2010.4.14≈2007.9.27，看看新政一天后各方反应

    国务院总理温家宝4月14日主持召开国务院常务会议，会议精神汇总：“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。”

    从此，“4.14”像一个印记，烙入人心。

    同理，“2010.4.14”将和“2007.9.27”一样，被“深情”记忆。这次，要玩真的了。至于4.14之后的楼市走势可以大致参考9.27之后的走势，但投资客“破产”的覆盖面会相对缩小、市场承受力会相对要好。

                          ●2010年楼市像股市  适合波段炒作●

    其实，关于今年楼市怎么走的话题，我于年前就做过答复：2010年的楼市会特别像股市，波段性非常强烈。早期的深圳8年一个涨或者跌的周期，后来缩短到5年、3年、1年半（比如金融危机期间，深圳2007年7月开始下行2009年1月恢复价格反弹，下行周期约1年半，全国大同小异），而今年楼市会像股市，涨或者跌的周期缩短，只有半年甚至两三个月就会形成一个波段。预言似又被言中：春节期间房价略有下浮——春节过后两周房价开始跳跃至今——现在肯定又得有所下行；

    我还说过一个观点，今年炒楼就像比赛短跑，谁跑得快，谁赚钱；跑得慢的，有危险。所以，有朋友听了我的建议，年前买了房，年后一回暖即卖了，赚个10%，成功的跑路了。还有朋友前一周问我可否买，我说看你跑得有没有政策快，政策出台之前你转手，肯定就赚钱，否则，可能压在手上；

    我同时谈到一个观点，2010年买“两头两尾”的房最保险：性价比高的房子比如租金抵得上月供的房子或者售价的确比较低自住价值大的房子，可以买；顶级豪宅与大众市场无关，有钱当然可以随便买，历久弥新，越久越值钱。如果资金不雄厚，千万别玩顶级的。

                         ●市场各方对4.14新政如何反应●

    9．27的伤痕还在，那种痛，还很新鲜，两年半后，4.14新政大棒再次落下，开发商、银行、消费者……各方会否“伤感”依旧？我简单采访了各方代表，且看新政一天后各方的实在表现。

    【开发商：趁打压效果完全显现之前跑路的思路为主】

    4月10日是开发商集体动作最大的一个年后周末，多个楼盘采取了营销活动，而且敏感的开发商急急忙忙赶营销节点想尽快卖楼。但人算不如天算，新政大棒落得实在太快，开发商多数都没反应过来。面对如此新政，多数开发商的应对策略是：

    1、 希望尽快赶节点销售，而不是等待又一轮的周期，比如sms、jxt、dwd；
    2、 悄悄的优惠售楼。比如HWW可以对银行团购客户额外优惠2个点，多个楼盘采取老带新优惠价。16日当天，笔者便收到多条促销短信，其中布吉的hya称购房有8888元礼品赠送，这在以前是不可能有的。

    毋庸置疑，“一手房笋盘”会慢慢多起来。这次政策显然比“两会”杀气要重得多。

    【银行：放款压力越来越大16日开始执行新政】

    自从按月度批贷款额以及准备金率提高以来，银行房贷难度越来越大，有的贷款申请得排队一个月以上，银行客户经理成了香饽饽。此次新政犹如雪上加霜，银行不得不再次收紧信贷“水龙头”。建行于今日4月16日开始严格执行首套首付3成（超过90平方米）二手房首付5成的制度，并通告各大合作开发商将严格执行新政，无一例外。

    【刚需者：等等再买，但还得买】

    对于目前的贷款政策，消费者称显然比9.27更加严格：9.27是二套提高到首付4成，而此次是提高到首付5成；9.27是首套首付不低于2成（超过90平米建面），而此次是明确说明不低于3成以上。对于自住客来说，2成和3成的差别不大，但若首付5成的压力就很大。刚需者的反应是：有条件就买，没条件就等房价下跌。

    现在持币待笋盘的人，还有很多。

    【投资客：不急着买房有条件就卖房】

    对于此次严格新政，投资客表示“这次政府玩真的了”，于是立马收手！身边有个朋友新政前下定一套逾千万的二手房，定金30万，4.14新政出来后，直接抛弃30万定金。“弃甲是一种另类的保全”、“不敢下手投资了。”

    “国内外豪宅客户群”的投资客告诉我：他们可能转战90平方米以下的小户型的投资；也可能先做实业，迂回绕道一圈再回到地产……

    【中介地铺：笋盘天天有】

    年后至今，别看深圳房价天天喊涨，其实聪明的投资客都在“笋盘走货”，很多人宁肯低一点价格，也要赶快卖掉，所以你会发现中介天天电话告诉你：有笋盘了，买不买？尤其是星河丹堤的“笋盘”特别多……

    下行周期中，笋盘刚多的时候，是房价开始下行的时候，很难卖掉；笋盘超多，却又消化非常好的时候，是房价要上行的时候……现在，刚刚进入第一步。

附：2007年9月27日楼市政策

——国家出台了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，“9.27”房贷新政出炉；
——购买首套房，建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于两成；
——购买首套房，建筑面积90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于3成；
——购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍；

2010年4月14日：

——国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施；
——实行差别化房贷、增加住房有效供给、加快保障房建设、加强市场监管、稳定房价省政府负总责；要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应；
——对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；
——对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；
——对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。