|
热评“博鳌地产论坛”：何必舍本逐末？
全中国人都在瞩目的“博鳌·2008中国地产论坛”已经结束，论坛期间，我一直在不间断的关注专家、学者、企业家和媒体的演讲、辩论与分析，可是，感觉完全是在舍本逐末，让人大失所望。
有些提出了很好的观点，却很难实现，如金地的董事长凌克对房地产金融和基金的建议，很有远见，阳光100的易小迪对开发企业的积极暗示，一针见血，但中国目前的体制下短期内还很难普及；
有些是欲言又止，不能深入，如聂梅生提出的房地产目标调控，和梁冬对二次通货膨胀的论断，本来是大家关心的核心问题，却嘎然而止；
有些是弯边走拐，打擦边球，如黄瑜对房地产开发商资金的分析，陈淮对稳定的诠释，基本上都是地球人都知道的事情，说了等于没说；
有些纯粹是推销个人和自己的企业，如摩根士丹利中国区执行董事赵瑜，加拿大西安大略大学教授、北京大学中国经济研究中心教授徐滇庆，前者一个劲为自己的企业做广告，后者更是让出版社将书带到会场，搞起了签名售书；
还有一些是厚颜无耻，纯粹瞎扯。如远华集团的任志强关于“三大政策和六大需求”的论述，让人感觉在信口雌黄，其观点一击即破。
在六方会谈中，有两个核心议题，一个是关于房地产业可以确定的因素，听来听去，大家都在说不确定的因素，答非所问，文不对题，好象所有人都觉得没有任何东西是可控的；另一个议题是关于房地产企业的资金链的问题，参与讨论的开发商都在叫苦，可实际上，这是一个不需要讨论的话题，这些年，哪一个地产开发商不是赚得金银满钵？如果地产开发商的资金链出了问题，也是自身企业发展和资本管理的问题，如果一股脑儿都推到国家的政策调控去，那只能说是中国地产企业的集体责任缺失，中国房地产有今天的迷茫和动荡也是地产商自找的。
在“博鳌·2008中国地产论坛”在最后的“平行会议”时，关于汶川地震的启示——中国地产企业的公民责任的讨论，这是一个多么好的题目啊，但邀请的嘉宾讲得很变味，甚至让人觉得无法理喻，包括亿城集团总裁鄂俊宇，花样年集团中国总裁潘军，京基集团副总经理陈浩斌，沿海绿色家园集团副总裁成实等人，简直就是一个企业抗震救灾的自我表彰大会，沿海绿色家园集团副总裁成实提出了企业公民的权利问题，觉得地产企业的责任和义务尽得太多，而能享受的权利太少，扪心自问，在中国还有哪个行业能在10年内取得象房地产企业一样的资本积累与扩张？况且，中国有人民，有农民，有居民，鲜有公民，如果自己觉得自己是企业公民的话，那么，对待买房子的人民、农民和居民，是否也该给他们公民的权利？
整个论坛最大的亮点应该是在即将结束的时候，中联国际不动产投资顾问集团董事长杨思哲所作的“泛地产语境下的博弈与共生”的演讲，这对中国地产策划代理行业具有深远的指导意义，建议做策划代理的企业都认真学习。
我想，“博鳌·2008中国地产论坛”的本意是要透视现象，剖析本质，希望给变局中的中国地产指出一个方向，凭心而论，此次论坛的主题设置与六方会谈都是很好的选题，但结果显然是越辩越乱，让人更加不可琢磨。
回到，六方会谈的第一个话题，什么是中国房地产的确定因素，我认为，要解析中国地产的现状与未来，就必须找出这些确定因素，换句话说，也就是中国房地产行业的基本面。只有对基本面能讨论清楚，所有的判断才能有迹可循。
中国房地产的面临的基本面问题有哪些呢？
第一，什么是供给的影响因素？一方面，按照聂梅生的报告，2008年房地产企业购置土地面积呈现高位增长，前些年很多开发商，大量持有土地资源；另一方面，土地资源的出让已经达到地方政府的财政收入的40%-60%左右。同时，我们还要看到，中国城市化进程的大幕才刚刚来开，城镇化的脚步虽然还在路上，但终究还是会走上历史舞台。这说明什么呢？影响房地产供给的土地资源因素、城市发展因素和地方政府的因素，只会产生一个结果，就是中国地产的供给在未来很长的时间还将持续增加。
第二，什么是需求？现在的需求萎缩了嘛？我想，中国房地产的市场需求从来没有，今后也不会萎缩。将近4亿农民正在或将要进城，将近2亿多80后在现在和未来几年是地产业最强劲的消费大军，此外，还有多少人城镇居民有刚性需求？按现在的年开发总量，要达到中国人均城镇居民30平米的标准，至少30年内都满足不了，所谓的市场需求的下跌，只是“需求被压抑”，一方面是城镇居民的相对收入减少，另一方面是社会需求的基本构成层面缺乏购买力，而不是缺乏需求。
第三，房地产产业的构成与功能属性是什么？这是一个几乎从来没弄清楚的问题。中国的房地产业的发展始终被商品住宅地产所左右，这是行业内的产业结构出了问题。住宅地产就是应以民生保障为主，有消费能力的，可以享受高档产品，这是住宅产品的功能特征决定的，谁都改变不了；而商业地产的开发和发展，才是解决投资需求，社会流通过剩，和解决开发商的资金渠道，刺激内需的主导地产产业；而旅游地产和工业地产，还有一个社会积累的过程，在探索出成熟的开发运营模式和盈利模式后，也应该成为地产行业的核心产业构成。以商品住宅地产来概括和引导整个地产行业，本来就已经犯了方向性错误。
第四，宏观经济层面究竟如何影响房地产？单纯谈GDP，大家都知道并没有实际的意义，因为GDP是一个被虚化的数字。而人民币肯定还会继续升值，CPI还有可能继续攀升，PPI也会继续攀升，隐藏在背后的是什么？是中国经济的产业结构的调整，是中国进出口政策的调整，是中国内需的扩大问题，是全球经济、区域经济的整体性问题，影响的不仅仅是房地产业，对农业、制造业、民族工业的影响更为巨大，家电产业10年前就进入了微利时代，房地产业激动个什么?而且这些东西不是某个专家、学者能说了算的，温总理说了都不算，要看变化，在变化中寻找对策。但可以肯定一点，中国有两只手在调控，我的判断是，国家的金融体系、经济体系和货币体系绝对不可能崩盘。
第五，中国社会的基本国情与房地产的关系？东西差距，贫富差距，中心城市与二、三、四、五线城市的差距，多元化的经济现状，决定了多元化的房地产发展布局与方向，也决定了中国房地产的政策、房价对不同区域的影响各不一样，一句话，还是要因地制宜，分而治之。
第六，行业监督与地产企业的内省。各个地方的房地产协会的作用对于行业监督的力度太小，地产企业利欲熏心太重，而这两个方面，都是主观上的东西，是完全可以进行控制，如果自己不能教育自己，就只有市场的教训来教育。
在弄清楚这些基本面的基础上，我们才能去进行建设性讨论。我的建议是，希望各路专家、学者、神仙、妖魔，在指点江山激扬文字时，不要飘在天堂，落在地狱，而是要把握核心，指出症结，抽丝剥茧，正本清源。我建议今后在搜房上，多开展以下十个方面的讨论：
弄清楚四大关系：包括国家金融政策与地产行业发展的关系，弄房地产的产业定位于国民经济的关系，地产产业结构与功能的关系，商品住宅地产与地产行业全局的关系；
要思考四个方向：分别是如何建立和健全地产行业发展的机制问题，如何深化房地产作为不动产进行长期和长效规范管理（尤其是产权、增值）的问题，如何进行房地产消费市场的观念引导问题，整个地产行业的产业发展规划和产业定位的问题；
要关注两个重点：一是资源配置如何调整（土地资源和融资渠道），二是地产法治如何进行（政策、条例和办法都不如对房地产行业进行立法来得有效）。
|
