2009年中国房地产像“坐过山车”一样经历了跌宕起伏的一年，从年初的大批楼盘月0套成交到年底的沸点频现。2009年12月，中央政府对房地产市场进行整治，一月之内连下“八道御旨”掀起了一场“黑色风暴”；进入2010年，势头不减，依旧频频发力，国十一条、准备金利率上调，一时间中国楼市像《无字天书》让人雾里看花。

收紧银行信贷，2009年开发商不计成本拿地和投资客群魔乱舞，资本市场压力巨大，若坚持不住必将自食其果；收紧二套房贷，投资炒房成本必然增加，炒房热潮存在巨大减退可能；提高开发商自有资金比例，开征物业税，开发商空手套白狼的时代已经结束，个人所得税2年变5年，从严征收20%-30%的个人所得税，投机需求被抑制；对收紧“限外令”，限制外资购房，此举给不少外销楼盘带来很大的市场压力；四措施严打哄抬房价和捂盘惜售，国土部严打囤地。昨日，准备金率调高0.5个百分点，更是说明中央对于通货膨胀的预期增强，资产品价格泡沫将受到抑制。

反观近两周北京、上海、深圳、广州等各大城市房地产市场，即便成交价格没有明显下挫（需考虑推售物业的类型配比），但一个不争的事实是：成交量已经进入下行渠道。孩子太调皮了，家长自然要出来打板子，家长不相信管不住自己的孩子，孩子也不服管“我是你儿子，我就不相信你敢打我”，孩子还把七大姑八大姨叫来跟家长理论。但是这些亲戚到底站在那边，不得而知。中国目前的房地产市场恰似一场家庭纠纷，楼市虽然给国家GDP做出了很大贡献，但是按目前形势来看，国家对于房地产市场影响国计民生已有所不满，一场大的博弈在所难免，而且国家拉上地方政府，“地方政府问责”对于追求政绩的地方官员骑虎难下。

从长久来讲，城市化带来大量的农村人口进入城市，改革开放以来，城市人口猛增3倍，但是并没有讲土地带到城市，总有一天城乡一体化会导致中国整体房地产格局发生变化，因此中国房地产市场不可能一路高歌猛进。就近期来讲，中国的房地产市场猛料不断，大家都在谈论2010年的市场走势，但是说实话中国房地产预测比天气预报难得多，是一个复杂的系统工程，且不论大的房地产市场风雨如何变幻，在这里我从自己楼盘的状况谈一点体验。

2009年6月到11月，别墅房源共推出150套，在不废吹灰之力的推广支撑下，月均认筹100组，蓄客超过2：1；8月到11月，公寓300套，主做线下推广，月均认筹150组以上，客源充足。几番开盘，均3小时内售罄，客户抢房的场面甚是火爆，此时营销最大的诉求在于工程进度过慢，与营销不相匹配。进入12月份以来，每周蓄客仅10组左右，且客户维系明显遭遇难度，通过对客户的排摸发现目前客户存在日益严重的观望情绪，我项目即便做多种推广尝试亦难以突破，故推迟原别墅、公寓推盘计划。

12月之前，客户购房最关心的在于能不能买到，而目前客户更多的关心在于今年的房价趋向如何，至少已不是之前的坚定不移而是现在的莫衷一是。但目前也只是楼市巨变的前兆，真正的深度调整尚未来临，市场存在很大的不确定性，但是我个人更认为2010年楼市应该按照更为理性的状态向下发展，即便不出现所谓的“拐点”，但是必要的下调应该在所难免。也许市场不会再重现07年9.27新政后一年多哀鸿遍野的惨状，但是从市场状态来看，2010年开发商的日子不会太好过，在市场中开发商一定要盯住量，当这个量率先下滑而价格没跌的时候，那么这个区域是没有任何前途的，恐怕是要降价才能出货的。当降价后，市场的量就开始起来的时候，那个城市就调整到位了。当降价后，市场的量也起不来，忽高忽低的时候，这叫低位徘徊。对市场判断准确了会走在其它开发商前面，若轻视对市场的判断、后知后觉，2010年吃苦头的开发商恐怕会不少。

价格绝非判断楼市的唯一标准，但是当这个社会都是关注房价的时候，说明这已经不是一个简单的经济问题。“用价格说话”，是中国房地产市场的悲哀，希望随着市场的不断优化，各种不同属性的楼盘能够回到符合各自本身价值的价位区间。王石表达了万科的策略“首先是不追求暴利，第二绝对不做价格的领跑者，第三重点研发刚性住宅需求”，我支持他的这一判断，也同意任志强“中国人太有钱了”的观点，但是无论资产市场还是资本市场，“无利不起早”，追逐利润才是王道，随着光鲜外衣的褪下徒留一片叹息。2010年，开发上的日子不会太好过，一场破冰之旅近在咫尺，但愿政策不会太紧！