南京豪宅酝酿新一轮涨价

市场接受程度要看投资需求

城开御园效果图

  进入虎年以来，虽然市场前景还不是十分明朗，但豪宅的动作却越来越清晰。归结起来就是一个字——涨！

  先是1月有上海媒体曝出《多个豪宅涨价大卖 上海节前惊现豪宅成交小高潮》的新闻;接着，在近期国土部出台“19条”新政、严格控制大套型住房建设用地之后，广州又出现《国土部新规严控大户型 广州豪宅或酝酿涨价》的报道。

  在南京，虽然还在酝酿之中，但不少豪宅价格即将加速“超三奔四”，已在南京房地产市场中的成为共识。

南京豪宅酝酿涨价

  首先透露涨价迹象的，是位于新街口区域内的凯润金城。该盘在2010年3月之前，所售房源的均价在28000-31000元/平方米之间，而到了3月4日，即将一个月后开盘的3号楼，已将均价调整为35000元/平方米左右。之前总房款1%契税补贴的优惠措施是否继续执行，开发商表示进步一考虑再决定。据了解，房子涨价是因为新房源加入了4000元/平方米的精装修。

  另一个涨价迹象明显的豪宅，是位于城北下关的滨江大盘——世茂滨江外滩。虽然该盘目前在售房源的均价仍在22000元/平方米，与上月相差不大，但其对外宣称的“3-5月可能会上调价格，幅度应该在10%左右”的说法，则是更加肯定的涨价信号。另外，与凯润金城的情况相同，不少此前的优惠活动，也随着房价的预期升高力度逐渐变小。

  在被称作“南京最贵楼盘”且知名度很高的长江路九号，涨价一样“潜伏”在其中。虽然目前的这批房源已是尾盘，但这丝毫不影响该项目涨价的步伐和趋势。几套零星的尾房在今年1月中旬还是均价35000元/平房米，而目前已经调整到37000-40000元/平方米左右。据售楼处公布的信息，该项目预计在7月左右公开挑高小户型公寓，届时价格应该不会低于40000元/平方米。

  老盘新开的豪宅如此，纯新盘豪宅项目也一样。“35000元/平方米？那是去年年底准备开的价格了。老板现在的心里价位，是40000元/平方米。”城中一家还未公开的纯新盘策划部人员这样表示，他认为，今年南京楼市豪宅价格，将会大范围突破40000元/平方米。“本来房源供应少、市场需求多就会提升价格，再加上严格控制大套型住房建设用地的新政策，豪宅是没有道理不涨价的，只会是幅度不同而已。”

  无独有偶，在另一家由南京本土开发商打造的豪宅新盘城开御园，未来涨价的声音也是十分清晰。在销售案场，城开御园销售主管雷静就表示，年后这短时间里来看房的客户非常的多，照这个势头价格必然会上涨。“说实话，绝大多数高端客户对于目前33000元/平方米的开盘价都不是很敏感。他们看得更多的，往往是产品新技术和物业服务。”据此，雷静推断，“供不应求情况下，后面涨价几乎是肯定的。”

涨价武器各有特色

  总体来看，目前开发商对于未来南京豪宅的涨价趋势，都有着强烈的信心和充足的准备。就涨价幅度而言，1000元/平方米到3000元/平方米是比较集中的范围。而大部分豪宅的涨价目标，则盯准了突破40000元/平方米的标准上。在酝酿涨价的过程中，除了这三个共同之处，另一个不同之处在于，各家房企的涨价方式及理由，却有着不小的差别。

  最传统的一类开发商属于“硬涨派”，这批涨价的房企往往以地段、景观等先天优势为由，在加上良好的品牌价值，于是在前期基础上提升价格。位于新街口洪武路的长江路九号，就是这类楼盘典型。第二类涨价的豪宅是“装修派”，这种方法早在几年前就被一些开发商采用，当前，交付标准从毛坯改精装修的长发都市·羲和、凯润金城等楼盘，都是酝酿以此方式提升价格的代表。

  抛出上述两种旧手法，不少经营豪宅的开发商们开始运用新方式来抬价，这个武器就是“高科技”。作为“产品升级派”的代表，城开御园就是与德国公司合作，在保持室内恒温、恒湿、恒氧基础之上，加入了业主自由启闭设备的升级措施，从而赢得意向购房者的青睐。另一家准备提高开盘价的楼盘长发都市·羲和，近期也在宣传产品融入内部智能高科技。

结果要看投资需求

  豪宅酝酿新一轮涨价，作为市场的最终买单者——购房者来说，他们是否能够接受呢？如果涨价成为现实，豪宅的销售前景又将如何？

  “纯粹的自住型客户只要买得起就会产生购买力，他们更关注产品本身而非价格，因此，他们对于豪宅这个市场的影响有限。”长期从事楼盘营销代理的邦士（中国）房地产销售代理公司市场部经理陆丽如认为，投资客或者兼有投资意愿的购房者，才是真正影响豪宅市场的重要因素。“考虑到投资寻求，价格就变得敏感起来。因此追涨效应是否可以影响到这部分客户，将是涨价成功与否的关键。”

  “对自住型客户要讲求产品升级、外部景观等因素;对投资型客户，要让他们看到产品的升值潜力。” 上海天正集团投资有限公司张超表示，无论价格怎样涨，豪宅都都应“对得起”自己的客户，满足他们的需求，这样才会得到最终的胜利。“开发豪宅项目的大多都是品牌开发商，如果想长期做下去，就必须能让价格上涨与品质提升变得同步。”

  不过，虽然不少开发商和业内人士都对2010年豪宅市场价格上涨的走势信心满满，但业内专家却做出了提醒。南京市房地产促进会秘书长张辉就警告，在目前南京楼市供需平衡被打破、卖方主导定价权的背景下，开发商很容易变得不理性。“现在开发商普遍预期较高，但豪宅会不会真的达到突破40000元/平方米，还要看实际市场需求。定过高价不理性，容易没有退路。”

李汇丰