商业地产项目启动前的九大定位 -意识概念 -搜房博客

意识概念的博客：

博主

意识概念的博客

姓名：HuajunNI

单位：阜阳市浙江置业有限公司

职位：

访问人数：42461

博客等级：

搜房币：

博主公告

    用征服谱写人生,用逆境磨练自己,用真诚赢得魅力,用良心善待朋友,用朴实博得爱,用创造赢得价值!
    招聘任职要求:
    大型购物中心招商管理工作经验，熟悉商业地产行业，熟悉Shopping Mall全新理念，熟悉南北各种业态和品牌资源，熟悉行业的产品规划、市场定位、招商策划、营运推广管理，并有较大规模招商项目的成功案;熟悉商业地产项目运作流程和报建程序；有丰富的客户资源和业务渠道，良好的商务谈判、分析、决策能力。
    工作踏实，执行力强，具有良好的团对合作精神。

    欢迎各位行业专家探讨行业发展指导
    QQ：195380857
    邮箱：nihuajun0108@sina.com

相册

我的圈子

策划圈
普通圈友

中国商业地产
普通圈友

北京房产精英博客圈
普通圈友

上海商业地产讨论
普通圈友

湖南商业地产
普通圈友

国贸CBD商圈
普通圈友

全球华语地产北京峰会
普通圈友

中国房地产经理人
普通圈友

中国房地产离职经理人
普通圈友

别墅销售精英俱了乐部
普通圈友

更多>>

最新加入

音乐

正文

商业地产项目启动前的九大定位 (2008-6-3 22:11:49) [发送到微博]

分类：房地产　

商业地产项目启动前的九大定位

第一. 业态定位:

        这是商业定位的第一步,也就是对于商业物业来讲,它究竟适合做什么,是做百货、大卖场、还是做便利店、家居建材、还是把它们组合在一起做购物中心？这就是第一项业态定位。

        第二.功能定位：

功能就是商业项目到底是做什么的？是做购物、还是做健身、运动，还是做餐饮、休闲、娱乐，还是做旅游、会展。

功能不仅仅是购物，很多人在定义商业的时候很狭隘，我们认为商业不仅仅是卖东西，实际上现代商业的功能是复合型的。

第三.品类定位：

商业项目是做服装、还是做百货？是做家电、还是做通信、数码？是做家居、还是做建材、还是做灯饰、还是做窗帘布艺？这叫品类组合。如果一个商业项目做家居建材城，那也是需要品类定位的，比如红木家居做不做？还是做现代家居，藏品做不做？床做不做，还是只做厨房用具？这都是品类。做窗帘、灯具、木地板、油漆、暖通，这都属于品类定位。

第四.客群定位、客层定位：

这就是我们反复说的，商业项目是为哪种人服务的？我们在这里要弄清楚“客群”与"客层"区别。“群”是一伙人，“层”是一个层次的人，有很多人把这两个概念混淆了，最后导致定位模糊、不清楚。

第五.商圈定位：

这是指商业项目的辐射面积，是做方圆十公里的，还是做方圆五公里的，还是做步行五分钟就可以到的社区商业，社区商业和城市商业中心的商圈是不一样的，所以商业项目的商圈定为一定要搞清楚。

第六.模式定位：

       如果是现代百货，那么是采取联营还是采取租赁的模式？如果是中等商铺，是招几个大品牌，还是招众多的小品牌？是统一收银，还是分营收银？是统一管理，统一收银，还是分营管理，分营收银？那么这叫模式定位。这是直接影响到招商的策略和招商的政策的，也是会直接影响到团队的组织架构、管理制度、管理流程的。

        第七.形象定位：

商业项目以什么样的形象展示出来是很重要的，是高端时尚的形象，还是大众流行的形象呢？形象定位对企业来讲是很重要的，是一种亲和力，还是一种时尚，都是需要设定的。

第八.策略定位：

我们认为策略对于一个商业企业来讲，在起步之前是非常重要的。这里有“一点”策略的概念和大家分享，什么是“一点”策略呢？我的品牌要优一点、我的管理更现代一点、我的员工素质要高一点、我的服务要完善一点、我的营销要现代一点、我的组织构架更科学一点、我的整体环境要更好一点。大家不要小瞧这些“一点”，企业与企业之间的竞争并不是很大方面的竞争，差距往往在细节上。所以我们的策略就定位在“一点”上，只要有“一点”就可以赢别人，也就有了“一点”定位。

第九.战略定位：

战略定位是指商业项目根据企业的发展方向是怎么定位的？是怎样设定的？比如说开发商要物业持有，那这个商业项目就是企业的战略决策。但是有的开发商认为住宅需要商业配套，但是并不想持有商业物业，那只能将商业项目分块卖掉。然后请一个管理公司帮忙管理一段时间以后金蝉脱壳，这样开发商的战略定位就是做房地产开发，而商业只是作为一个点而已，那就没有必要把商业作为战略目标，不需要投入大量的人力、物力了，所以战略定位对一个企业来讲是很重要的。

商铺投资两大虎翼：选址与定位

选址与定位犹如商铺投资决策中的两大虎翼：选址准，能为投资者带来足够的人流量；定位精，则可有效吸引人流并使之转换为消费群。

　　选址———拥有足够的人流商用房的利润回报，需要靠足够的人气支撑起购买量，地段可谓是商用房的生命线。除地理位置外，地形和交通也是影响地段好坏的重要因素，这些都将直接影响到今后的人流量多少。对于居住区来说，多一些绿化可以美化环境，住家们都求之不得。而商用房有时却不，如果店前分布绿化带，无疑是自设屏障，不利招徕对街的过路人，主要的商业街上之所以不见大片的植栽，正基于此。在进行商用房的选址时，应仔细观测四周的地形，如绿化、河流的存在，极易阻挡消费者的视线、滞碍人群的购物流线，应尽量回避。

　　相反，有些商业房虽然并没有坐落在繁华商业区的周边，但是因为拥有便捷的交通，仍然可以吸引许多较远地方的人群光顾，大大提升人气。比如开设在公交车站附近的便利店，大多都有很好的赢利。有人统计过，这些便利店1/4的生意是来自于本商圈之外，而这些外来消费群体正是公交车所带来的大量人流。

　　定位———有效吸引购买成功的选址为商铺带来了充足的人流，但只有促成这些人流在自己的商铺内进行交易，才可能实现真正的赢利。如何让光顾者心动并且作出购买行动，需要投资者对自身的业态、所经营的产品及服务进行仔细定位。

　　首先考察周边人口或辐射人口的消费力，由此确定与之相适应的商铺经营档次。在具体操作上可以参考本商圈内现有商铺的定位，尤其是著名商圈内的商铺———著名的商圈通常已经树立了固定而深刻的特殊形象，其所吸引的群体也就具有确定性、可测性。例如，四川北路上的商铺以价廉物美著称，光顾者多为普通百姓；而淮海路则出售时尚高档的产品，光顾者多为对品位有较高要求的人士。因此，在四川北路上投资商铺，考虑到门前的过客多为追求实惠的普通消费者，就不可能将店铺定位为出售世界级品牌服装。

　　商铺的档次与业态有一定的关联性，因此消费力也将直接影响到业态的选择。通常大型超级市场提供大量的廉价商品，代表着大众的消费，而S HOPPING MALL则汇聚了诸多流行和时尚，需要一定的消费力去支撑。因此在确定采用何种业态进行经营时，消费群体的消费力是必须被考虑到的。此外，投资者还需观测周边竞争者的经营内容，寻找其间的市场空缺，提供独特的产品或服务，从而形成错位经营，形成自己的竞争优势。

　　掌握这两大法则，有助于轻取商铺投资的胜果。但同时，投资者也必须多方、系统地收集信息，综合考虑并客观评判，才可能最大程度地规避风险，获得投资利益的最大化。

阅读 (818) | 评论 (1) | 转载 | 收藏 | 举报/意见

文章评论：

您现在发表的是匿名评论。
发表评论
昵称	(您可以在此修改昵称，不超过20个字符或10个汉字)
内容
	常用表情星猫臭臭嬉笑猴馒头
	评论并转载文章分享到微博
搜房用户可以先登录再评论