，政府永远不可能把房价打压到他们买得起房的地步。”
坦率地说，在目前的房市形势下，我大力支持由政府来为中低收入家庭提供住房保障，政府的住房保障政策能够在宏观上推动市场博弈的均衡。但我坚决反对这背后的理念——市场不能够解决中低收入群体的住房问题，这是极其荒谬的。
中低收入群体也存在许多别的需求，需要别的许多东西，为什么都能够在市场上购买，都能够通过市场解决，而独独房子就不能？或许住房这种商品的确存在太多的特殊性，但即便再特殊，也不至于一个社会的大多数人购买不起。如果市场的确不能为广大的中低入群体解决住房问题，那市场干什么呢？房地产商干什么呢？
即使是接受中低收入群体的住房问题由政府解决，市场只解决富人的住房问题，我们也可以发现这两者实际上紧密相联，互相影响，而并不是两个部分。不妨假设一种极端的情形，中低收入群体都住进了廉租房，虽然还有一小部分人也想买房，但绝大多数中低收入者乐不思蜀，不管房地产商的广告宣传如何之诱惑，他们都没了买房的需求，甚至社会上出现了“享有大于拥有”、“以买房为耻”的氛围，那房地产商还能够对另一边的富人大卖高价房吗？很多人自始至终都没有意识到，是广大的中低收入群体的需求和认同托起了房地产市场！
我在前面已经论证，社会的需求是一个整体，相应地，市场也是一个总体，也就是说，只有一个市场。不应该富人的住房问题能够通过市场来解决，而广大中低收入群体的住房就不能够通过市场来解决，而必须寻求什么非市场手段进行解决——我们也真诚地问一句：市场一向被认为资源配置的最优手段，为什么这就不行了呢？政府出来保障不也就是配置资源吗？经济学家们哪去了？
市场不能解决广大中低收入群体的住房的观点，不只是极其荒谬，最可怕是它的似是而非，必须坚决予以肃清，要不然会再一次误国误民！它的直接危害是在于：一是正中开发商的下怀，他们就是为富人造房的，房价还可以继续推高；二是导致管治问题，就像政府办任何事都会存在和带来诸多问题一样，提供住房保障更会存在和带来大量问题，更何况中国目前是中低收入群体都买不起房，人数十分庞大，政府恐难胜任。
以上所说的所有这些，都还不是最可怕的，最可怕的是目前房地产市场的实质！实质是：并不是市场不能解决广大中低收入者的住房问题，而是我们的房地产市场被泡沫化，它已经严重地不是一个市场，它已经在被开发商“计划”着和“专制”着，这才是问题的根本和关键！回避这一点，一切解决方案都抓不着点，注定遗患无穷！
好了，现在就要回答最后一个问题：怎么办？
第四部分：限定系统，回归市场
房地产市场怎么办？“救”或“不救”？
广大群众中的一部分人把炮口对准开发商连轰，乃至发出“取消开发商”的呐喊，我充分同情和理解这一点，而且开发商的确有责任，与处于绝对弱势的购房者进行肆无忌惮的博弈，把孙子兵法差不多用全了，这难道不是责任？或明或暗或多或少地以多种手段对抗国家调控政策，这难道不是责任？至于官商勾结，更不用说了，那是违法犯罪！
但我的良心和理智告诉我，反对简单的指责，而是着重于前行。这是我之所以要进行“戊子变法”的最深层次的原因。
在我的戊子变法的宣言中，我说愿意激发一切可以激发的理性，唤醒一切可以唤醒的良知，团结一切可以团结的力量，来纠正中国房地产市场存在的严重问题。更重要的是，我们应该看到：中国房市的第一责任人是地方政府！真正要追究起来，地方政府难逃其责！
幸运的是，经过一系列对房市调控的无效举措后，政府已经认识到自己的责任。温家宝总理明确指出，“地方各级政府要对房地产市场的调控和监管切实负起责任”。建设部有关负责人后来强硬表示，对房市调控不力的地方政府，要限期整改并追究有关领导责任。最近中央多个单位和渠道也表达出更强悍的声音：住房问题不单纯是经济问题，也不只是社会问题，更是一个政治问题！
从原始的意义上，我不认为住房是一个政治问题，甚至也不是一个社会问题，而只是一个市场经济问题，但目前的情势是房价大大脱离大多数的群众，显而易见就是一个政治问题，也显而易见是一个很大的社会问题！也就是一个政治经济社会学的问题！
事实上，社会是一个整体，政治、社会和经济，乃至市场，原不可分割。不只是形式上不可分割，它们的道理也都相通。前边已论述，市场经济就是群众路线的经济，商品价格上限必须适应限定系统中的大多数人，因为它原本就是大多数人通过购买力“投票”决定的。
正是在这一意义上，对目前的房地产市场问题，我双手欢迎政府的政治力量介入。但是，但是，政治的介入不是所谓“救市派”的人所说的松绑，而是政府的复位，因为中国的房地产市场原本就需要政治介入——限定系统。房地产市场之所以出现问题，作为第一责任人的政府，最大的失责就在不限定系统，放任市场。一个最明显的表现就是，在相当长一段时间，各级各地政府都在“价高者得”的游戏中大发土地财，毫不夸张的说地方财政几乎就成了土地财政！
之所以政府没有担当起限定系统的责任，原因是出在经济学基本理论上——也就是我在前面厘清的三个问题上：没认清均衡价格是在限定系统内达到的，没认清“价高者得”的公平规则必须在限定系统内进行，没认清房价上限必须适应限定系统内的大多数人。一言以蔽之，没认清市场配置资源的基本机制！
“亡羊补牢，犹未为晚”，当务之急是政府为房市伸出“看得见”的限定系统的手，把一“限”字的文章做好，限期开发，限期销售，限垄断，限房价，限房型，限面积，限外藉买房，限投机炒房，限对象，限多购，限用途，限空置——把限定系统的工作做深刻，做细致，做全面，做到底！而开发商、购房者和行业同仁们要做的就是自救，救自己的思想，救自己的观念，真正理解房地产市场的真相！
一旦政府真正做好限定系统的工作，就可以交给“看不见的手”了，放任市场运转，优化配置资源。
如果真的有这么一天的话，房地产行业内的所有人，就真正可以宣布：房地产行业还有100年春天。
如果大家问为什么，我的回答只有两个字：市场!
