一、2011深圳地产呈现大趋势
二、透视十家房企，解读深圳地产新走向






一、2011深圳地产呈现大趋势


2011年，可以作为深圳地产发展分水岭的一年，一方面是国家宏观调控政策严厉实施，另一方面是深圳土地供给尤其是关内土地供给日益乏力，深圳地产的住宅黄金十年结束了。深圳地产呈现出新的变化，从早几年的初露端倪，到今年尽显大象，深圳地产趋势诸多特点值得探讨。特此抛砖引玉论大趋势。



    1、向外走战略：从简单走出去到重心的转移
  
    向外走战略，对于深圳地产企业已经不是新鲜事，面对深圳土地制约，多数本土企业早已未雨绸缪，经过多年扩张，已在全国各地开花结果。以万科为代表的龙头企业更是成长为千亿级地产巨头。不过2011年下半年，万科将深圳区域公司更名为广深区域公司，并早前将办公地址由大梅沙迁往广州，这说明深圳在万科地产版图上地位微妙有变：或许说明万科从简单的走出去拿项目，转变为战略重心的北迁。

    2、商业地产：战略落实年

    近两年，多家房地产企业将商业地产纳入战略规划，深圳多家企业更是将商业地产战略通过企业架构调整落实下来。除金地、保利等企业于2010年下半年分立商业地产公司以外，招商、中航、万科、深业也于2011年先后分立商业地产公司。

    一方面，国家限购令的出台逼迫企业通过商业地产途径规避政策限制，另一方面也要看到，按照世界城市发展规律，当城市化率达到60%-70%的时候，住宅地产将进入缓慢发展阶段，商业地产则进入高速发展时期。深圳房企业不约而同看重商业地产正是国家房地产政策和中国地产发展趋势的双重选择。

    3、城市更新：房企转型的催化剂 

    随着深圳新增土地供给量的日益压缩，城市更新势在必行。2009年12月底，《深圳城市更新办法》正式发布，并随后公布了第一批城市更新名单。深圳正式进入大规模城市更新时期，12月，广东省最大的城中村改造项目正式开工。总耗资超过200亿。城市更新项目中。

    相较于传统的住宅开发模式，旧城改造的复杂性要大很多，从拿地模式到产品类型，企业最重要的能力体现在整合资源的能力，对于本土人脉深厚的民企，比如佳兆业;或者资金雄厚的央企，比如华润，都是企业产品转型深化，改变深圳地产格局的重大机会。

    4、豪宅化路线： 豪宅与伪豪宅

    自2005年起，深圳的住宅土地供给量一直低于市场需求，深圳楼价扶摇直上，各楼盘为了给高价一个理由，纷纷走上豪宅化路线。

    于是深圳楼市中，呈现多种多样的所谓“豪宅”楼盘。有大户型单位的楼盘就叫做豪宅，有稍大一点花园的楼盘也叫做豪宅，在传统豪宅片区一侧的也叫豪宅，有别墅的楼盘也叫做豪宅。殊不知这其中大部分都是挂着豪宅的旗号，打擦边球，其实品质、配套等都不到位，称其为“豪宅”只是为了为“高价”寻找适合的理由。早在2008年，美亨便预测过：3年后深圳遍地都是豪宅、综合体。事实如此。

    到了2011年，不管定位如何，大小楼盘都冀望贴上豪宅标签出售，难怪有地产剑客如故有此揶揄：“2011深圳已没有普宅，每个开发商都自称旗下的楼盘为豪宅;2011深圳已没有差地段，每个楼盘都自称地段得天独厚最优秀;2011深圳楼盘个个创新，都称自己绝无仅有、天下第一！”