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也说说一房一价与开发商被逼“裸色”卖楼 (2011-5-6 12:01:07) [发送到微博]

分类：未分类　标签：开发商地方政府楼市调控房地产明码标价 |

引文：4月29日下午，深圳市市场监管局召集全市19家房地产开发商、7家地产中介开会，严肃“告诫”：5月1日起将对全市商品房销售明码标价情况进行专项检查，发现违规者，最高要被罚500万元。准确表达：房地产开发商和中介销售新建商品房，应当严格实行明码标价，放置标价牌、价目表或者价格手册，并公布12358物价举报电话。这又是新一轮调控政策的开始，也是一揽子调控政策的延续，很显然，降与不降，地方政府与开发商的博弈仍在继续，开发商很被动。如果说2008年、2010年以任志强、潘石屹为首，开发商群体公然挑战政府的“打压”，责骂政府是“君政”、是影响“上上下下几十个行业人士生存的‘非政’”，那么，这一次，2011年的这一次，任志强、潘石屹都闭嘴了，不再“仗义执言”力挺开发商了，所有的开发商都只能“吃哑巴亏”——准确地说，应该是学会了迎合政府、“衷心被调控”。

是不是很多开发商怀念任志强的时代？

“告诫”二字措词严厉明码标价掀开发商底牌

我们看到此次深圳地方部门召开的“全市房地产开发经营企业商品房销售盟友标价检查告诫会”措词严厉，要求开发商不仅仅要“一房一价”，明码标出，同时收费项目也要分项细化列出，比如商品房交易及产权转移等代收代办的收费项目、收费标准、物业服务内容、服务标准及收费依据，收费标准也要公示，一些代办收费，则要标明由消费者自愿选择。

房价信息是商品房销售的重要信息，也是开发商与开发商之间暗自隐藏的底牌，房价信息包括开发商拿地成本，税费成本、以及各种各样的公关费用汇总，再加上开发商的预期利润。政府要求开发商公示房价信息，也就等于掀开开发商的底牌，对于开发商而言，这不算不公平，因为每个开发商都“裸色”销售时，楼盘品质好与不好，楼价叫高了还是叫低了，叫多了还是叫少了，看得一清二楚。同样是一斤大米，同样的质量，你叫高了，你就卖不出去，或是销量不好，如果人们把房地产当作必需品一样来买卖（而不是目前的奢侈品），这反倒有利于房地产开发商更加务实，更加注重品质的提炼，回归产品本真，如此一来，中国房地产反而会走得更远，走得更健康。但对于以营利为目的开发企业来说，地产政府的这一招“掀底牌”做的有点不地道。

降与不降地方部门与开发商双受压

降与不降看是一个简单的问题，但实际要做选择的时候，却是很复杂的问题。房价的降与不降，不是简单的AB选择题，它涉及太多需要平衡的利益，不只是开发利益，还可能包括地产政府的财政收入利益。同样是利益切身，降与不降对于地方政府与开发商而言，都存在压力。原始的理论认为：一方是为提高财政收入，做好政绩工程，地方政府与中央政府要博弈;一方是为提高企业利润，寻存生存发展，开发商与地方政府在博弈。也许有人会问，地方政府与开发商有着同样的利益存在，为什么地方政府还要让房价降下来呢？答案太复杂，但有一点是我们需要知道的：中国将不再以GDP为考量地方政绩的标准。这是中国在“前进”的表现。

一揽子政策施压楼市调控将逐现成效

    “政府调控的决心有的，但执行是不到位的”，这是很多人对房价高居不下的总结性概括，但美亨认为既然是决心，必然是持久的，持久性的决心必然产生效应，达到效果，如果决心是一时的话，那不能称之为决心，所以我们看到一揽子的楼市调控政策在连续出台，楼市调控也逐现成效，而这连续调控的一次次效果积累将逐渐产生最终效果（量变后的质变，房价降下来了），只是这种效果会比政府以及人民预想的“来的晚了一些”。

    总结

    2011年楼市关键字是“调控”;2011年中央政府要求楼市降价的关键字是“决心”;2011年开发商不降价的隐含关键字是“再坚持一会”，2011年地方政府执行调控政策的隐含关键字是“合理价位”。2011年楼市总结性的一句话是“在中央政府决心让房价降下来的调控下，开发商在努力坚持让房价保持平稳安然过渡，而实施调控政策的地方政府最终让房价调在了合理价位。”

从限购到限卖再到限价，调控一路走下来！

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