聂梅生：房地产在任何一个国家都与国民经济、金融安全、国计民生密切相关，因此经常会成为焦点，所以当前说是迷局也好，说是变局也罢，都是一个社会关注的焦点。焦点是房地产的走向，我认为取决于以下三个方面：

　　第一、政策层面：是进一步的收紧，还是适机灵活？

　　第二、市场的观望情绪与消费者的信心：是继续下滑，还是会恢复缓解？

　　第三、开发商的资金链到底还能绷多久？

全国工商联房地产商会会长 聂梅生

　　下面做简要分析：

　　一、房地产政策走向取决于宏观经济调控的结果

　　经济增长过热的问题得到了缓解

　　当前宏观经济运行的结果，在国家去年确定的"双防一紧"的政策之下，2007年GDP增长11.9%，2008年1季度GDP增长为10.6%，增幅下降，且可以预计5月份会继续走低，可以确定经济增长从过热到偏热的情况已经缓解。

　　再看固定资产投资，2008年2月份增长24.3%，3月份是25.9%，4月份是25.7%，可以看到固定资产投资趋于稳定，过热问题也偏向于缓解。再看CPI指数4月是8.5%，5月是7.7%，下降了0.8个百分点，所以全面通涨问题从CPI指数看也是在下降，但PPI指数5月份已上升到8.2%，并且会逐步传导到CPI指数，所以在全面通涨问题上并不容乐观。且目前的通涨不仅仅是中国，而是全球性的输入性通涨。

　　6月初，国家统计局发布我国宏观经济连续第四个月处于稳定状态的"绿灯区",4月份首次出现了下跌。经济增长过热的问题得到了缓解。

　　从紧的货币政策不会放松

　　在如此巨大的地震灾害期间，央行三次调整银行存款准备金率，达到了17.5%。如此频繁的调整，其依据是什么呢？我认为其中之一是我国外汇储备迅速的增加，由年初的1.4万亿美元到4月份就达到了1.62万亿美元，平均每月增加500-600亿美元，据此推断全年外汇储备可增加到7000亿美元，带来的结果是流动性继续过剩，而由于CPI的压力缓解，可能暂时不会出台加息的政策而改为调整存款准备金率。我希望房地产企业理解央行的调整存款准备金率政策，因为今年的外汇储备增加并不是都是出口增涨所带动的，可以预测是相当数量的热钱涌入（据估计一季度涌入热钱达到851亿美元为历史上最高），这是很不安全的信号。

　　同时，由于股市大跌，居民的存款回流到银行，存款储蓄比去年同比增加了5154亿元，仅5月份就增长了2369亿元。我们可以看到的是：美元储备在增加，人民币投放也在增加,股市在下跌，楼市在观望，流动性过剩的问题在继续不断积累。

　　房地产投资和房价继续上升，但环比下降

　　房地产在固定资产投资中占比约为20%。一季度，房地产投资增长了32%，远高出了同期固定资产投资6-7个百分点，仍处于高位，这一块并没有冷却。这里面的原因是，有很多企业在2007年高价拿地后投资增长的翘尾因素。

　　再看一下房价，国家发改委与国家统计局公布的5月份全国70个大中城市房价同比上涨9.2%，比4月份的10.1%下降了0.9个百分点;环比上涨0.1%。可以看到房价同比在涨，这是因为去年的房价是在3季度开始上涨的，在1、2季度时并不高，所以与去年的1、2季度去同比，这个指数肯定会高的，但环比会逐步平稳。

　　从房地产投资和房价因素来看，我判断从紧的货币政策不会放松，现在地产界需要时间消纳2007年的"圈地风暴"造成的行业透支,2008年正在为此付出代价!

　　二、分析房地产同各方面的关系

　　房地产与宏观经济的关系

　　2007年GDP以11.9%的幅度增长，主要由投资、消费与净出口三驾马车拉动。其中投资贡献率为17.1%，消费贡献率16.2%，净出口贡献率近40%。现在净出口显然是在下降，如果要实现今年经济又好又快的增长，就得依靠投资与消费拉动，且这两者如果也出现下滑，那我们的经济可能就面临硬着陆了。

　　房地产行业是一根扁担挑两头，一头是投资，房地产在整个固定资产投资中占了20%;一面是消费，虽然国家统计局是把房地产计入投资，但在居民可支配收入中，支付房价肯定是居民最大的一笔消费。

　　房地产在GDP中应该占多少比重的问题有很大的争论，我们可以看一下二战之后发达国家美国、日本、德国、法国的情况，他们在战后1950-1970近20年间，房地产在GDP所占比重都超过了20%。美国早就过了汽车与购房的消费热，现在发生大面积的次贷危机时，房地产仍占GDP的10.5%，仍长期把房地产作为重要的支柱产业。我国2007年由建设部发布的数据，房地产加上建筑业所占GDP比重才刚刚超过10%，相比之下，我国房地产不是占比太大，而是大有空间。

　　房地产与国民收入的关系

　　居民的收入包括财产性收入与现金收入，现在中国的住房自有率达到了82%，且80%的住房是由市场来解决的（当然正在有所调整，各地方政府正在建设大量的廉租房、经济适用房、双限房）。2006年我国城镇住宅的总量为115亿平方米，粗略计算总价值为30万亿元;居民储蓄余额约为40万亿元;中国股市2008年4月底的流通市值约为8万亿元。

　　居民存款因为受通货膨胀因素的影响，过去7个月，居民存款平均负利率约为3%，以40万亿元人民币储蓄余额计算，则中国人民币存款储蓄约损失了7000亿元人民币;同时股市深度下跌，总市值缩水数万亿元。在这种情况下居民没有别的选择，只有继续选择承受负利息的存款，导致今年以来的居民储蓄存款增长了5000多亿。如果房价像股指那样下滑的话，居民手中的30万亿元的财产性收入，势必也要受到缩水的威胁。

　　我们看一个教训，日本1990年时居民地产总价值20万亿美元，1992年泡沫破裂以后房价一落千丈，形成了大量的不良资产，股票和土地价格的下降造成的资产损失相当于当年GDP的90%，所以日本的GDP的增长率从1990年5.6%下降到1993年0.2%，造成了日本经济的十年不振。

　　当前，无论是股市还是楼市的持币观望，最后总要有去向，人们期待的是升值而不是蒸发，在保证国家金融安全和保护国民财产性收入问题上要兼顾平衡，毕竟稳定是第一位的。

　　房地产与金融的关系

　　央行6次加息加到了4.14%，16次上调存款准备金率到了17.5%，确实是"温水煮青蛙"，现在还在继续煮。

　　2007年银行房地产开发贷的余额为1.8万亿元，个贷余额为3万亿元，在银行资产中所占比例达到了15～20%，其中70%在国有银行。由于房贷属于中长期贷款,存贷利差大,因此对银行利息收入贡献率超过20%，这个数字绝对不可小觑。

　　从开发商方面来分析，来自银行的开发贷款占开发商资金的15～20%,但预收款和抵押贷款占40-50%。当市场需求大幅下滑,交易量急速下降时，对开发商是致命的，同样也殃及银行。现在业界正在讨论"如果开发商的资金链断裂，开发商和银行谁先死？"的问题，其实，谁都不会把20%左右的资金份额当儿戏，谁都死不起！

　　如果发生以下情况：①房地产市场交易量的持续下降→②楼市的有价无市→③市场失去信心，深度观望→④开发商资金难以回收→⑤资金链的紧张还贷困难→⑥银行风险→⑦房价跌落，企业破产。

　　目前的局面正处于①、②、阶段，可谓房地产的滞涨初期，即房价仍然在上升，但是市场交易量下滑。

　　房地产对财政的影响

　　由于中国的土地制度与其它国家有很大的不同，"土地财政"也就成为了一个特殊问题，土地和财政有以下的关联：

　　土地出让金：2001-2003年，累计达9100多亿元。土地出让收入在地方财政收入中所占的比重2003年曾一度高达54.67%，近两年虽然有所下降，但2007年依然保持在40%以上。招拍挂在土地出让收入中的比重也由2001年的37.30%提高到2007年的80%。土地出让金已成为地方政府的"第二财政"，在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。

　　在房地产的建设、交易过程中，政府税费收入占房地产开发成本的30～40%，土地费用占房地产开发成本的20～40%。综合地方政府在土地出让金和各项税费上的收入，总计将近占到整个房地产开发成本的50～80%。

　　当前，土地市场正在趋冷，原因首先是开发商对市场预期的迷茫而谨慎拿地，其次是部分开发商的资金链紧张，甚至把2007年高价拍来的地宁肯损失定金，也要退掉，再者是推出的地块价格过高，期待进一步回归。在当前土地交易降温，地价涨幅回落，流标流拍事件持续蔓延，地价正逐步回归理性的态势下，不可避免的使地方政府财政收入受到较大影响。同时，企业利润下降，土地财政萎缩，今年来的两次自然灾害都会影响地方财政收入。

　　在对房地产的调控中，最重要的一条是加强保障性住房的供给，而除了中央财政支持以外，地方财政是占大头的，如果地方财政收入下降，也势必影响对中低收入住房的投入能力。我查阅了REICO报告，2005年全国保障性住房的投入400多亿，其中土地招拍挂增收部分的5%的投入为241亿，公积金的增值收入为72亿，财政拨款仅有83亿，到2010时全国保障性住房的投入要增加到500亿，其中来自土地的部分仍占60%。

　　最后，我认为今年发生的灾害，有雪灾、震灾、股灾等，但是还没有房灾、楼灾吧？当前房地产虽然可以称之为险局但并不悲观，这是来之不易的，我们要珍惜。

　　对于房地产的出路问题建议以下几条：

　　--应该建立完善住房保障体系，从而使其平衡发展，形成未来新的支点;

　　--政策的节奏应该适时灵活，在从紧的货币政策下增加直接融资，在投资、消费、财政等层面应当统筹协调;

　　--房地产业要积极消纳2007年的透支，同时我们希望企业要安全第一，实施企业升级、及时调整和改变发展策略，度过当前的政策紧缩期，实现长线的发展。

　　总而言之，国家的利益、企业的利益、人民的利益是联系在一起的，一荣俱荣、一损俱损，应保持和谐和平衡。

　　谢谢！