朱欣苑

房价高低的参照系：不是房价太高，而是收入太低

评价我国房价的参照系通常是国际城市的房价和房价收入比。与国际各发达城市相比，我国一线城市的房价和房价收入比确实偏高，但不容忽视的是收入分配的国际比较。统计显示，我国的劳动者报酬占GDP的比重严重偏低，即我国的初次收入分配不合理，劳动者价值被低估。

西方发达国家的劳动者报酬占GDP的比重通常在75%左右，我国以广东为例，1978年劳动者报酬占GDP比重为60.58%，此后逐年下降，至2008年劳动者报酬占GDP的比重仅为39.22%（详见下图）;全国2007的劳动者报酬占GDP比重亦不足40%。如果国民以75%的占比获取劳动者报酬，相当于是现有收入的1.9倍，那么房价收入比也会是在合理范围内。

因此，我国不是房价太高，而是收入分配不合理导致国民收入太低。

数据来源：广东省统计局

房价过快上涨的推力：营商环境恶化与流动性泛滥

自2003年把房地产行业定位为国家的支柱产业以来，房价就不断上扬，2009年全国一手房交易均价涨幅甚至超过40%。房价的变化由供求关系决定，而外部的营商环境和资金的流动性是影响楼市供求的关键因素。在总体供不应求的环境中，营商环境恶化和去年的流动性泛滥是加剧供求失衡的主要推手。

营商环境恶化而温和通胀又是常态，房产就成为消费者的稳健投资品种的首选。特别是金融危机后，处于产业链低端的制造业资金利润极低，部分资金即进入到回报稳健的楼市中。在一线城市中，广州的房价是相对偏低的，很重要的原因是广州的营商环境较好，投资资金不必局限于股市和楼市。由世界银行与中国社科院共同合作的《2008中国营商环境报告》显示，中国30个省会城市和直辖市中，沿海城市的营商环境最佳，而广州的综合排名最高。

我国当前的楼市是卖方市场，定价权掌握在发展商手中。当社会货币供应量增速过快时，一方面发展商资金充裕可维持高房价慢慢出货;另一方面，消费者通胀预期加强，投资需求又大大增加，加剧供求失衡。考察最近几年的货币供应量M1、房地产开发企业资金来源和房价的关系，可以发现三者的同比增速走势和增幅均趋于一致（详见下图）。而今年1至3月的货币供应量M1的同比增速仍超过20%以上，可以说，目前的高房价更是一种货币现象。

数据来源：国家统计局、中国人民银行

基于以上分析，我认为，调控房价除直接增加供应外，功夫还应下在行业外。首先，大幅减税，尤其是降低个人所得税，提高国民的可支配收入，且允许不同城市有不同的起征点和税率。其次，对进入房地产行业的资金宜疏不宜堵，改善营商环境，拓宽投资渠道。第三，适当收紧流动性，在经济明显复苏的背景下，收缩货币投放的速度和幅度。